報告：一線樓市速凍僵而脆弱 潛在意向需求仍存在

6月29日，鏈家研究院發(fā)布《百日調(diào)控全景速覽》研究報告。此報告以317北京調(diào)控為節(jié)點(diǎn)，全國共52個城市、地區(qū)出臺了調(diào)控政策。據(jù)報告顯示：一線“速凍”、僵而脆弱，而從線上瀏覽量等先行指標(biāo)顯示一線的潛在意向需求仍然存在，客房比保持穩(wěn)定，可售可簽庫存依然不足。

全國層面，二線城市的表現(xiàn)“冷熱不均”，以天津、合肥、南京、青島為首的強(qiáng)二線在“四限”調(diào)控之下，成交量明顯收縮；曾經(jīng)不受關(guān)注的“弱二線”例如沈陽則出現(xiàn)明顯上漲。此外，在貨幣化補(bǔ)貼和加杠桿的刺激之下，尤其是環(huán)滬、環(huán)深、環(huán)京的三四線城市則出現(xiàn)顯著的成交量上漲。

調(diào)控力度空前，市場短期“速凍”

截至目前，全國52個城市累計共出臺120調(diào)限購政策、162調(diào)限貸政策。不僅一二線城市，不少三四線城市也在調(diào)控范圍。不僅針對新房，同時也對二手房市場采取嚴(yán)厲的管控。一些城市連續(xù)3、4輪政策加碼，如北京就出臺了近20項調(diào)控政策。

其中，15個城市對二套房貸款實行“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)。部分城市首套首付高達(dá)60%，部分城市首套房利率上浮20%達(dá)到5.88%。

對此，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，本輪調(diào)控的范圍更廣、力度更強(qiáng)、頻率更高，手段更新，持續(xù)時間更長。本輪調(diào)控更注重‘堵漏’。

與此同時，貸款成本的提高及難度的增加降低了居民對貸款的使用程度。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房購房客戶中使用貸款成交的客戶所占比重由年初的83%降到5月的70%以下，而客戶的貸款成數(shù)則由2016年年中的52%降至5月的35%。信貸環(huán)境收緊將更多依靠杠桿的購房需求排擠出局。

多重因素，使得部分城市的市場由3月份的高溫迅速進(jìn)入冰凍，成交量只有高位時期的3成左右。從二手房市場看，調(diào)控后一線城市成交量持續(xù)性下滑。317后北京鏈家百日成交量比調(diào)控前100天下降70%，核心500盤年化換手率下降62%，5月核心500盤0成交占比達(dá)到1/4。前期堅挺的價格也出現(xiàn)松動，調(diào)控百日來均價比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%。從新房市場看，3月后一線城市成交量出現(xiàn)明顯下降或在低位運(yùn)行，其中上海和廣州的新房市場變冷，新房成交量3月后下滑明顯，兩城5月成交量相較于3月分別下滑了27.5%和37.6%。楊現(xiàn)領(lǐng)將現(xiàn)階段市場形容為“刀刃上的平衡”，“難上也難下，僵而脆弱”。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的需求端對上游的影響也開始顯現(xiàn)，開發(fā)商市場集中度明顯提高。據(jù)成交金額統(tǒng)計，今年前5個月，TOP5市場占有率由去年的15%提高到23%，TOP10份額由22%提高到32%，TOP20由29%提高到40%。

“市場集中度的提高是行業(yè)發(fā)展走向成熟的標(biāo)志”，楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

市場因地而異呈現(xiàn)“冰火兩重天”

本輪調(diào)控中，一線城市的力度最強(qiáng)，北上廣深均實行“認(rèn)房認(rèn)貸”的政策，執(zhí)行力度強(qiáng)，且對于購房資質(zhì)進(jìn)行了更加嚴(yán)格的認(rèn)定，新房和二手房市場均出現(xiàn)變慢變冷的態(tài)勢，成交量持續(xù)性下滑。

二線城市的房地產(chǎn)市場則出現(xiàn)了“冰火兩重天”，前期較熱的二線城市市場逐漸冷卻，前期價格漲幅較弱的弱二線城市則出現(xiàn)階段性反彈，如長沙、重慶、大連等并未出現(xiàn)成交量的大幅下滑。

究其原因，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，弱二線市場的反彈主要是由于調(diào)控溢出影響與去庫存的雙重因素，但隨著信貸政策的持續(xù)收緊，弱二線城市的反彈持續(xù)能力有限。

相反，目前大型城市圈周邊的三四線城市的市場較為火熱。比如環(huán)京城市圈廊坊、香河新房成交量增長，環(huán)滬城市圈中，嘉興、舟山、南京、湖州、太倉的城市的新房成交量明顯上揚(yáng)。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析，上述城市一方面是受益于大城市調(diào)控帶來的溢出效應(yīng)的同時，還源于棚改貨幣化。國開行、農(nóng)行的棚改專項貸款均大幅增長，支持了近兩年來棚改貨幣化安置規(guī)模的大幅增長。但這一現(xiàn)象與人口流動方向相違背，未來可持續(xù)性不容樂觀。

建立長效發(fā)展機(jī)制形成“購租”并舉態(tài)勢

行政政策與金融政策的疊加，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場下行時間和幅度超過預(yù)期。

未來的房地產(chǎn)市場如何？楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，需求仍將存在，尤其是人口流入多、年齡結(jié)構(gòu)年輕化的一二線城市，換房需求仍然存在，且近幾年會越來越多。相反，三四線城市的換房需求則較弱。

從中長期角度看，調(diào)控應(yīng)與城市圈發(fā)展趨勢相契合。比如調(diào)控應(yīng)與京津冀城市圈發(fā)展相契合，應(yīng)當(dāng)與北京疏解非首都功能相契合，北京采取調(diào)控手段的同時，周邊地區(qū)相應(yīng)的采取放松政策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和住房需求向周邊地區(qū)疏導(dǎo)轉(zhuǎn)移。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，建立中性的市場規(guī)則是長效機(jī)制的導(dǎo)向，解決住的問題是長效機(jī)制的核心，增量改革化解存量問題才是長效機(jī)制的可行路徑。

優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)主體，提高土地供應(yīng)彈性。在房屋供需總體平衡且新房供應(yīng)逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多需要靠二手房，同時補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展短板，落實購租并舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。