全國住宅庫存創(chuàng)33個月新低 預(yù)計一年多可賣完

8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比名義增長7.9%，增速比1月份-6月份回落0.6個百分點，其中，住宅投資40683億元，增長10.0%，增速回落0.2個百分點；全國商品房成交均價7928元/平方米，同比增長4.3%，增速比1月份-6月份回落0.3個百分點，其中住宅成交均價 7624元/平方米，同比增長3.9%。

對此，國家統(tǒng)計局發(fā)言人表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫，投機受到遏制。房地產(chǎn)市場將更加穩(wěn)健。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王夢雯表示，截至7月底，全國住宅庫存創(chuàng)33個月新低，去化周期回到2012年水平，12.3個月可賣完。“今年一季度以來，商品房均價增幅基本保持在 4%-5%，遠低于去年增幅。由此可見，一方面在新一輪調(diào)控之下熱點城市新房定價受限，另一方面近期三、四線城市成交比重上升也拉低了商品房均價。全年來看，預(yù)計成交均價增幅將保持在5%以內(nèi)?！?/p>

同時，從企業(yè)銷售業(yè)績來看，2017年7月份單月成交業(yè)績也出現(xiàn)了明顯回落。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)有27個標(biāo)桿房企公布7月份銷售業(yè)績，包括恒大、萬科等27家龍頭房企，7月份合計銷售金額為2250.8億元，與6月份的3568.7億元相比，下調(diào)了37%，但總體依然處于歷史同期高位。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，從當(dāng)前房屋銷售數(shù)據(jù)的曲線來看，繼續(xù)呈現(xiàn)增幅收窄態(tài)勢，這充分說明了購房市場去杠桿和去泡沫等效果不斷體現(xiàn)。

另據(jù)上述統(tǒng)計據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月底，全國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，相當(dāng)于當(dāng)月商品房銷售面積的9%。其中，住宅待售面積減少988萬平方米。

對此，王夢雯表示，目前來看，各類物業(yè)去庫存情況分化明顯，住宅庫存創(chuàng)下 33 個月以來的新低。這與部分三、四線城市近期去庫存效果較好的態(tài)勢有關(guān)。

嚴(yán)躍進也表示，從待售面積數(shù)據(jù)看，呈現(xiàn)了繼續(xù)下滑的態(tài)勢，這說明當(dāng)前房源的高庫存壓力不斷減少，部分城市可能要開始加快進行補庫存。

王夢雯進一步稱，根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計算可知，2012 年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠低于商辦物業(yè)。從歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期商品住宅待售面積商品住宅銷售面積的最高點是 2015年12月份，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟工作目標(biāo)，各地紛紛出來了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，提升了二、三、四線城市去庫存速度。

鑒于此，2015 年商品房的現(xiàn)房存銷比處于歷年最高水平，其中住宅去化周期為20個月左右。而到了2017年7月份，住宅去化周期回落至12.3個月，這意味著一年多將賣完，接近2012年的水平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。