一線城市土地和住房供應(yīng)計劃大增 落實是關(guān)鍵

分析認為，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)，市場價格將有望有所降低。此外應(yīng)通過軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區(qū)域、將城市非核心功能疏解至周邊。

影響房地產(chǎn)價格的最大因素——土地供應(yīng)，最近發(fā)生了一些微妙變化。

和過往的數(shù)次調(diào)控類似，去年“9·30新政”以來的一系列調(diào)控，以抑制需求為主，限購、限貸、限售、限商等措施成為一二線和熱點城市的標配，效果也立竿見影，70大中城市中一二線城市成交連續(xù)下滑。

在此基礎(chǔ)上，樓市供給側(cè)的力度正在加大。近期，一線城市新的土地和住房供應(yīng)計劃出爐，紛紛加大了未來的土地出讓面積，增加商品住房及租賃住房供應(yīng)，以求解決一線房地產(chǎn)市場的“供需不平衡”問題。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，今年上半年，一線城市合計土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2738萬平方米，同比上漲了57.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，加大土地供應(yīng)，在目前已經(jīng)做好減法的同時繼續(xù)做好加法，可以平穩(wěn)市場供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場價格將有望有所降低。

但從歷年來看，土地供應(yīng)計劃更像是激奮人心的口號，具體到每年的土地計劃完成率往往不理想，今年和未來5年的土地供應(yīng)計劃能否順利完成，或者完成率大幅提高？還要看各地政府的落實力度。

積極的供地計劃

進入二季度以來，北京、上海、廣州、深圳等庫存去化周期短的熱點城市紛紛出臺新的土地供應(yīng)計劃，加大未來的供地力度。

張大偉認為，目前一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)，這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場的上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。調(diào)控從過去的“減法”開始疊加“加法”。

4月7日，北京率先發(fā)布未來五年住宅用地供應(yīng)計劃，明確未來五年供應(yīng)住宅用地將達6000萬平方米，其中租賃住房1300萬平方米。2017年，北京住宅用地也相應(yīng)增調(diào)，計劃供應(yīng)住宅用地1200萬平方米，以保障30萬套住房建設(shè)需求，其中租賃住房10萬套。

21世紀經(jīng)濟報道注意到，雖然此次北京的供地計劃是過去五年供地計劃的最低水平，但卻是今年2月份公布的舊供地計劃的2倍。

5月31日，廣州也發(fā)布了2017年土地供應(yīng)計劃，供地總面積達到2050萬平方米，同比2016年增加了18.5%，其中居住用地共574.4萬平方米，同比2016年增加了19%。

上海和深圳均在7月7日發(fā)布了土地供應(yīng)計劃。上海計劃“十三五”期間新增各類住房用地5500萬平方米，比“十二五”期間增加近20%，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。

在四個一線城市中，深圳2017年度計劃供應(yīng)居住用地218萬平方米，較2016年的計劃提高74.4％，創(chuàng)下了2012年以來的新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬平方米，占總居住用地的近30%。

張大偉指出，此輪一線城市土地供應(yīng)計劃呈現(xiàn)規(guī)模大、租賃住房占比高的特點，通過租售并舉的方法對房地產(chǎn)市場進行“加法”調(diào)控。

比如，在上海的計劃中，未來5年計劃供應(yīng)租賃住房約70萬套，占新增住房供應(yīng)總套數(shù)的41%；北京2017的土地和住房供應(yīng)計劃中，租賃住房也占了1/3。

7月17日，廣州出臺租賃住房16條新政，不僅將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司（暫定名），負責統(tǒng)籌全市政策性住房的投資、融資、建設(shè)和運營管理，還首次提出了“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。

這也與最近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控思路一致，在“房子是用來住的，不是炒的”中心思想之下，各地均要建立租售并舉的住房供應(yīng)體系。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，加強住房租賃市場的培育，也是建立房地產(chǎn)市場長效機制的關(guān)鍵一環(huán)。

落實難題

一線城市出臺的土地和住房供應(yīng)計劃令人振奮，但一個現(xiàn)實問題是，在一線城市尤其是深圳這樣的城市土地緊張的情況下，這些計劃如何落實和執(zhí)行？

數(shù)據(jù)顯示，歷年來一線城市住宅類用地實際供應(yīng)與計劃供應(yīng)均存在較大差異。

據(jù)中債資信研究，深圳2014-2016年住宅土地供應(yīng)計劃完成率僅為2.74%、9.27%和16.8%；過去三年，北京住宅類供地計劃完成率僅為27.08%、34.23%和8.26%；上海、廣州供應(yīng)計劃完成率相對較高，2016年分別為50.72%和60.80%。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓表示，土地供應(yīng)計劃是預(yù)期管理，不能將它等同于一定會達成的數(shù)字。因為政府機構(gòu)在報備計劃時往往會比較理想化，但在現(xiàn)實執(zhí)行過程中會遇到一些問題，比如資金不到位、土地儲備的進度以及具體相關(guān)部門的執(zhí)行力等。

中債資信分析認為，本輪調(diào)控政策強調(diào)了地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體責任，供給端政策對于引導(dǎo)市場預(yù)期將產(chǎn)生正面影響，但觸及地方政府土地出讓利益，在推行過程中或遇到阻礙，實際執(zhí)行效果還取決于追責力度，效果仍存在一定不確定性。

數(shù)據(jù)顯示，雖然今年上半年一線城市合計土地供應(yīng)同比上漲了57.3%，但在完成供應(yīng)計劃的進度上仍不容樂觀。

根據(jù)中原地產(chǎn)、同策咨詢的統(tǒng)計，上半年北京、上海、廣州分別完成了全年住宅用地供應(yīng)計劃的23%、13.5%、16.6%，深圳零供應(yīng)住宅用地。要在下半年完成年度土地供應(yīng)計劃，預(yù)計仍將是一個“不可能完成的任務(wù)”。不過完成率相比往年明顯提高。

在新的供地計劃出爐后，一線城市的土地、住建部門均表示，將主要通過加大土地儲備力度、盤活存量土地以及提高土地利用效率等措施，增加住房用地供應(yīng)。

相對于普通商品房，一線城市政府可作為的可能更是租賃住房的供應(yīng)。

上海市住建委、市規(guī)土局負責人稱，計劃在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐地區(qū)、商辦過剩地區(qū)重點發(fā)展租賃住房，預(yù)計新增供應(yīng)70萬套；還將以市場為主，盤活存量住房資源，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）；積極促進租賃企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于租賃。

另據(jù)北京市住建委透露，今后5年50萬套的租賃住房供應(yīng)，將主要通過集體建設(shè)用地安排。

北京市官方數(shù)據(jù)顯示，目前已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個項目、房源1.28萬套，其中，唐家?guī)X項目927套房源在今年5月24日已簽約入住，平房鄉(xiāng)項目6月29日啟動了人才公租房選房入住工作。

此外，一線城市土地出讓附加“競自持”的情況已越來越普遍。北京上半年至少有四宗地塊需自持商品住房面積70%；7月4日，上海出讓了一幅全自持地塊，直接要求競買企業(yè)“只租不售”。

截至目前，北京、廣州、佛山等地出讓了多幅宅地自持地塊，萬科、保利、龍湖等開發(fā)商積極拿地做機構(gòu)“房東”。

從總體上看，一線城市的土地供應(yīng)還需跳開傳統(tǒng)的窠臼來想問題。中國指數(shù)研究院高級分析師謝俊云分析認為，一線城市土地供應(yīng)量受限于城市容量，難以滿足全部住房需求。應(yīng)通過軌道交通、市政功能配套將中心城市人口引至周邊區(qū)域、將城市非核心功能疏解至周邊。這需要環(huán)一線城市的協(xié)同。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。