房貸現(xiàn)收緊信號(hào)：房貸利率或?qū)⑸仙?分類(lèi)調(diào)控效果漸顯

2017年樓市依舊引人關(guān)注。近兩個(gè)月來(lái)，不少中小銀行住房貸款額度偏緊。京滬兩地房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也反映，目前銀行住房貸款的放款節(jié)奏普遍放慢，房貸收緊信號(hào)日益明晰。市場(chǎng)分析，前期“兩限”調(diào)控政策加碼對(duì)需求面造成了明顯抑制，配合銀行機(jī)構(gòu)金融資源引導(dǎo)，將對(duì)樓市產(chǎn)生更大的影響。

房貸現(xiàn)收緊信號(hào)

2017年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。在中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，1月有24個(gè)城市的商品住宅成交面積出現(xiàn)環(huán)比下降，6個(gè)城市成交面積環(huán)比上升。其中，4個(gè)一線城市全部下滑，平均降幅為40%；二線城市平均下降42%；三線城市下降18%。

在價(jià)格方面，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。據(jù)報(bào)道，從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，北京、上海兩大一線城市低于9折的住房貸款優(yōu)惠利率已不復(fù)存在，有商業(yè)銀行將低于9.5折的房貸優(yōu)惠利率審批權(quán)全部收歸分行層面。

另外，據(jù)媒體報(bào)道，近日，上海已有部分中小商業(yè)銀行為緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵(lì)房貸客戶(hù)提前還款，甚至對(duì)提前還款給予減免違約金的優(yōu)惠。

第三方機(jī)構(gòu)融360數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.46%，環(huán)比上升0.01個(gè)百分點(diǎn)。去年12月，居民中長(zhǎng)期貸款占新增人民幣貸款和新增中長(zhǎng)期貸款的比重分別為41%和38%，較去年11月下滑30個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期下滑8個(gè)百分點(diǎn)。

房貸利率或?qū)⑸仙?/p>

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在去年各大銀行的中報(bào)中，不少銀行均指出要將個(gè)貸作為優(yōu)質(zhì)資源，寄希望在該領(lǐng)域繼續(xù)拓展市場(chǎng)。“這一狀況可能發(fā)生改變，最起碼必須符合監(jiān)管的要求。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，從目前的狀況來(lái)看，銀行這一戰(zhàn)略的落實(shí)情況可能生變。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，按照歷年經(jīng)驗(yàn)，一般年初銀行貸款額度普遍比較寬松，而今年開(kāi)局就保持較緊格局，中小商業(yè)銀行貸款余額緊張。從一系列舉措可以看出，今年樓市資金鏈可能較去年偏緊，使用資金成本或?qū)⑻岣?，?ldquo;去杠桿”背景下，樓市交易過(guò)程或面臨壓力。

針對(duì)近期央行上調(diào)逆回購(gòu)利率和SLF利率，也有不少市場(chǎng)聲音表示這可能會(huì)對(duì)房貸價(jià)格產(chǎn)生間接影響。海通證券宏觀分析師姜超通過(guò)對(duì)比國(guó)開(kāi)債利率認(rèn)為，房貸利率還是存在上調(diào)空間的，“目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買(mǎi)債。”但齊魯資管首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷則認(rèn)為，這種效果可能很有限，因?yàn)?ldquo;貨幣政策一般是總量政策，未必僅僅針對(duì)房地產(chǎn)，只有針對(duì)房地產(chǎn)的相對(duì)利率政策，才會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響”。

政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)

數(shù)據(jù)顯示，2016年前11個(gè)月，在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)本年到位資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金比例僅為14.5%，為2001年以來(lái)新低。抽樣核查發(fā)現(xiàn)，至少六成的土地交易款來(lái)自外部融資，潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，既要抑制房地產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落，定下了房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)。在前不久召開(kāi)的地方兩會(huì)上，熱點(diǎn)城市均表示嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如北京公布今年樓市調(diào)控目標(biāo)為房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)；上海表示要牢固確立“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，始終堅(jiān)持“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住房為主”，完善“四位一體”住房保障體系；天津國(guó)土房管部門(mén)則表示加大樓市分類(lèi)調(diào)控力度，避免土地市場(chǎng)出現(xiàn)“地王”等。另外，多地表示將在土地供應(yīng)、住房租賃市場(chǎng)等方面提供政策保障。

事實(shí)上，去年年底，部分主要銀行已在央行窗口指導(dǎo)下，控制了按揭貸款的審批和放款速度。銀監(jiān)會(huì)方面也多次強(qiáng)調(diào)分類(lèi)實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控，堅(jiān)持分類(lèi)調(diào)控、因城施策，抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然從去年四季度開(kāi)始，包括成交量在內(nèi)的一些房地產(chǎn)數(shù)據(jù)已經(jīng)顯現(xiàn)出調(diào)控的效果，炒房現(xiàn)象得到一定遏制。但由于不少政策具有一定滯后性，須更多關(guān)注今年3月及以后的數(shù)據(jù)。他預(yù)計(jì)，隨著各地調(diào)控政策進(jìn)一步發(fā)酵，后期成交量將下跌5%左右。不過(guò)他也強(qiáng)調(diào)，鑒于政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望是“平穩(wěn)”，加之剛需的存在，房?jī)r(jià)方面依舊會(huì)保持小幅上漲，全年預(yù)計(jì)同比上漲6%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。