深圳長租公寓市場調(diào)查：迎爆發(fā)式增長 盈利仍是難題

近日，住建部等九部委發(fā)文，要求加快發(fā)展住房租賃市場，深圳等12個城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。對于發(fā)展租賃市場，深圳其實(shí)已走在前列，特別是長租公寓市場早已呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長。如今，租賃市場的風(fēng)口又至，市場對深圳長租公寓市場是否又多一分期待？　　爆發(fā)式增長　　與翻倍的租金　　深圳長租公寓市場在2015年和2016年進(jìn)入“爆發(fā)期”，相對“高租金”是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照，但背后“計算法則”則是長租公寓改造的成本以及附加值。　　說起這幾年的深圳樓市，除了暴漲的房價和調(diào)控，長租公寓市場也極具話題性?！　∩钲陂L租公寓市場是從2014年開始發(fā)展，2015年和2016年進(jìn)入“爆發(fā)期”，投資者多數(shù)在2015年至2016年帶著資金和熱情進(jìn)入這個行業(yè)。據(jù)租賃平臺合屋統(tǒng)計，截至今年年初深圳全市的長租公寓運(yùn)營商已突破100家。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳目前的長租公寓房源大多來自舊工業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)以及城中村等。而從運(yùn)營方式上看，市場上的長租公寓有的是單棟整體租賃，有的是分散式經(jīng)營；從運(yùn)營內(nèi)容上看，有的公寓看重租客的社交，有的則更注重空間設(shè)計。在羅湖區(qū)筍崗村，記者發(fā)現(xiàn)幾棟農(nóng)民房搖身一變就成為“創(chuàng)客公寓”，該公寓負(fù)責(zé)人表示還準(zhǔn)備在其他城中村布局，可見傳統(tǒng)的農(nóng)民房出租屋也想在長租公寓市場上分一杯羹?！　?ldquo;與旁邊的城中村相比，這里的長租公寓已經(jīng)算是豪宅級別。”剛剛畢業(yè)來深的陳天奇感嘆道?！　≡谀仙絽^(qū)塘朗片區(qū)，由幾十棟舊工業(yè)廠房改造而成的長租公寓集悅城，儼然成為了一個“藝術(shù)小鎮(zhèn)”。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然是舊工業(yè)廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與布置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對于年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經(jīng)過改造之后租金翻了近一倍：一套僅為20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。與其他長租公寓相比，集悅城的體量非常大。如果全部入住，未來這里將成為超過萬人的社區(qū)。此外，集悅城仍在迅速擴(kuò)張之中，在南山大學(xué)城片區(qū)也開始布局?！　￠L租公寓賣什么？主打的是有情懷的服務(wù)以及有格調(diào)的硬件裝修配套。但在陳天奇看來，這些公寓也有點(diǎn)“可望而不可即”：租金太高了。此外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租住在集悅城的公寓每月還需要繳納150元的管理費(fèi)，水電費(fèi)也高于正常住宅的收取標(biāo)準(zhǔn)?！　∠鄬?ldquo;高租金”，是目前深圳長租公寓市場的普遍寫照，但背后“計算法則”則是長租公寓改造的成本以及附加值。正是因?yàn)檫@樣的改造，也成為深圳城市更新的另一種可能。不過，與城市更新的方向相比，各路資金卡位長租公寓市場，似乎另有目的?！　」乐档腁B面：　　如何盈利仍是難題　　深圳目前正常住宅的年租金回報率不到2%，長租公寓還處于搶占市場和燒錢的階段。盡管如此，市場對這個行業(yè)的估值卻居高不下?！　?jù)市場資料顯示，2016年長租公寓全年的融資事件數(shù)量達(dá)到13宗。從2014年雷軍的順為基金向YOU+公寓投入1億元開始，短短3年有近100億元資本流向了這個領(lǐng)域。其中，僅魔方公寓就累計融資超過30億元。對于這些創(chuàng)業(yè)型的長租公寓，有看多的認(rèn)為這是萬億級市場；也有唱衰的，認(rèn)為長租公寓的運(yùn)營商大多數(shù)都還處在燒錢階段，野蠻生長下公寓面臨的會是一場大敗局?！　〉拇_，長租公寓萬億元藍(lán)海的背后，仍難掩融資成本高和資產(chǎn)收益率低帶來的盈利難題。在租客眼中，價格是考慮的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利則是最為關(guān)鍵的問題?！　∫幻谏钲诹_湖區(qū)開辦長租公寓的運(yùn)營商對記者表示，在深圳的長租公寓市場，3年至5年的回報周期較為理想，但理想的回報周期不易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)樯钲陂L租公寓的空置率正在上升。“我見到最高空置率的公寓大概為50%，現(xiàn)在我也不敢盲目擴(kuò)張。”這位運(yùn)營商如是說，“如果長時間維持這種狀態(tài)，終止虧損的方法是被第三方收購。”在他看來，深圳長租公寓行業(yè)發(fā)展仍然面臨著諸多困難：獲取物業(yè)的成本正在攀升，蜂擁而上的長租公寓創(chuàng)業(yè)者助漲存量物業(yè)的價值；激烈的競爭，長租公寓行業(yè)利潤越來越薄，深圳目前正常住宅的年租金回報率都不到2%?！　∧壳?，深圳乃至全國的長租公寓還處于搶占市場和燒錢的階段，特別是一些創(chuàng)業(yè)品牌。“這個行業(yè)，眼下還要靠著資本才能活著。”樂乎城市青年社區(qū)的羅意這樣說道?！　”M管仍存在盈利的難題，但市場對這個行業(yè)的估值卻居高不下。 上一頁12下一頁

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