我國家庭住宅配置比重偏高 財富效應(yīng)或是一種幻覺

2016年以來我國熱點城市房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫及房價的大幅上漲，更多受到房地產(chǎn)市場投資投機需求的驅(qū)動，再一次展示了市場根深蒂固炒房慣性的力量。巨大財富效應(yīng)、房地產(chǎn)路徑依賴、預(yù)期自我實現(xiàn)機制，構(gòu)建了炒房慣性三大支柱，導(dǎo)致家庭超配住宅不動產(chǎn)動力充足?！　∫皇蔷薮筘敻恍?yīng)釋放了空前的房地產(chǎn)投資投機需求?！　?998年我國啟動住房制度改革以來，住房不動產(chǎn)投資無疑是近20年內(nèi)最富價值的投資品種。特別是2003年以來，我國出現(xiàn)了住房價格普遍上漲現(xiàn)象。作為國際大都市的北京、上海、深圳，以及作為區(qū)域經(jīng)濟金融中心的南京、杭州、廈門、天津等二線城市，住房價格均出現(xiàn)了巨幅上漲?！　』仡欁》績r格歷史運行軌跡，除2008年四季度因執(zhí)行適度從緊貨幣政策致樓市資金閥門收緊引發(fā)房價小幅回調(diào)外，二十年間我國住房價格大體呈現(xiàn)單邊明顯上漲態(tài)勢。以北京為例，1998年北京市城鎮(zhèn)職工年平均工資為12285元；2015年北京市城鎮(zhèn)職工年平均工資為85038元，較1998年上漲了5.92倍。2003年，北京市原內(nèi)城四區(qū)住房均價為5600元；2015年，北京市內(nèi)城住房均價約為6萬元，較2003年房價上漲了9倍多?！　√貏e是經(jīng)歷2016年房價大幅上漲后，北京原內(nèi)城四區(qū)住房均價從6萬元跳升至10萬元以上，而城鎮(zhèn)職工年平均工資漲幅卻遠遠小于房價漲幅。類似情況在其他熱點城市均有不同程度體現(xiàn)，顯示出住宅不動產(chǎn)投資的巨大財富效應(yīng)?！　《欠康禺a(chǎn)路徑依賴引發(fā)集中的市場道德風(fēng)險?！　?003年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，并帶動國內(nèi)需求擴張，支持了經(jīng)濟持續(xù)較快增長，城市發(fā)展面貌也得以迅速改觀。在這個過程中，地方經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)并逐步形成路徑依賴，房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中占據(jù)重要份額，加上房地產(chǎn)作為社會融資廣為接受的抵押品，房地產(chǎn)金融迅速膨脹。　　在這些因素綜合作用下，形成了房地產(chǎn)路徑依賴自我強化的運行軌跡。而房地產(chǎn)業(yè)路徑依賴所形成的發(fā)展模式慣性，引發(fā)了集中的道德風(fēng)險，使得房地產(chǎn)投資投機意愿處于低風(fēng)險、甚至是無風(fēng)險的運行狀態(tài)，完全背離了市場經(jīng)濟內(nèi)在需要風(fēng)險與收益相平衡的規(guī)律，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場運行在相當(dāng)長時間內(nèi)進入“拒絕調(diào)整”模式?！　∪穷A(yù)期自我實現(xiàn)機制給炒房慣性添注動力。　　資產(chǎn)價格是市場對資產(chǎn)價值的評價，反映出市場對資產(chǎn)價格未來走勢的預(yù)期。當(dāng)市場中大多數(shù)投資者預(yù)期資產(chǎn)價格上漲，則交易將促使實際資產(chǎn)價格向預(yù)期方向變化，直至當(dāng)期資產(chǎn)價格在剔除時間價值后等于市場預(yù)期價格，這就是所謂的預(yù)期自我實現(xiàn)機制。我國熱點城市住宅價格運行就顯示出顯著的預(yù)期自我實現(xiàn)特征?！　∫試H大都市住宅價格為參照物，市場普遍預(yù)期一線熱點城市房價將與國際大都市接軌，由此大量社會資金涌入，加上市場投資投機炒作，一線城市房價超越基本面支撐出現(xiàn)大幅上漲，透支了未來購買力。而房價上漲預(yù)期的自我實現(xiàn)機制，導(dǎo)致實際住宅交易價格出現(xiàn)高位接力上漲現(xiàn)象，反過來又進一步強化了房價上漲預(yù)期，為炒房慣性添加了充足動力。　　雖然住宅兼具投資與消費屬性，但考慮到住宅不動產(chǎn)高昂價值，無論是住宅投資，還是住宅消費，歸根到底還是家庭財富配置結(jié)構(gòu)問題。1998年我國住房制度改革以來，住宅不動產(chǎn)作為家庭財富配置主要品種呈現(xiàn)出快速上升態(tài)勢，貨幣財富比重明顯下降。在房價高位上漲壓力下，舉債購房導(dǎo)致家庭流動性最低限度運行的情況并不鮮見。特別是在一線熱點城市，二手房市場成交活躍度明顯高過新房，而其中的住宅置換鏈條支撐城市房價高位上漲。　　一是我國家庭住宅不動產(chǎn)配置比重偏高?！　⊙芯勘砻?，住房自有率水平高的國家，幾乎都是經(jīng)濟發(fā)展水平比較低的轉(zhuǎn)軌國家，而住房自有率低的國家則大多為經(jīng)濟發(fā)達國家。英美等發(fā)達國家住房自有率在60%-70%，而保加利亞、立陶宛等國都在90%以上。據(jù)統(tǒng)計，截至2010年末，我國城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%。2012年，西南財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》稱中國自有住房擁有率高達89.68%。 上一頁1234下一頁

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