長租公寓萬億元蛋糕遭搶 收益低盈利慢仍難解

4年前，北京首次購房者平均年齡30歲。時(shí)至今日，北京首次購房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場隨之成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)爭相搶食的萬億元蛋糕?！　∪A菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見資產(chǎn)管理市場整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦?！　≈档藐P(guān)注的是，萬科、龍湖等龍頭房企已經(jīng)開始大舉布局長租公寓。然而，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩重資產(chǎn)模式下融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題?！　』貓?bào)周期長盈利難　　根據(jù)周雅婷的測算，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預(yù)計(jì)2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億元?！　℃溂?、我愛我家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)早已進(jìn)入這一領(lǐng)域，而重塑這一市場格局的力量則來自于開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入。　　萬科董秘朱旭在2017年年初曾透露：“2017年，萬科把長租公寓作為重要著力點(diǎn)，主要在核心城市發(fā)展。”據(jù)悉，萬科長租公寓品牌“泊寓”租金價(jià)格較周邊房租有30%以上的溢價(jià)，目前已布局13個(gè)城市，預(yù)計(jì)2018年目標(biāo)為45萬間，年收入或達(dá)94億元?！　≡?016年中期業(yè)績說明會(huì)上，龍湖董事長吳亞軍宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，計(jì)劃3年內(nèi)布局300家門店。龍湖集團(tuán)高層也曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，長租公寓是集團(tuán)的重要業(yè)務(wù)，力爭用三年時(shí)間，躋身中國長租公寓市場前列。　　值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長租公寓?！　∪欢诜康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)長租公寓虎視眈眈的背后，卻有也盈利難的問題難以突破。一般來說，長租公寓項(xiàng)目的來源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運(yùn)營的，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長，資金產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運(yùn)營長租公寓的企業(yè)難以突破的問題。　　周雅婷表示，我國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國內(nèi)租金回報(bào)率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。 上一頁12下一頁

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