太原房價5年僅上漲20% 供應充足新增購買力緩慢是主因

2016年，最熱門的話題就是“房價”，從一線城市，蔓延至二線城市、各大省會，房價一度像脫韁的野馬，直到接連出臺調(diào)控措施，才逐步穩(wěn)定。

春節(jié)假期回鄉(xiāng)過節(jié)，記者走訪了山西省太原市的新樓盤，發(fā)現(xiàn)近些年來太原的房價穩(wěn)如泰山。

根據(jù)中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)統(tǒng)計，最近5年（2011年11月份－2016年11月份）太原房價漲幅僅為20%，嚴重跑輸CPI。

在上漲乏力的背景下，去庫存仍是當前主要任務。2016年，太原先后兩次推出“去庫存”政策。甚至在“930”后，全國21個城市密集出臺限購令，太原仍然出臺了“促銷”新政，與全國地產(chǎn)調(diào)控方向背道而馳。

太原房價上漲乏力

“5年前我曾經(jīng)想買房，當時房價大概6000元／平方米，當時覺得太貴就沒買，最近準備結婚，又開始看房，發(fā)現(xiàn)這些年來太原房價幾乎沒漲。”一位在太原工作的寧小姐告訴記者。

記者接觸了不少正準備在太原購房的人群，大家普遍的反應都是價格平穩(wěn)。這一點也能從數(shù)據(jù)中表現(xiàn)出來。中國指數(shù)研究院百城價格指數(shù)統(tǒng)計顯示，2011年11月份，太原平均房價為6017元／平方米，直到2016年11月份，太原平均房價為7227元／平方米。這也意味著，5年以來太原房價漲幅僅為20%。

在記者采訪過程中，有不愿具名的開發(fā)商大倒苦水：“太原根本不需要調(diào)控，還沒限購都賣不上價錢?！?/p>

上述開發(fā)商認為，太原房價多年不漲的主要原因有兩個：第一，供應量充足，從表面看太原商品房供應量并不高，但實際上，太原存在為數(shù)眾多的小產(chǎn)權房，這些房子沒有房產(chǎn)證，也不具備辦理房產(chǎn)證的條件，私下買賣也被認可；第二，經(jīng)濟環(huán)境不景氣，山西是產(chǎn)煤大省，經(jīng)濟增長單方面依靠煤炭資源，然而，近些年來煤炭產(chǎn)能過剩，導致企業(yè)入不敷出，從業(yè)人員收入縮減，消費力下降?！?/p>

“太原樓市目前的主要任務依舊和年初既定目標一樣，還是要竭盡全力去庫存，這個主基調(diào)從來沒有改變。作為全國供應量和去化量都較大的城市，根據(jù)一城一策，太原樓市還是要以去庫存為主。”山西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長于世瑋在接受媒體采訪時表示。

去庫存是主要方向

而與之形成鮮明對比的是，2016年全國房價集體高漲。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截止到去年10月31日，31個省會城市房價中，29個城市房價同比上漲，其中石家莊領漲全國，均價12100元／平方米，同比漲幅近45%。

此外，其余省會城市房價漲速也十分迅猛，例如，鄭州房價同比上漲33.63%；福州房價同比上漲26.72%；武漢房價同比上漲34.59%；濟南房價同比上漲18.72%。而太原房價同比漲幅僅為3.15%。

另一方面，在全國房地產(chǎn)市場過熱的背景下，北京“930”樓市調(diào)控新政出臺，20個大中城市緊隨其后，密集發(fā)聲。其中，包括天津、蘇州、鄭州、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州在內(nèi)的21個城市出臺了樓市限購政策。

與此同時，太原也加緊了樓市調(diào)控步伐，但是大方向與其它城市截然相反。回顧2016年太原樓市政策，不難發(fā)現(xiàn)，自始至終貫徹去庫存的戰(zhàn)略。

2016年6月份，山西省政府出臺11項房地產(chǎn)“新規(guī)”，其中包括：鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當降低房價；對帶頭落實國家政策降低房價的，各市、縣給予獎勵，協(xié)調(diào)金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支持；引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過改進規(guī)劃設計、完善配套設施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料，在不提高房價的情況下提升產(chǎn)品附加值；把貨幣化安置作為今后一個時期該省棚戶區(qū)改造的主渠道，2016年的棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例不低于50%，并作為考核各市的一項重要指標；原則上不得再新建安置住房；全面放開建制鎮(zhèn)和中小城市的落戶限制，有序放開太原市和大同市城區(qū)的落戶限制等。

但是，去庫存收效甚微。迫于庫存壓力，在“全國房地產(chǎn)調(diào)控”的大背景下，2016年10月31日，太原16條房地產(chǎn)“新政”《太原市政府辦公廳關于化解房地產(chǎn)庫存的實施意見》（簡稱：《意見》）落地。

《意見》指出，支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在太原購房；積極推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進一步放寬落戶條件；對首次購房的家庭，放寬購房貸款首付比例至20%，對二次購房的家庭放款貸款首付比例至30%；落實房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策；擴大住房公積金使用范圍；加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度；甚至全面停止新建公共租賃住房。

山西朗潤置業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司總監(jiān)牛佩華認為，2016年初，太原住宅市場可預期的庫存去化周期在3.5年-4年，截至去年9月底，市場可預期庫存去化周期仍在此范圍內(nèi)，并隨著土地成交增加而有持續(xù)擴大的趨勢，太原樓市的庫存依然較高，更不具備限購條件。

拐點隱現(xiàn)？

必須注意的是，太原房地產(chǎn)市場開始“面粉貴過面包”，房價增長乏力的情況下，地王頻出。

2016年5月份，融創(chuàng)以18.7億元、5432元/平方米的樓面價，刷新太原地王地標。隨后不到一周的時間內(nèi)，萬科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價，再次刷新區(qū)域板塊最高樓面價；同年8月份，省人民醫(yī)院以4.406億元的價格搶到地塊，樓面價達8075元/平方米的太原新地王就此誕生；同年9月月份，華潤舉出34.228億元的高價，風光贏取師院舊址地王，折合樓面價高達7223.63元/平方米，溢價率53.49%。

可以說，去年太原土地市場大部分優(yōu)質(zhì)地塊，被上述一線品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產(chǎn)品設計、建造、配套、物業(yè)服務等方面，均為購房者提供了更好的居住理念和生活品質(zhì)，與此同時也進一步推高了太原市場優(yōu)質(zhì)商品房的價格。

“我家附近的新開盤的高端商品房，平均價格已經(jīng)賣到12000元／平方米，但是開盤已經(jīng)3個月了，目前還沒售罄，最近經(jīng)常接到推銷電話。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者，目前太原市新房價格并不低，但是普遍有價無市。

但是開發(fā)商并不認同這一觀點，在記者采訪過程中，不少開發(fā)商認為，在稅收、金融、供給量等政策調(diào)節(jié)下，2017年太原房價將達到高潮。一家本土開發(fā)商的相關負責人表示，“項目目前尚沒有降價舉措和計劃，房地產(chǎn)銷售價格下跌的可能性較小。對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，降價只是臨時性處理，絕非長久之計。除非土地成本和其他稅費方面的成本能夠降下來，否則降價的空間并不大?！?/p>

而太原房價是否會迎來拐點，還需要市場的驗證。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。