從438億收購(gòu)萬達(dá)文旅看孫宏斌并購(gòu)邏輯：劃算+安全

“631.7億元收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目”到最終“以438.44億元收購(gòu)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)”，看似收購(gòu)項(xiàng)目縮水，資金憑空增加142.69億元，但孫宏斌卻說，很滿意。

短短九天的巨變，想必應(yīng)該是孫宏斌收并購(gòu)史上最驚心動(dòng)魄的一次了。孫宏斌和融創(chuàng)也因此屢上頭條。不管是前期的框架協(xié)議還是最終與萬達(dá)、富力之間的交易轉(zhuǎn)變，塵埃落定卻也拷問著一路收并購(gòu)的孫宏斌：到底值不值？

這筆交易整體劃算

與萬達(dá)之間的交易對(duì)于融創(chuàng)來說到底是不是劃算？

資料顯示，13個(gè)文旅項(xiàng)目涉及的土地儲(chǔ)備總建筑面積約5897萬平方米，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%，最終作價(jià)438.44億元。

孫宏斌表示，交易結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，對(duì)融創(chuàng)而言有了更好的流動(dòng)性，降低了融創(chuàng)的負(fù)債水平，同時(shí)，融創(chuàng)未來有機(jī)會(huì)在文化旅游產(chǎn)業(yè)等方面發(fā)揮專業(yè)性和規(guī)模性的發(fā)展。

摩根士丹利發(fā)布研究報(bào)告稱，這對(duì)于融創(chuàng)而言是一項(xiàng)好收購(gòu)，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平方米的土地儲(chǔ)備，摩根士丹利估算，這些可售資產(chǎn)價(jià)值約合7700億元。

此前，孫宏斌在接受媒體采訪時(shí)曾流露出對(duì)文旅項(xiàng)目極大的興趣，對(duì)于酒店部分，他則表示哪怕酒店資產(chǎn)的錢攤到文旅項(xiàng)目上，那也是很劃算的。

第一上海（樓盤）證券根據(jù)融創(chuàng)中國(guó)7月19日發(fā)布的公告分析，將融創(chuàng)所需承擔(dān)貸款、項(xiàng)目賬面現(xiàn)金以及融創(chuàng)未來20年需要支付的品牌許可使用費(fèi)均計(jì)算在內(nèi)，融創(chuàng)獲得的土地平均樓面價(jià)成本僅為1600元／平方米。同時(shí)，由于該資產(chǎn)包中，大部分項(xiàng)目已經(jīng)處于在建狀態(tài)，這意味著，融創(chuàng)買入這13個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際樓面地價(jià)，低于1600元／平方米。

王健林表示，“融創(chuàng)得到13個(gè)萬達(dá)城，分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲，兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。此次融創(chuàng)同意不收購(gòu)萬達(dá)酒店物業(yè)并增加收購(gòu)金額，整體交易還是劃算。”

從本次交易來看，孫宏斌的收購(gòu)邏輯的確有所轉(zhuǎn)變：從越收購(gòu)越大，到越收購(gòu)越安全的戰(zhàn)略布局，因此，這也是他甘愿承擔(dān)原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，也不盲目接手自己不擅長(zhǎng)的酒店最大的原因。

1.3萬億貨值可供5年發(fā)展需要

孫宏斌多次在公開場(chǎng)合表示，融創(chuàng)從去年開始就不在公開市場(chǎng)拿地，而是專注于并購(gòu)，這是融創(chuàng)的優(yōu)勢(shì)。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2017年融創(chuàng)已發(fā)起8次并購(gòu)，總計(jì)獲得了3250萬平方米土地——這些項(xiàng)目總建筑面積達(dá)6707.46萬平方米，其中可售面積達(dá)5514.42萬平方米（權(quán)益面積約4500萬平方米）。

7月19日，融創(chuàng)438.44億收購(gòu)萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)，可售面積約4973萬平方米。

第一上海證券的研究數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)目前土地儲(chǔ)備超過了1.5億平方米，躍升至行業(yè)前三，僅次于中國(guó)恒大和碧桂園。

專業(yè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，融創(chuàng)未銷售部分的總貨值或達(dá)1.3萬億元，能保證未來五年業(yè)績(jī)發(fā)展需要，如果加上萬達(dá)文旅地產(chǎn)的可售貨值，融創(chuàng)的總貨值的確驚人，總體項(xiàng)目銷售凈利率也在10%左右，有的甚至超過20%。而融創(chuàng)中國(guó)目前土地儲(chǔ)備已覆蓋50余個(gè)城市，平均土地成本為5800元/平方米。目前土拍市場(chǎng)拿地土地成本基本已過萬。

孫宏斌并購(gòu)的邏輯就是“便宜”。

他說，“我們希望拿到價(jià)格合適的土地，而現(xiàn)在公開市場(chǎng)的地價(jià)是偏貴的，只有并購(gòu)市場(chǎng)有機(jī)會(huì)拿到價(jià)格合適的土地，融創(chuàng)對(duì)土地的判斷能力、決策能力和操作能力比較強(qiáng)。”

對(duì)于市場(chǎng)對(duì)其大舉并購(gòu)而迅速提高的負(fù)債率表示擔(dān)憂，孫宏斌則率性大手一揮說道，“有什么可擔(dān)心的？”“今年是融創(chuàng)負(fù)債率的拐點(diǎn)，今年以后融創(chuàng)負(fù)債率將會(huì)下降。”

“去年年底，我們賬上的現(xiàn)金流是698億元，上半年賬上有900多億元現(xiàn)金，我們能動(dòng)用的大概有500億元，我們現(xiàn)金流壓力并不大。”孫宏斌一席話也給市場(chǎng)吃了一顆定心丸。

孫宏斌多次提及“內(nèi)容”

孫宏斌此前在接受媒體采訪時(shí)多次強(qiáng)調(diào)“內(nèi)容”二字。

從孫宏斌戰(zhàn)略投資鏈家、樂視和萬達(dá)商業(yè)的大文旅項(xiàng)目等綜合起來看，并不只是收購(gòu)?fù)恋啬敲春?jiǎn)單，他將目光放在了布局一個(gè)有價(jià)值的未來。

從對(duì)樂視系的投資來看，孫宏斌曾向媒體回應(yīng)稱，“對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，一個(gè)是科技創(chuàng)新一個(gè)是消費(fèi)升級(jí)，投資樂視主要是因?yàn)榭粗兴髪蕵泛痛笪幕膬?nèi)容，這些將來會(huì)是一個(gè)方向。”

他表示，融創(chuàng)與樂視未來一定會(huì)有連接，我們希望每一個(gè)房子都會(huì)放一個(gè)樂視83寸的電視，那是一個(gè)什么概念？日后我們還可以把更多的內(nèi)容都放進(jìn)去。

對(duì)于萬達(dá)文旅項(xiàng)目，孫宏斌更是直言“這是個(gè)好東西”，“我們相信融創(chuàng)和萬達(dá)會(huì)在文化旅游產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)等方面有更多更好的合作，融創(chuàng)也會(huì)和萬達(dá)在電影等其他領(lǐng)域進(jìn)行深度的戰(zhàn)略合作。”孫宏斌正將試圖延伸融創(chuàng)在文旅等大健康、大旅游產(chǎn)業(yè)方面的觸角。

在孫宏斌的最新計(jì)劃中，今年融創(chuàng)將拿下超過3000億元的銷售額，他透露，“7月份銷售會(huì)超過200億元，因?yàn)楝F(xiàn)在銷售許可證很難拿，8月份以后銷售能夠保證在300億元以上。主要是我們的銷售量非常大，融創(chuàng)的銷售回款與銷售額基本上是平的。”

良好的銷售預(yù)期為融創(chuàng)的收購(gòu)動(dòng)作做了最好背書，對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)來說，此次以438億元撬動(dòng)文旅地產(chǎn)萬億市場(chǎng)，打破邊界為融創(chuàng)獲得更為均衡發(fā)展空間探索了更多可能性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。