北京首套房貸利率提至9折 業(yè)內(nèi)稱房貸政策將收緊

“2017年1月1日起，北京首套房貸款利率最低折扣就是9折，之前已經(jīng)批下貸款的不受影響。”1月6日，鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

進(jìn)入2017年，銀行悄然將房貸提升到了9折。記者同時(shí)向多家銀行了解發(fā)現(xiàn)，國(guó)有銀行和股份制銀行均已普遍開始執(zhí)行首套房貸最低9折優(yōu)惠的新政策，不過(guò)二套房貸款利率仍維持基準(zhǔn)利率1.1倍的政策。

麥田房產(chǎn)的地產(chǎn)專家告訴記者認(rèn)為，隨著房貸風(fēng)險(xiǎn)的增大，未來(lái)銀行房貸政策還將進(jìn)一步收緊。不過(guò)一家上市地產(chǎn)企業(yè)投融資部總經(jīng)理認(rèn)為，2017年一線城市房?jī)r(jià)將趨穩(wěn)，而成交量會(huì)有所下降，銀行提高房貸利率也是配合樓市調(diào)控政策，他同時(shí)認(rèn)為8.5折和9折審批下也差不了多少錢，目前看影響很小。

首套房貸利率最低9折

進(jìn)入2017年，之前房貸利率折扣上調(diào)的傳言坐實(shí)。

鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，2017年1月1日起，北京首套房貸款利率最低折扣剛剛改了9折，不過(guò)之前已經(jīng)批下貸款的不受影響。

而記者向工商銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等銀行了解發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)不再審批利率9折以下的首套房貸。

對(duì)于房貸利率折扣提到最低9折，一家上市地產(chǎn)企業(yè)投融資部總經(jīng)理認(rèn)為，2017年一線城市房?jī)r(jià)將趨穩(wěn)，而成交量會(huì)有所下降，銀行提高房貸利率也是配合樓市調(diào)控政策。而該人士同時(shí)認(rèn)為，8.5折和9折審批下其實(shí)差不了多少錢，目前看對(duì)樓市的影響很小。

不過(guò)記者核算發(fā)現(xiàn)，對(duì)于北京、上海這樣房子總價(jià)較高的一線城市來(lái)說(shuō)，房貸利率折扣的變化，對(duì)月還款影響并不算小。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，一套北京普通商業(yè)住宅總價(jià)500萬(wàn)，如果以北京之前8.5折的主流利率折扣來(lái)計(jì)算的話，假設(shè)商業(yè)銀行貸款350萬(wàn)元，按揭30年、采取等額本息還款方式，執(zhí)行利率為4.17%，還款總額為614萬(wàn)元，每月需還款17054元；當(dāng)房貸利率變?yōu)?折時(shí)，執(zhí)行利率為4.41%，還款總額632萬(wàn)元，每月需還款17547元。即貸款300萬(wàn)元的用戶在房貸利率上調(diào)至9折后，還款總額增加18萬(wàn)元，每月還款額增加493元。

近日，融360發(fā)布了《2016年12月份房貸報(bào)告》，12月全國(guó)首套房貸款平均利率為4.45%，與11月持平，同比2015年12月的4.63%下降0.18%。在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，首付3成的銀行數(shù)占比58.72%，二套房首付4成及以下的銀行數(shù)占比61.73%。就南京地區(qū)而言，首套房平均利率4.42%，二套房利率均上浮10%。

2016年12月，全國(guó)533家銀行中，超過(guò)8成對(duì)首套房貸款有折扣，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行有151家，和上月持平，占比28.33%。此外，221家銀行提供9折優(yōu)惠利率。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，平均利率最低的為天津的4.13%，最高為烏魯木齊的4.90%。

融360房貸認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)樓市雖然采取因城施策，但政策的效應(yīng)具有相當(dāng)大的連帶作用，比如在房?jī)r(jià)暴漲之后，各主要城市先后重啟了限購(gòu)限貸政策。

更為重要的是，北京已經(jīng)是繼深圳、上海之后第三個(gè)對(duì)首套房貸利率做出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的城市，所以據(jù)此猜想在2017年還會(huì)有不少城市跟進(jìn)此類政策，很多城市9折以下的首套房貸利率優(yōu)惠很可能將會(huì)消失。

據(jù)融360預(yù)測(cè)，緊接著最有可能施行限貸的三大城市分別是鄭州、天津和廣州。

房貸風(fēng)險(xiǎn)增大

而限貸政策的不斷推進(jìn)，則正源于房貸風(fēng)險(xiǎn)的增大。

多家研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2016年12月份新增信貸預(yù)計(jì)約7000億元，全年新增信貸規(guī)模將在12萬(wàn)億元左右；另外，預(yù)計(jì)2017年新增信貸規(guī)模在13萬(wàn)億元左右。其中，招商證券、華泰證券宏觀團(tuán)隊(duì)、北大經(jīng)濟(jì)研究所、興業(yè)研究均預(yù)計(jì)12月份新增信貸為7000億元。

近年來(lái)我國(guó)住房貸款余額總量持續(xù)增長(zhǎng)，尤其2014年下半年起限購(gòu)限貸等住房市場(chǎng)調(diào)控政策逐步松綁后，我國(guó)住房貸款呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而統(tǒng)計(jì)最近幾年的新增信貸數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至目前，2016年比2015年的月均新增信貸高出793億元。2016年前11個(gè)月的新增信貸為11.6059萬(wàn)億元，而2015年與2014年全年規(guī)模分別為11.1099萬(wàn)億元、9.7832萬(wàn)億元。

具體來(lái)看，目前2016年新增信貸最高的月份是1月份，為25100億元；最低的是7月份的4636億元，且當(dāng)月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模超過(guò)了總的人民幣新增信貸規(guī)模，居民新增房貸成為拉動(dòng)當(dāng)月新增信貸的主要力量。

2015-2016年間，伴隨住房市場(chǎng)調(diào)控政策的放寬，我國(guó)熱點(diǎn)城市住房市場(chǎng)銷售情況逐步復(fù)蘇并走向火爆，其間庫(kù)存得到有效去化，與此同時(shí)，住房市場(chǎng)的過(guò)快升溫不僅加重了城鎮(zhèn)居民購(gòu)買住房和償還房貸的負(fù)擔(dān)，也有可能為銀行信貸系統(tǒng)積累較高風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中國(guó)家庭住房信貸報(bào)告顯示，收入下降是導(dǎo)致房貸違約的最大因素。從CHFS2013、2015年家庭跟蹤調(diào)查樣本看，過(guò)去兩年內(nèi)房貸違約的群體里有56%的家庭收入下降50%以上，13.8%的家庭收入下降10%-50%，11.2%的家庭收入穩(wěn)定在正負(fù)10%之間，5.7%的家庭收入上漲10%-50%，還有13.3%的家庭收入上漲50%以上。

根據(jù)償付收入比、房貸收入比以及家庭收入穩(wěn)定性等多個(gè)指標(biāo)綜合判斷，中國(guó)家庭住房信貸報(bào)告認(rèn)為當(dāng)前全國(guó)擁有房貸的家庭中，存在一定風(fēng)險(xiǎn)的家庭占比達(dá)到7.8%，其擁有的房貸總額占全社會(huì)房貸總額的比例為7.0%。這部分家庭中可以依靠現(xiàn)有金融資產(chǎn)還完剩余貸款的僅占6.87%，剩余93.13%無(wú)法靠現(xiàn)有金融資產(chǎn)支持還完貸款。而無(wú)法靠金融資產(chǎn)支持還完貸款的家庭中，69.7%的家庭靠金融資產(chǎn)只能再支持一年以內(nèi)的月供，資金較為緊張。這部分風(fēng)險(xiǎn)家庭償付壓力較高，潛藏一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，需要引起注意。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容則認(rèn)為，在2016年國(guó)內(nèi)不少城市的住房價(jià)格瘋狂上漲到天上去了之后，過(guò)度的信貸擴(kuò)張把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹得巨大之后，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策就不能夠讓巨大的房地產(chǎn)泡沫擠出嗎？要擠出房地產(chǎn)泡沫，房?jī)r(jià)能夠不跌嗎？只要房?jī)r(jià)下跌，中國(guó)銀行體系的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)暴露出來(lái)。

不過(guò)記者采訪的多位地產(chǎn)商依然堅(jiān)信，中國(guó)的房?jī)r(jià)在2017年仍將會(huì)趨穩(wěn)，只是成交量會(huì)下降，而幾年之后房?jī)r(jià)仍將繼續(xù)上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。