房貸市場熱度下降了嗎？社會信用循環(huán)仍離不開房子

房地產調控還在繼續(xù)，各個口徑傳遞出來的數(shù)據(jù)，無一例外都是房貸增量在逐步下降。上周北京銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)就顯示，北京地區(qū)個人住房貸款發(fā)放金額在較1月、2月下降幅度較大的基礎上持續(xù)回落，3月至6月，北京地區(qū)銀行機構個人住房貸款新發(fā)放金額分別為239.21億元、236.08億元、218.15億元和158.46億元。

如果只看一時一地，個人房貸增量的確在逐漸下降。但是，這種局面跟嚴格的限購限貸政策直接相關，因為有資格購房的人群少了，與之匹配的個人住房貸款增量自然會下降。銀監(jiān)系統(tǒng)今年以來對“首付貸”的監(jiān)管口徑也是趨嚴，很多地方銀監(jiān)局都對個人消費貸款流入房貸的個案開出了行政罰單。當然，監(jiān)管部門想要抑制資金流入房地產市場還有其他的手段，比如在合意貸款規(guī)模框架中調整一下參數(shù)，要求銀行實現(xiàn)個人住房貸款增量和存量雙降，就足以讓市場抓狂了。只是這種手段過于強硬，在今年時間過半各行信貸額度早已過大半的情況下，總量約束已經足以控制流入房貸市場的資金總量。

政策如此嚴格，但央行口徑的數(shù)據(jù)卻顯示，房地產和個人房貸的同比增幅依然比較高。央行上月底公布的上半年貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然個人住房貸款的增速比一季度末下降了4.9個百分點，但同比增幅仍然達到30.8%，同期人民幣各項貸款的增速只是12.9%，不到個人房貸增速的一半。比個人房貸增幅更高的只有本外幣口徑下的個人消費信貸，6月末同比增幅達到31.1%。

換句話說，雖然政策取向趨嚴，市場所感受到的活躍程度也在下降，但住房信貸市場的真實熱度卻下降不多。房子作為整個社會信用最核心的抵押品這一點，也依然沒有改變。最近大熱的電影《戰(zhàn)狼2》，不就曝出當初一度缺乏資金，導演把自己房子抵押融資后才有錢開機拍攝嗎？也不知道當初批貸款的銀行是怎么考慮的，房子是用于電影流動資金貸款的補充抵押品，還是只是閉上眼睛做了一筆不問用途的短期個人貸款？總而言之，這個例子充分說明，整個社會的信用循環(huán)是離不開房子的。

最近，另外一個比較有意思的現(xiàn)象是，除了上半年以來排隊等貸款還是個人房貸市場的常態(tài)之外，上調利率可以優(yōu)先獲批的新聞開始多了起來。甚至有的新聞顯示，購房者因為銀行單方面上調利率憤而上門維權。這種情況，跟上半年很多銀行在一線城市試探性取消房貸折扣類似，但也有不同之處。說類似，是指漲價行為都是銀行可投入個人房貸的資源受到約束，導致供不應求所致。說不同，則是上半年一般來說銀行的信貸額度都相對寬松，漲價只是一種試探性的市場策略，更多是資金價格上升倒逼的結果。但到了下半年，供需格局就完全不同，不光是整體信貸額度不夠，近期經濟回暖是否會進一步導致供需緊張？也都是銀行在定價策略上需要考慮的因素。

總體來說，這一輪限購限貸情況下的房貸市場格局，和2012年那一輪有很多類似之處。當前的局面是，一方面經濟周期整體趨穩(wěn)，上半年的經濟數(shù)據(jù)顯示各方面的表現(xiàn)都還不錯。另一方面，2016年狂飆突進的一線城市房地產也在多管齊下的政策面前穩(wěn)定了下來，進入了盤整期，兩條線上的主題詞不約而同都是一個“穩(wěn)”字。我們知道房地產調控和房貸政策的松緊，歷來跟短期的經濟周期波動相契合，未來怎么走就要看經濟周期往哪個方向擺動了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。