上海3月前兩周樓市出現(xiàn)斷供：房企惜售等待回暖

3月向來是樓市銷售旺季，往年很多開發(fā)商都期待在春節(jié)后的“小陽春”發(fā)動攻勢，然而今年3月上海樓市卻略顯冷清。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年春節(jié)后首周上海新房供應(yīng)為11.1萬平方米，今年春節(jié)后首周則是零供應(yīng)；2014年3月首周上海樓市供應(yīng)達(dá)37.1萬平方米，而今年3月首周卻沒有任何新增供應(yīng)。

據(jù)了解，3月份前兩周上海市商品住宅新增供應(yīng)量為零，為近年來同期首次出現(xiàn)這種情況。在開盤數(shù)量上，上海市3月份上半月僅兩個盤開盤，均為舊盤加推，且投放量不足40套。

法治周末記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海多地的新項(xiàng)目早已在節(jié)前就取得了預(yù)售證，但遲遲未開盤。

財(cái)經(jīng)評論員劉艷對法治周末記者表示：“這種現(xiàn)象并不是供求關(guān)系所引發(fā)的市場的動蕩，而是源于地產(chǎn)商對政策的不確定的預(yù)期。這僅僅是一種對市場不確定性的反應(yīng)，所以并不必要產(chǎn)生恐慌?！?/p>

房企惜售致成交低迷

中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，3月上半月上海新建商品住宅供應(yīng)16萬平方米，同比減少71.1%；入市項(xiàng)目僅6個，同比減少66.7%。

從成交量上看，德佑鏈家市場研究部的數(shù)據(jù)表明，3月上半月上海市商品住宅的成交量為27.8萬平方米，僅為去年同期的80%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對法治周末記者表示：“3月上旬上海新盤供應(yīng)量不大，說明房企在新增供應(yīng)方面存在一個節(jié)奏的把控。從目前上海房價的走勢看，基本上處于一個止跌反彈的態(tài)勢，漲價的可能性非常大。所以房企暫緩?fù)票P節(jié)奏，本質(zhì)上也是希望在市場回暖的階段再入市，這樣成交均價和成交量都容易提升，進(jìn)而改善銷售業(yè)績?！?/p>

劉艷表示，3月份正值兩會期間，在政策還未十分明確的前提下，開發(fā)商與購房人都處在一種觀望的狀態(tài)，政府在摸索政策刺激的同時，開發(fā)商并不盲目入市，從而導(dǎo)致了短期內(nèi)新增住宅零供應(yīng)量的情況。

“其實(shí)上海并沒有因?yàn)檫@種情況而出現(xiàn)需求的爆發(fā)性增長，這說明樓市依然處于一個相對冷卻的狀態(tài)?！眲⑵G說。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“目前上海市場供求雙方可能處于一個微妙的博弈狀態(tài)，即買方市場正逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場。因?yàn)閷?shí)際上從上海的樓市投資和項(xiàng)目建設(shè)看，并非沒有新增樓盤，尤其浦東、嘉定等郊區(qū)板塊的新增樓盤數(shù)量還是比較多的，這是目前上海房企有意為之的一種經(jīng)營策略。”

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上海市一季度項(xiàng)目中有接近6成將在3月份集中推出，依照3月份上半月的樓市表現(xiàn)，可預(yù)見3月下旬樓盤推出會較為集中。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“從成交量的表現(xiàn)看，3月份開始上海市場勢必會出現(xiàn)升溫。尤其改善型需求的釋放會成為一個主導(dǎo)。加上公積金貸款額度提高、以及其他配套政策的支撐，都會帶來整個市場需求的釋放。這批市場需求將成為樓市回暖的領(lǐng)頭羊?！?/p>

限購政策或?qū)⒎艑?/p>

目前北京、上海、深圳、廣州和三亞仍在繼續(xù)執(zhí)行“限購令”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)于上海限購取消的傳言，也一定程度上使得房企推盤節(jié)奏有所放緩。

近期有傳言稱上海將自4月1日起取消限購，3月16日上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士予以了否認(rèn)：“之前市場上就有傳言稱上海取消限購政策，我們已經(jīng)在官方微博上進(jìn)行澄清?！?/p>

據(jù)了解，上海市住房保障和房屋管理局官方微博“房可園”曾在1月29日發(fā)布消息稱：“上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示，目前上海的住房限購政策不會變化，仍將繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的住房限購政策。”

在樓市政策風(fēng)向已基本明確的條件下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策放寬已是一個明顯的趨勢，限購政策發(fā)生變化也只是時間問題。

“若從傳言看，讓外地單身人允許購買一套住房的可能性最大。因?yàn)閺拇饲皩ο拶徴叩囊恍┡u意見，以及政策層面的反思看，對于這樣一個政策一直存在修正的意見?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“當(dāng)然完全放松稅單和社保限制，可能并不會實(shí)施，實(shí)際上還是會設(shè)置一定的條件，而不會全面放開。而對于本地人購房數(shù)量放開的做法，應(yīng)該認(rèn)為可信度不大?！?/p>

劉艷表示贊同：“結(jié)構(gòu)性的復(fù)蘇，樓市回暖可能會在下半年到來，北京或是上海這樣的一線城市，可能會有條件的放松限購，包括對單身購房一些條件的放松等等?！?/p>

劉艷認(rèn)為：“未來樓市價格和成交量的波動幅度可能會加劇，波動性會更大。但是這種波動性是相對更加健康的，市場的反應(yīng)周期已基本接近尾聲，到了要見分曉的時候，這種上下波動實(shí)際上是一種陣痛的表現(xiàn)。經(jīng)過2014年一輪拐點(diǎn)的市場定型，房價只漲不跌的形式應(yīng)該是不會再有了，今后一定是有漲有跌。在產(chǎn)能過剩的情況之下，樓市有可能在2015年會集中爆發(fā)一些問題而不是直接好轉(zhuǎn)。但是這種困難，就像是黎明前的黑暗，必須要經(jīng)歷。”

嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說：“取消限購政策這一傳言背后，至少說明目前市場上對于上海限購政策進(jìn)行微調(diào)的一個訴求，也需要相應(yīng)地方監(jiān)管部門的重視。當(dāng)然，考慮到上海房價依然有上漲態(tài)勢，所以對此類政策進(jìn)行修正的時候，建議多聽取市場意見，同時對后續(xù)一些市場風(fēng)險應(yīng)該有一個提防?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。