專家：“租購?fù)瑱?quán)”推進(jìn)完善購租并舉體系

時(shí)下“租購?fù)瑱?quán)”成為網(wǎng)絡(luò)新熱詞。本月廣州出臺租賃新政16條，最受關(guān)注的是提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”，遂引發(fā)業(yè)界和社會熱議。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)李然博士對此表示，搭建購租同權(quán)平臺，以立法使得房東和租客雙方處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，這是推動購租并舉，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的切實(shí)有效的途徑。

他表示，從包含16條新政內(nèi)容的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》細(xì)則看，雖然目前“租購?fù)瑱?quán)”僅限于保障承租人子女就近入學(xué)的權(quán)益，仍未突破戶籍、人才綠卡、積分等硬性門檻，但“租購?fù)瑱?quán)”是在住房領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等目標(biāo)所邁出的第一步，是租賃市場發(fā)展和房地產(chǎn)居住屬性回歸的旗幟，其意義十分深遠(yuǎn)。

“租購?fù)瑱?quán)”是公共服務(wù)權(quán)益均等第一步眾所周知，公共服務(wù)均等的出發(fā)點(diǎn)就是公平與效率的統(tǒng)一。李然認(rèn)為，從房地產(chǎn)改革來說，公共服務(wù)權(quán)益均等是承租人與出租人的房屋使用權(quán)益均等的重要內(nèi)容，其最直觀的，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)不再成為獲取公共服務(wù)權(quán)益的障礙。他曾在美國等考察房地產(chǎn)，在美國承租人與業(yè)主享有均等權(quán)益。以就學(xué)為例，美國公立中小學(xué)（含1年幼兒園），完全免費(fèi)，就近入學(xué)原則并不以是否擁有房屋產(chǎn)權(quán)為劃分。買不起學(xué)區(qū)房并不等于進(jìn)不了好學(xué)區(qū)，在好學(xué)區(qū)租房子，憑租約同樣可以入學(xué)。

公共服務(wù)權(quán)益均等的另一層含義，是對于承租人合法權(quán)益的保護(hù)?！睹绹y(tǒng)一住房租賃法》對于出租人納稅和承租人補(bǔ)貼，房屋出租硬件和維護(hù)，以及租約等租房領(lǐng)域的各個(gè)環(huán)節(jié)都有詳細(xì)的條款。其基本原則是從根源上保證承租人的居住權(quán)，以及由此而延伸的出租人的廣義公共服務(wù)權(quán)益均等。

反觀我國，住房政策偏重“居者有其屋”，公共服務(wù)權(quán)益與房屋產(chǎn)權(quán)掛鉤。這次廣州明確提出“租購?fù)瑱?quán)”，具有革命性，其深刻含義就是公共服務(wù)權(quán)益與房屋產(chǎn)權(quán)分離。通過公共服務(wù)權(quán)益的強(qiáng)化，賦予租賃行為在居住層面的合理性、科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)理性。雖然當(dāng)前廣州的新政尚無法突破戶籍等制度層面的約束，但卻是邁出了具有開創(chuàng)性的第一步。

促進(jìn)房產(chǎn)流通進(jìn)入新的階段

房產(chǎn)流通，是在交易過程中實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的使用價(jià)值和投資價(jià)值。不外乎買賣和租賃，即將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)⒎康禺a(chǎn)使用權(quán)零星出售、分期出售。還有抵押，將房地產(chǎn)抵押給銀行或信貸機(jī)構(gòu)，從而取得貸款。

李然表示，房改這些年來，中國房地產(chǎn)市場的主要功能演變?yōu)橘I賣交易，交易產(chǎn)權(quán)，買房似乎成為華山一條路。房價(jià)反映土地價(jià)格、房產(chǎn)產(chǎn)品素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等。實(shí)際上，交易還應(yīng)該體現(xiàn)在使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)益上，這便是進(jìn)入了租賃范疇。

綜上所述，租購?fù)瑱?quán)是將產(chǎn)權(quán)與公共服務(wù)權(quán)益分離，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益的均等。換言之，在租購?fù)瑱?quán)之前，租賃價(jià)格與公共服務(wù)權(quán)益無關(guān)。之后，租金應(yīng)該是房產(chǎn)使用價(jià)值的直接體現(xiàn)，與房產(chǎn)價(jià)格有直接關(guān)系的同時(shí)，還應(yīng)該包括公共服務(wù)權(quán)益的部分。

租購?fù)瑱?quán)，公共服務(wù)權(quán)益均等后，房產(chǎn)的流通將進(jìn)入新的階段。這表現(xiàn)在：第一，房產(chǎn)交易價(jià)格與租金的定價(jià)機(jī)制將趨同；第二，公共服務(wù)權(quán)益的均等會導(dǎo)致租金價(jià)格的提升，租售比將有所提高，一些發(fā)達(dá)國家租售比在3.4%-8%之間，我國還有上升空間；第三，短時(shí)間內(nèi)租賃市場發(fā)展對交易價(jià)格不會產(chǎn)生顯著影響，但公共服務(wù)權(quán)益均等一定會在長期內(nèi)削弱購買需求，租購?fù)瑱?quán)才能保證租賃對交易價(jià)格實(shí)現(xiàn)制衡。

實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的四點(diǎn)建議

誠然，要實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)需要逐步探索。目前增量租賃市場尚未大規(guī)模啟動，而存量物業(yè)領(lǐng)域推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)必然面臨實(shí)際的障礙和壓力。這主要是由于當(dāng)前我國住房租賃市場的出租人主體是持有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的散戶，像一線城市上海，自然人出租的市占率為90%以上。政府持有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房，從事托管經(jīng)租的企業(yè)不擁有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，而所占市場比例均有限。

產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，如何體現(xiàn)購租同權(quán)，保證產(chǎn)權(quán)人最大權(quán)益的同時(shí)，保障承租人公共服務(wù)權(quán)益的均等，并實(shí)現(xiàn)最大化的市場效率。李然博士提出五點(diǎn)思考：

第一，租賃性用地的確立。這有助于在產(chǎn)權(quán)與公共服務(wù)屬性相關(guān)聯(lián)的層面，從源頭上實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)權(quán)益均等。如政府主導(dǎo)的公共租賃住房就有條件在政府所屬公共服務(wù)資源上，對承租人實(shí)現(xiàn)權(quán)益均等。上海最近首批公開推出的位于張江和嘉定新城的兩幅全租賃性用地就是這方面的一次探索。通過對租賃住房，乃至相關(guān)公共服務(wù)的統(tǒng)一規(guī)劃，必然有助于實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。在租賃經(jīng)營企業(yè)角度，實(shí)現(xiàn)租賃性土地的市場化運(yùn)作，開發(fā)商進(jìn)入持有租賃經(jīng)營領(lǐng)域，將不僅有利于改變當(dāng)前租賃經(jīng)營企業(yè)的“二房東”模式，也將有利于在公共服務(wù)資源提供的角度實(shí)現(xiàn)市場化和權(quán)益均等。

第二，實(shí)物補(bǔ)貼與財(cái)務(wù)補(bǔ)貼的并行。公共租賃住房、租賃企業(yè)的經(jīng)租物業(yè)在租賃市場所占比例不高，而在未來公共服務(wù)權(quán)益均等化的愿景下，租賃住房供應(yīng)的不足將更加顯現(xiàn)。實(shí)物補(bǔ)貼的方式將一直存在，即政府主導(dǎo)公共租賃的供給仍然不可或缺。另一方面，美國等住房租賃市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)也表明，財(cái)務(wù)補(bǔ)貼更有助于促進(jìn)人口流動，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的自然選擇，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)權(quán)益上的均等。同時(shí)，財(cái)務(wù)補(bǔ)貼的關(guān)鍵是在承租人與出租人之間形成資金的流動，進(jìn)而促進(jìn)市場交易的規(guī)范化和活力。而從計(jì)稅的角度，對于租賃的集中運(yùn)營進(jìn)行鼓勵(lì)，也是成功經(jīng)驗(yàn)。

第三，REITs成為租賃運(yùn)營融資新途徑。公租房領(lǐng)域的企業(yè)代建政府管理批租模式，租賃企業(yè)的二房東模式和大量散戶出租人出租管理的模式，是當(dāng)前租賃市場運(yùn)營的三大主流。REITs不僅可以作為融資的新途徑，更是促使社會投資租賃性住房和實(shí)現(xiàn)租賃住房產(chǎn)業(yè)分工的新途徑。

第四，私有性公共服務(wù)資源作為必要補(bǔ)充。公共服務(wù)資源的稀缺是造成當(dāng)前享有權(quán)益不均等的重要因素之一。以就學(xué)為例，私有優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺一定程度上加劇了公共服務(wù)享有權(quán)益的不均等。鼓勵(lì)私人機(jī)構(gòu)進(jìn)入教育等公共服務(wù)資源領(lǐng)域也是發(fā)達(dá)國家的一貫做法。私人公共服務(wù)資源源頭上切斷了房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與享有權(quán)益之間的聯(lián)系，這也更有助于通過市場化的手段，促進(jìn)權(quán)益均等。

第五，企業(yè)的主導(dǎo)。美國住房租賃市場的市場化水平非常高，根據(jù)各類租賃住宅享受政府租賃補(bǔ)助的情況看，88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補(bǔ)助，而占總量11.9%的享受政府租賃補(bǔ)貼的租賃住宅單元中，還有許多也并不是由政府投資、運(yùn)營的公共住宅，而是由私人(包括個(gè)人或企業(yè))持有并經(jīng)營的市場化租賃住宅，其租賃補(bǔ)貼采取承租人享受住房券、房東享受各類稅費(fèi)減免等形式。因此，即使采取保守估計(jì)態(tài)度，全美租賃住宅中，市場化運(yùn)營的單元占比應(yīng)在90%以上。在我國，上世紀(jì)九十年代，房屋產(chǎn)權(quán)的確立使得企業(yè)成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)。因此，未來公共服務(wù)權(quán)益的均等化，也必將使得企業(yè)在租賃市場中實(shí)現(xiàn)主導(dǎo)。 

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。