東莞：下半年50個(gè)新盤入市搶客

2015、2016年樓市火熱，土地交易市場(chǎng)也十分火熱，隨著開(kāi)工期限的臨近，相關(guān)地塊也于今年上半年紛紛開(kāi)工。受此影響，今年下半年有近50個(gè)新盤入市，預(yù)計(jì)下半年新增供應(yīng)量達(dá)到500萬(wàn)平方米以上，或會(huì)創(chuàng)下近幾年同期供應(yīng)最高峰。

由于入市樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，在目前的政策和市場(chǎng)環(huán)境下，樓盤以價(jià)換量在所難免，雖剛剛進(jìn)入7月，東莞樓市已是硝煙四起。

上半年64個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工

合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年?yáng)|莞全市住宅開(kāi)工402萬(wàn)平方米，按照月均速度不變的情況下，預(yù)計(jì)今年全年開(kāi)工量將達(dá)到804萬(wàn)平方米，同比去年小幅回升2%。從樓盤數(shù)量來(lái)看，今年上半年開(kāi)工項(xiàng)目約64個(gè)，其中新盤約42個(gè)，占比66%；開(kāi)工項(xiàng)目體量較大，接近五成項(xiàng)目體量在10萬(wàn)平方米以上。

合富研究院介紹，來(lái)自過(guò)去幾年囤積的地塊逐漸開(kāi)工，其中三舊改造項(xiàng)目也逐漸增多和動(dòng)工。

優(yōu)房超·瑞城搜也表示，由于2016年的樓市火熱，房企在售存量見(jiàn)底,急需開(kāi)工補(bǔ)倉(cāng)。此外，受東莞控規(guī)從嚴(yán)影響，去年多個(gè)項(xiàng)目延遲至今年開(kāi)工，加上政府對(duì)閑置土地整頓從嚴(yán)，近兩年交易地塊需進(jìn)入開(kāi)工階段，實(shí)力品牌房企通過(guò)并購(gòu)、合作等方式獲得土地,高周轉(zhuǎn)模式下促使存量地塊也會(huì)加快開(kāi)工進(jìn)入市場(chǎng)。

此外，去年大量外來(lái)品牌房企通過(guò)拍地、協(xié)議合作、收購(gòu)等方式進(jìn)入東莞，這些項(xiàng)目也在今年新開(kāi)工市場(chǎng)上有所體現(xiàn)。據(jù)優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)，今年上半年共有36家房企有項(xiàng)目開(kāi)工，其中12家外來(lái)品牌房企貢獻(xiàn)了36個(gè)開(kāi)工項(xiàng)目,項(xiàng)目占比超過(guò)五成。萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、時(shí)代等品牌房企項(xiàng)目動(dòng)工明顯加快，其中碧桂園地產(chǎn)更是有10余個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工,占總開(kāi)工量的20%。

下半年新增供應(yīng)量超500萬(wàn)平方米

受到上半年新開(kāi)工量增加影響，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞住宅新增供應(yīng)量將創(chuàng)下歷年半年期的高峰值。優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年~2016年之間，東莞下半年住宅供應(yīng)量均為400多萬(wàn)平方米，今年下半年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)達(dá)到525萬(wàn)平方米，為近幾年的最高值。東莞中原地產(chǎn)也預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞商品住宅供應(yīng)面積約550萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科、碧桂園競(jìng)爭(zhēng)激烈

記者了解到，下半年?yáng)|莞全新樓盤入市數(shù)量也很多。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,下半年?yáng)|莞即將入市的全新項(xiàng)目近50個(gè),從各開(kāi)發(fā)商住宅潛在供應(yīng)量來(lái)看,2017年下半年潛在供應(yīng)量最多的依舊為碧桂園及萬(wàn)科,預(yù)估潛在供應(yīng)面積分別為68.4萬(wàn)平方米、64.2萬(wàn)平方米。而潛在供應(yīng)量排名前列的均為外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商,保利、卓越、時(shí)代等全國(guó)一線品牌房企也將陸續(xù)發(fā)力,東莞樓市“品牌之爭(zhēng)”將愈演愈烈。

預(yù)測(cè)

競(jìng)爭(zhēng)激烈

壓力和難度加大

成交走低趨勢(shì)仍然嚴(yán)重，市場(chǎng)供應(yīng)量卻明顯增加，這也意味著東莞住宅庫(kù)存量將會(huì)出現(xiàn)大幅度增加，消化周期加長(zhǎng)。東莞中原地產(chǎn)認(rèn)為，住宅庫(kù)存量和消化周期下半年延續(xù)走高趨勢(shì),項(xiàng)目出貨壓力和難度加大。此外，受到供應(yīng)趨勢(shì)影響，東莞房地產(chǎn)房企格局發(fā)生變化,品牌房企的市場(chǎng)集中度越來(lái)越高,留給中小企業(yè)的空間也將越來(lái)越小。2017年下半年房企加杠桿資金的債務(wù)到來(lái),開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊,銷售壓力之下,以價(jià)換量成為主流。

對(duì)于下半年樓市情況，合富研究院（東莞）也表示，短期內(nèi)樓市調(diào)控政策保持高壓難以避免，同時(shí)疊加資金使用成本提高等不利因素，下半年的風(fēng)險(xiǎn)只會(huì)比上半年更嚴(yán)峻。同時(shí)，在上半年樓市成交一般的情況下，部分開(kāi)發(fā)商為了完成業(yè)績(jī)，不排除會(huì)以價(jià)換量“搶跑”市場(chǎng)，所以合理定價(jià)，加快出貨，保持合理流動(dòng)性是較佳策略。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。