北京第一批共有產(chǎn)權(quán)房正在興建 位于東北六環(huán)西南側(cè)

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8月3日，位于北京東北六環(huán)西南側(cè)的金隅大成·金成雅苑售樓處完成了最后4套自住型商品住房的遞補(bǔ)選房工作，至此，金成雅苑一期的524套自住型商品房已配售完畢。與這些自住型商品房眥鄰，金成雅苑項(xiàng)目二期996套住房正在興建中，但它們即將有一個(gè)新的名字—共有產(chǎn)權(quán)房。

8月3日，北京市住建委會(huì)同北京市發(fā)改委、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）（下稱“辦法”），提出在政府政策支持下，政府與購房人按份共有住房產(chǎn)權(quán)，而住房人可享有住房全部的使用權(quán)，另外，滿足非京戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%?！掇k法》面向社會(huì)公開征集意見。

對于社會(huì)各界關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房是否能落戶、入學(xué)等問題，8月14日，北京市住建委官方明確表示，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可按照北京市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。

同日，記者從北京市住建委下屬北京市住房保障辦公室了解到，共有產(chǎn)權(quán)住房管理方法的征求意見階段已結(jié)束，相關(guān)政策已進(jìn)入走程序階段，而政策出臺(tái)后，所有未對外銷售的自住型商品房都會(huì)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，按計(jì)劃，未來5年北京市將供應(yīng)不少于25萬套的共有產(chǎn)權(quán)房。具體的政策出臺(tái)時(shí)間未定。

“共有產(chǎn)權(quán)房政策是對以往的自住型產(chǎn)權(quán)房、兩限房等住房政策的總結(jié)、整合和改善?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲接受記者采訪時(shí)表示。

從兩限房到自住型商品房

這里是順義區(qū)后沙峪雙裕街，地鐵開通之后，大開發(fā)商陸續(xù)入駐，商業(yè)配套日漸完善，因此盡管遠(yuǎn)在東北六環(huán)，但也頗受關(guān)注。2016年末，金成雅苑一期網(wǎng)申結(jié)束時(shí)，網(wǎng)申總?cè)藬?shù)突破了8萬。

共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)新的提法，2014年4月1日，住建部在共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)上，明確北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。此后，6個(gè)城市以不同方式開始探索。

在北京，共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)探索以2013年便已開始的自住型商品房為模式展開。前述北京市住房保障辦公室工作人員表示，從2013年開始，北京市一共推出了6萬套自住型商品房。

然而歷時(shí)三年多，推出6萬套自住型商品房的“成績”并不算理想。早在2013年和2014年，北京市住建委擬推出7萬套自住型商品房，一方面，兩年的既定目標(biāo)并未實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，也可以看出在2015年和2016年，自住型商品房的建設(shè)和推出并未取得明顯進(jìn)展。

縱觀北京近十年推出的住房保障政策，除了如今的共有產(chǎn)權(quán)房，還包括了兩限房和自住型商品房。在順義區(qū)金地悅景臺(tái)小區(qū)—一個(gè)僅有八棟樓的小區(qū)，北京近十年的住房政策在此均有烙印。在這里，有定價(jià)9500元/平方米的兩限房、1.9萬元/平方米的自住型商品房和3萬多元/平方米的商品房。而一條小路之隔，對面的金城雅苑（二期）共有產(chǎn)權(quán)房正在興建。

李明（化名）居住的，正是悅景臺(tái)小區(qū)內(nèi)一套58平方米的一居室兩限房，2016年購買時(shí)還是毛坯房。

兩限房這一概念，是在經(jīng)濟(jì)適用房對低收入家庭照顧缺位、房價(jià)飛漲的背景下為人熟知的。所謂兩限，就是限地價(jià)、限房價(jià)，在購房年齡、家庭年收入、人均住房面積和家庭總資產(chǎn)凈值上對購房者有嚴(yán)格的把關(guān)。退出機(jī)制上，兩限房滿五年可上市，價(jià)格由購房者自行制定，但須交納土地收益等價(jià)款，交納比例為政府公布的屆時(shí)同地段普通商品住房價(jià)格和限價(jià)商品住房價(jià)格差的35%。

相比兩限房的限價(jià)比達(dá)40%-50%，自住型商品房的價(jià)格只比周邊商品房低30%，但2013年推出的自主型商品房面向的群體更廣，名下無房的非京籍家庭也可參與搖號購房。

而共有產(chǎn)權(quán)房政策推行后，共有產(chǎn)權(quán)房將全面替代自住型商品房，那么兩者有什么不同？

精準(zhǔn)回應(yīng)“夾心層”需求

“共有產(chǎn)權(quán)房政策是對以往的自住型產(chǎn)權(quán)房、兩限房等住房政策的總結(jié)、整合和改善。”任興洲對記者分析，共有產(chǎn)權(quán)房明晰了個(gè)人和政府的產(chǎn)權(quán)權(quán)限，并且對房屋的處置和利用都有明確的規(guī)定；其次，其準(zhǔn)入機(jī)制與以往不同，以往僅有一套住房的北京戶籍家庭還可再申請自住型商品房，但現(xiàn)在有房或有賣房記錄的家庭均不可再購買共有產(chǎn)權(quán)房，更加精準(zhǔn)地回應(yīng)“夾心層”和新市民的需求；再者，呼應(yīng)“房子是用來住的”的調(diào)控趨勢，使剛需家庭買得起房。

共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)規(guī)則和購房人產(chǎn)權(quán)份額在《辦法》中作了規(guī)定，其銷售均價(jià)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，而購房人的產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定。房子價(jià)格降低了，但產(chǎn)權(quán)歸屬問題也為購房者所關(guān)注。有學(xué)者分析稱，相比自住型商品房，購買共有產(chǎn)權(quán)房可能是以相同的價(jià)格買了一個(gè)產(chǎn)權(quán)不歸自己所有的房子，實(shí)際上購房者可能吃虧。

對此，任興洲表示，共有產(chǎn)權(quán)房只是確立了定價(jià)規(guī)則，具體的價(jià)格是否和自住型商品房一致還不能確定，此外，即使購買自住型商品房，購房者也并非獲得了完整的產(chǎn)權(quán)，自住型商品房表面的完整產(chǎn)權(quán)實(shí)則是產(chǎn)權(quán)不明晰的結(jié)果。

“政府給購買自住型商品房的人30%的優(yōu)惠，五年后上市，政府作出的優(yōu)惠部分也要有一定的回報(bào)?！比闻d洲表示，自住型商品房五年后上市收益的30%應(yīng)上交財(cái)政，而共有產(chǎn)權(quán)房推出后，政府利用土地等方式讓利，由于產(chǎn)權(quán)明晰，在共有產(chǎn)權(quán)5年期滿上市后，政府在收回本身權(quán)益部分時(shí)，可再用回共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)中，其實(shí)是盤活了政府的土地、資金等資源。

政策推出只是第一步

共有產(chǎn)權(quán)房橫空出世，“房子是用來住的”等號召，在購房者心里激起了不少漣漪。既然共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格較低，那么在低價(jià)帶動(dòng)下，中國房價(jià)接下來是否有降低趨勢？

共有產(chǎn)權(quán)房在一開始開發(fā)時(shí)，由于拿地價(jià)格相對便宜，所以價(jià)格會(huì)較低。任興洲認(rèn)為，整體來講，這于平抑房價(jià)有益，但房價(jià)降低，并不可寄希望于共有產(chǎn)權(quán)房?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房有一定政策支持和保障性質(zhì)，可以解決部分人的住房問題，一旦你再買房，就要退出共有產(chǎn)權(quán)房的持有，主要針對的是‘夾心層’的需求，但不是所有房產(chǎn)市場的問題都可用共有產(chǎn)權(quán)政策解決。”任興洲告訴記者。

“以后我們住的這些房子就都是共有產(chǎn)權(quán)房了?！崩蠲髡f，但他并未打算待五年期滿后賣出目前居住的兩限房。

對于共有產(chǎn)權(quán)房，政策推出只是第一步，未來還有不少規(guī)劃問題亟須解決。

任興洲表示，首要是需要通過完善退出機(jī)制引導(dǎo)購房者的購買心理。“要使購房者不是盯住我可以從房子中獲得多少利益—例如低價(jià)買房，未來上市可以怎么高價(jià)賣掉—而是切實(shí)解決居住問題。”任興洲說。

此外，要防止共有產(chǎn)權(quán)房成為一紙空談，還應(yīng)保證一定量的供給，這在人口稠密的區(qū)域尤為關(guān)鍵。由于共有產(chǎn)權(quán)房意欲解決職住平衡的問題，共有產(chǎn)權(quán)房的選址意義凸顯。任興洲表示，“使購房者能在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的地方居住，這些都需要規(guī)劃”。

最后，公平、透明、公開的原則應(yīng)貫穿始終，防止這一制度為尋租活動(dòng)提供空間。

低房價(jià)、不少于30%的房源供應(yīng)非京戶籍家庭、購買共有產(chǎn)權(quán)房可落戶……共有產(chǎn)權(quán)房的一系列重磅連番上臺(tái)，然而政策的制定目標(biāo)和實(shí)際效果往往難以同步，一個(gè)改變或許會(huì)牽連更多領(lǐng)域，正如石子投入水中，永遠(yuǎn)無法預(yù)測會(huì)激起多大范圍的水花。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。