二套房首付比例最低至3成,南京、蘇州大幅降低購(gòu)房門檻

   今年以來(lái)持續(xù)走在樓市松綁前列的南京和蘇州，終于迎來(lái)一項(xiàng)關(guān)鍵舉措，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，大幅降低了首付比例。

　　首先傳出消息的是南京。8月12日，一則關(guān)于南京下調(diào)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付比例的消息流傳，其中提及，名下有且僅有一筆房貸未結(jié)清的，再購(gòu)房時(shí)首付由原來(lái)的8成降至6成；名下房貸結(jié)清的，首付則由原來(lái)的5成降至3成。

　　12日，從南京當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，該新?guī)屬實(shí)。“不過(guò)具體執(zhí)行也還是看開(kāi)發(fā)商”，該中介表示，“核心板塊河西南首付仍然是8成，南部新城首付最低是5成，非核心區(qū)的大部分項(xiàng)目都在執(zhí)行3成首付的新規(guī)了。”

　　南京燕子磯板塊一項(xiàng)目銷售也向記者確認(rèn)，其項(xiàng)目已在執(zhí)行該政策，有房貸結(jié)清后，首付比例即為三成。

　　這一新規(guī)相當(dāng)于改變了南京過(guò)去“認(rèn)房又認(rèn)貸”。此前在南京，名下有一套住房、無(wú)購(gòu)房貸款記錄的，或有貸款記錄已結(jié)清的購(gòu)房者，再購(gòu)房均屬于二套房，首付比例最低50%；若有一筆房貸款未結(jié)清，首付比例則高達(dá)80%。如今，貸款結(jié)清后再購(gòu)房，首付比例最低可至3成，大大降低了購(gòu)房門檻。

　　同日，蘇州也執(zhí)行了相同的新規(guī)，下調(diào)了二套房的首付比例，即貸款結(jié)清后，再購(gòu)房時(shí)，首付比例從此前的5成降低至3成；貸款未結(jié)清的，首付比例也從此前的8成降低至6成。第一財(cái)經(jīng)從蘇州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，該政策屬實(shí)。

　　克而瑞指出，目前蘇州的新房市場(chǎng)，其實(shí)還是改善占主力，很多改善型置業(yè)客戶的買房痛點(diǎn)在于首付，因?yàn)楦纳菩枨笠话愣际堑诙紊踔恋谌钨I房，過(guò)去的首付5成起，而貸款未結(jié)清的，則需要8成首付，高門檻對(duì)于成交有明顯制約。

　　有房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，投資性需求已基本消失了，目前限貸政策的調(diào)整，目的就在于充分釋放剛性需求和被束縛的改善需求，“對(duì)購(gòu)房者是好事”。

　　這實(shí)際上也與近來(lái)監(jiān)管層釋放的信號(hào)一致。日前，央行發(fā)布的2022二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中提及，關(guān)于房地產(chǎn)政策，要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這意味著，各地在落實(shí)差別化信貸政策（首付比例和利率水平）時(shí)，在不違背國(guó)家差別化的住房信貸政策的前提下，可根據(jù)本地實(shí)際情況，繼續(xù)做出調(diào)整。

　　“如今，南京的房貸新政意味著熱點(diǎn)二線城市房貸政策回到了上一輪寬松時(shí)（2015-2106年）的態(tài)勢(shì)，即對(duì)‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的嚴(yán)格政策進(jìn)行調(diào)整，目的是降低首付門檻，鼓勵(lì)換房和改善型需求，對(duì)需求端進(jìn)行激勵(lì)，以提振市場(chǎng)預(yù)期和信心。”李宇嘉表示。

　　南京、蘇州兩城對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的調(diào)整，是繼鄭州打響取消該政策以來(lái)，最有影響力的一次調(diào)整。

　　據(jù)了解，2016年12月后，鄭州開(kāi)始執(zhí)行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即擁有一套住房或有貸款記錄的家庭，均執(zhí)行二套房貸款政策，首付比例60%；今年3月份，鄭州對(duì)此進(jìn)行調(diào)整，擁有一套住房但已結(jié)清房貸的家庭，再次購(gòu)房首付比例可由60%降至30%，并執(zhí)行首套房貸款利率，即“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

　　研報(bào)顯示，2021年底以來(lái)，有多個(gè)城市公積金貸款取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，而鄭州是本輪因城施策中首個(gè)在按揭貸款層面放松“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

　　在南京、蘇州這類高能級(jí)城市調(diào)整這項(xiàng)政策后，接下來(lái)或?qū)⒂懈喑鞘懈M(jìn)，優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策。

　　今年在寬松政策效應(yīng)下，市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期，截至7月，無(wú)論是新房成交還是二手房成交規(guī)模均未及去年同期水平。支持改善性需求的釋放有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)加速恢復(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)，對(duì)于提振當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)有著重要的作用。

　　未來(lái)的政策趨勢(shì)上，二線城市在限購(gòu)、限貸、限售政策方面或進(jìn)一步優(yōu)化，更多三四線城市或全面取消行政性限制政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整后，熱點(diǎn)一二線城市有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。