樓市調(diào)控凸顯“背離”：廣東等地開發(fā)投資增速高得令人咂舌

“一行三會(huì)”樓市新政緊鑼密鼓出臺(tái)，抑制房地產(chǎn)泡沫釋放強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

但是，國(guó)家發(fā)改委的一組數(shù)據(jù)表明，中國(guó)上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額同比仍然增長(zhǎng)了3979億元。

華爾街見聞獲悉，8月初國(guó)家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比增長(zhǎng)8.5%。對(duì)比起來看，2016上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比增長(zhǎng)8.0%。

與此同時(shí)，廣西（29.3%）、河南（22.9%）、廣東（19.0%）、甘肅（18.7%）、江西（18.0%）等地，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然高得令人咂舌。

誰在冒風(fēng)險(xiǎn)加杠桿？

據(jù)了解，我們通常所說的地產(chǎn)投資，即統(tǒng)計(jì)局月度公報(bào)中的“房地產(chǎn)開發(fā)投資”，其全名是“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年完成投資”。

近日，發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布了1-6月全國(guó)東部地區(qū)、西部地區(qū)以及中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。

頗蹊蹺的是，華爾街見聞發(fā)現(xiàn)，廣西（29.3%）、河南（22.9%）、廣東（19.0%）、甘肅（18.7%）、江西（18.0%）等地，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然高得令人咂舌。

在當(dāng)前樓市去泡沫的宏觀背景下，誰還在加杠桿？房地產(chǎn)開發(fā)投資增速這一指標(biāo)清晰地顯示，廣東、河南、江西等地的加杠桿耐人尋味。

與此同時(shí)，河北、上海、西藏、寧夏、吉林、山西等9個(gè)省市增速出現(xiàn)較大幅度回落。其中，吉林回落14.2個(gè)百分點(diǎn)，西藏、寧夏分別回落19.0和15.5個(gè)百分點(diǎn)。河北、上海增速分別回落5.3和4.6個(gè)百分點(diǎn)。

人們不禁要問：廣東憑什么？

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1563.8億元，同比下降6.4%。

上半年，上海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1753.81億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速同比回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。

然而，今年上半年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高達(dá)19%。人們不禁要問：廣東憑什么？

2016年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資總量居全國(guó)第一，全年完成投資達(dá)10307.80億元，同比增長(zhǎng)20.7%；占固定資產(chǎn)投資的比重提高到31.2%。土地使用權(quán)出讓金達(dá)1172.54億元。

盡管上半年房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)不錯(cuò)，但銷售的確不是很好，這跟國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)有很大關(guān)系。

據(jù)了解，國(guó)家規(guī)定廣東省內(nèi)7個(gè)主要城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格不能高于去年10月份，如果高于10月份，住建部要約談。

所以各個(gè)地方都在控制這個(gè)價(jià)格，而且是一個(gè)城市一個(gè)政策，有不能買第三套房、外地人要連續(xù)多少年繳稅才能夠買房等政策。

廣東省統(tǒng)計(jì)局有關(guān)官方人士表示，房地產(chǎn)在廣東的發(fā)展總體還是健康的，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)銷售的情況來講，也還是樂觀的；而民眾對(duì)于特別是商品房的需求，潛力還是比較大的。其坦言，一旦政策放開，剛性需求的這個(gè)量是非常大的。

該人士表示，“所以現(xiàn)在這個(gè)情況，如果放開房?jī)r(jià)，放開一些政策，價(jià)格反彈的可能性也是很大的。”

低能級(jí)城市地產(chǎn)投資“加杠桿”

據(jù)了解，今年地產(chǎn)投資增速較高，是好于市場(chǎng)預(yù)期的，但也要看到地產(chǎn)投資累計(jì)增速的高點(diǎn)出現(xiàn)在今年4月，之后已經(jīng)連續(xù)回落兩個(gè)月了。

受多重因素影響，“房地產(chǎn)開發(fā)投資增速”這一指標(biāo)回落，并沒有預(yù)期中那么明顯。

華爾街見聞查閱相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，有多個(gè)省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然處于加杠桿的周期中。

華創(chuàng)證券研報(bào)指出，今年1-6月，低能級(jí)城市房地產(chǎn)投資累計(jì)同比增長(zhǎng)了8.8%，遠(yuǎn)高于一線城市5.6%的累計(jì)增速水平，低能級(jí)城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

華創(chuàng)證券認(rèn)為，低能級(jí)城市與一二線城市相比，相同的投資額下低能級(jí)城市對(duì)工業(yè)需求更大，因此，未來房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向低能級(jí)城市后將對(duì)工業(yè)形成更多支撐。

另一方面，本輪房地產(chǎn)周期較以往有所拉長(zhǎng)，主要源于低能級(jí)城市的大幅回暖。在這些低能級(jí)城市，棚改貨幣化政策支撐低能級(jí)城市房地產(chǎn)銷售向好，銷售的向好刺激了低能級(jí)城市房地產(chǎn)投資的回暖，打破原有投資和銷售之間的關(guān)系。

去年四季度以來，房地產(chǎn)銷售與投資間領(lǐng)先性正在被打破。表現(xiàn)為全國(guó)房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)下降，目前已降至20%左右水平。而房地產(chǎn)投資增速一路走高，今年以來一直處于8-10%之間波動(dòng)，二者走勢(shì)背離已經(jīng)持續(xù)一年多時(shí)間。

下半年怎么辦，加還是減？

東海證券預(yù)計(jì)今年下半年地產(chǎn)投資增速趨緩，但全年仍會(huì)好于2016年的水平（6.9%）。這幾乎是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資最樂觀的預(yù)測(cè)。

相比之下，中銀國(guó)際認(rèn)為，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持在5.8%的水平，招商證券則將數(shù)據(jù)設(shè)定在5%左右。這些預(yù)計(jì)相比1-5月的增速下降4個(gè)百分點(diǎn)左右。

從歷年變化看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在2010年達(dá)到33.2%的峰值后逐年下降，2016年有所企穩(wěn)回升。2017年則明顯趨向于增速回落。

按照交行的觀點(diǎn)，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下行趨勢(shì)確立，但下滑幅度不會(huì)太大。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控下，2017年上半年，房地產(chǎn)投資總體仍然呈現(xiàn)繼續(xù)加速態(tài)勢(shì)。今年前五個(gè)月累計(jì)同比增長(zhǎng)了8.8%，較2016年全年加快了1.9個(gè)百分點(diǎn)。

這明顯背離了過去一直存在的“房地產(chǎn)銷售增速大約領(lǐng)先房地產(chǎn)投資增速六個(gè)月”的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律，由此導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于本輪房地產(chǎn)投資增速只能束手無策。

魯政委表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資大概率會(huì)在三季度見頂然后出現(xiàn)回落。

廣東省：

今年上半年，廣東全省房地產(chǎn)開發(fā)投資5370.26億元，同比增長(zhǎng)19.0%，增幅同比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。今年1－5月，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資近4000億元。

山西?。?/p>

上半年，山西全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成568.1億元，同比增長(zhǎng)2.0%，增幅比1-5月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落5.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。

江蘇?。?/p>

江蘇省統(tǒng)計(jì)局信息顯示，今年上半年，江蘇完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4847.9億元，同比增長(zhǎng)7.8%；江蘇房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積增速低于全國(guó)。

湖南省：

上半年，湖南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資1466.42億元，同比增長(zhǎng)14.7%，增幅比一季度提高10.2個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)平均水平6.2個(gè)百分點(diǎn)。

上海市：

上半年，上海全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1753.81億元，比去年同期增長(zhǎng)4.1%，增速同比回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。

河南省：

河南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年1-6月份，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2965.95億元，同比名義增長(zhǎng)22.9%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)15.4%），增速比1-5月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。

四川?。?/p>

上半年，四川省房地產(chǎn)開發(fā)投資2692億元，同比增長(zhǎng)2.6%，增速比去年同期回落8.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積4863.4萬平方米，增長(zhǎng)26.6%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。