5月5日地產(chǎn)股現(xiàn)金圖譜：逾四成公司籌資凈額為負(fù)

在調(diào)控疊加金融監(jiān)管趨嚴(yán)的背景下，房企的融資難度也在不斷加大。

隨著2016年報(bào)的收官，上市房企籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額也被完整披露。Wind數(shù)據(jù)顯示，按申銀萬國行業(yè)分類，共有134家主營房地產(chǎn)開發(fā)（不包括園區(qū)開發(fā)）的上市房企，2016年籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計(jì)達(dá)到2782億元，同比微增4.6%。

值得注意的是，逾4成上市房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為負(fù)數(shù)。在業(yè)內(nèi)人士看來，這也意味著，融資渠道受阻下，部分上市房企新籌集的資金無法覆蓋當(dāng)期需要償還的債務(wù)。

逾四成籌資凈額為負(fù)

“對(duì)房企來說，現(xiàn)金流量表里比較重要的是，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。”5月4日，華南某地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流因?yàn)槭荛_發(fā)節(jié)奏、銷售回款等因素限制，如果出現(xiàn)負(fù)數(shù)屬于正常情況。不過如果籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，則需關(guān)注。

簡單講，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額就是籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出的差額。如果為負(fù)，則說明前者金額低于后者金額。

Wind數(shù)據(jù)顯示，134家上市房企中，多達(dá)88家上市房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額低至10億元以下。其中，有59家上市房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，占總上市房企數(shù)量的44%。

其中，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額最低的為保利地產(chǎn)（600048.SH），達(dá)到-113億元；其次是金地集團(tuán)（600383.SH）和金融街（000402.SZ），分別為-95.5億元和-86億元。另外，中華企業(yè)（600675.SH）、光明地產(chǎn)（600708.SH）、京投發(fā)展（600683.SH）、中國武夷（000797.SZ）等20家上市房企的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額低至-10億元以下。

數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2015年的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額在134家上市房企也是最低的，為-177億元。雖然2016年得益于非公開發(fā)行和債券發(fā)行，該數(shù)據(jù)已經(jīng)有所改善，不過仍是最低。

5月4日，中國武夷證券辦人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“去年2月公司完成了配股融資，其中用途是償還貸款；另外南京等項(xiàng)目銷售、回籠情況比較好，部分資金也用來還貸款。整體上，去年還貸款數(shù)額較多，因此凈額就呈現(xiàn)了負(fù)數(shù)。”

不過，在融資趨緊的背景下，仍有為數(shù)不多的上市房企現(xiàn)金流非常充沛。

比如籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額數(shù)額最高的是萬科A（000002.SZ），2016年末達(dá)到313億元，其次是泛?？毓桑?00046.SZ）和華夏幸福（600340.SH），分別為302億元和254億元。另外，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）、綠地控股（600606.SH）、陽光城（000671.SZ）、首開股份（600376.SH）等8家上市房企的該指標(biāo)超過100億元。

5月4日，方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊指出，雖然融資渠道收緊，但對(duì)于現(xiàn)金流較為充裕的大型房企來說，并沒有特別影響；而對(duì)于中小房企來說，如果土儲(chǔ)及存貨充足，也可以維持一段時(shí)間。

融資花樣百出

“融資現(xiàn)金流量為負(fù)，可能是公司融資渠道受阻，新籌集的債務(wù)無法覆蓋當(dāng)期需要償還的債務(wù)。當(dāng)下房企定增以及發(fā)債的渠道收緊，公司出現(xiàn)融資現(xiàn)金流為負(fù)是需要關(guān)注的。”夏磊指出，企業(yè)可以通過提高銷售節(jié)奏，拓寬銷售渠道來改善公司的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流，對(duì)于籌資活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)的情況，房企可以尋求銀行貸款、房地產(chǎn)基金等緩和當(dāng)期資金需求。

與此同時(shí)，一些上市房企也各顯神通爭取融資。近日，同策咨詢研究部監(jiān)測的40家典型上市房企4月完成融資折合538.58億元，環(huán)比減少8.43%。其中，銀行貸款成為占比最大的融資方式，其他債權(quán)融資位列第二，境內(nèi)再融資的金額排名第三，中期票據(jù)、信托貸款、委托貸款、海外銀行貸款、海外配股融資位列其后。其中，前述境內(nèi)再融資主要是通過房企的未上市子公司引入投資方增資入股的方式籌集資金。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，在境內(nèi)發(fā)行公司債渠道依然受阻、海外美元進(jìn)入加息通道的情況下，多數(shù)房企將目光投向了其他債權(quán)融資及境內(nèi)再融資。在金融機(jī)構(gòu)借款、超短期融資券、永續(xù)債乃至股權(quán)融資等方式的抬頭，在極大程度上意味著房企融資成本的上升。

“現(xiàn)在無論是銀行貸款還是發(fā)債等其他方式，融資成本都不低。最主要的資金來源還是目前項(xiàng)目銷售的回籠資金，周轉(zhuǎn)得過來。如果能從內(nèi)部周轉(zhuǎn)資金，這一塊就可以省下不少成本。”5月4日，華南某上市房企中層人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

“目前看房企融資監(jiān)管還是很緊的，銀行的開發(fā)貸以及公司債都在嚴(yán)控中，這就逼著開發(fā)商抓緊開發(fā)、開盤，靠賣樓獲得現(xiàn)金流。”上述地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。