房企“去地產(chǎn)化”的AB面

當(dāng)下，多數(shù)房企都開始了突破盈利瓶頸的嘗試，從萬(wàn)達(dá)的輕資產(chǎn)到萬(wàn)科的多元化試水，“去地產(chǎn)化”成為房企轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。在剛剛結(jié)束的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上，“去地產(chǎn)化”也成為一個(gè)焦點(diǎn)話題。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的多元化嘗試在一定程度上可以分擔(dān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但是房企完全“去地產(chǎn)化”言之尚早，且“去地產(chǎn)化”也并不一定意味著能100%成功。

目標(biāo)：突破盈利瓶頸“去地產(chǎn)化”之所以成為房地產(chǎn)行業(yè)熱門詞語(yǔ)且在房企內(nèi)流行開來，這與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率逐年下滑有關(guān)，這一點(diǎn)也得到了參加2017博鰲房地產(chǎn)論壇行業(yè)人士的認(rèn)同。

今年上半年，龍頭房企銷售業(yè)績(jī)依然亮眼，但是利潤(rùn)的下滑仍然值得警惕。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)計(jì)，待2017年上市房企年報(bào)出爐，估計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈利率可能因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入調(diào)整期和融資成本的提升而降至8%-9%。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是凈利率并沒有因?yàn)樾袠I(yè)處于上行期而大幅上漲。從趨勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

另外，對(duì)于房企來說，土地是發(fā)展的根本，然而隨著熱點(diǎn)城市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)方案”等拿地規(guī)則的變化，房企拿地難上加難。由此，房企單純依靠土地開發(fā)獲取的利潤(rùn)開始下滑，在此情況下，不少房企另辟蹊徑，嘗試進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型以謀求更強(qiáng)的盈利能力。

方式：還未真正“去地產(chǎn)化”

“什么叫地產(chǎn)化？什么叫"去地產(chǎn)化"？為什么要"去地產(chǎn)化"和怎樣"去地產(chǎn)化"？”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一指出，他并不贊成“去地產(chǎn)化”浪潮的概念，在他看來企業(yè)應(yīng)該對(duì)“去地產(chǎn)化”進(jìn)一步斟酌。

在行業(yè)人士看來，追求利潤(rùn)增長(zhǎng)無可厚非，但是房地產(chǎn)企業(yè)“去地產(chǎn)化”的方式卻值得探究，換句話說，多元化是否就意味著“去地產(chǎn)化”呢？

實(shí)際上，目前房地產(chǎn)企業(yè)所謂的“去地產(chǎn)化”更多的體現(xiàn)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和多元化運(yùn)營(yíng)上。萬(wàn)達(dá)是前者較為突出的樣本，以637億元向融創(chuàng)和富力出售萬(wàn)達(dá)城、萬(wàn)達(dá)酒店為主的重資產(chǎn)，便是該集團(tuán)“去地產(chǎn)化”的體現(xiàn)。

房企多元化試水的例子也有很多，最具代表性的萬(wàn)科就在剛剛過去的周末完成了與悅榕集團(tuán)合作的突破性進(jìn)展，雙方未來將在酒店、養(yǎng)老、養(yǎng)生領(lǐng)域拓展全新業(yè)務(wù)。早在2016年股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮曾提及，未來萬(wàn)科將在轉(zhuǎn)型的道路上走得更快，物業(yè)、物流、商業(yè)、冰雪、養(yǎng)老、教育、長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)延伸產(chǎn)業(yè)萬(wàn)科都在推進(jìn)發(fā)展。據(jù)了解，目前萬(wàn)科城市配套服務(wù)轉(zhuǎn)型中的商業(yè)、物業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等已搭建好平臺(tái)。

還有一類“去地產(chǎn)化”的樣本是通過更名來表決心的。例如，去年知名房地產(chǎn)企業(yè)雅居樂將名字從“雅居樂地產(chǎn)控股有限公司”更改為“雅居樂集團(tuán)控股有限公司”，華業(yè)地產(chǎn)更名為華業(yè)資本、宜華地產(chǎn)更名宜華健康等。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)目前的“去地產(chǎn)化”，并不是真正意義上的“去地產(chǎn)化”，而多元化試水先期也都在圍繞“地產(chǎn)”、“土地”展開，因此專家總結(jié)，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)仍難擺脫“地產(chǎn)”主業(yè)。

效果：難成救命稻草

多元化、“去地產(chǎn)化”已經(jīng)成為大多數(shù)房企的選擇，但是，多元化、“去地產(chǎn)化”能成為房企的救命稻草嗎？

恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗不贊成“去地產(chǎn)化”而搞多元化，并明確表態(tài)，“我根本不知道"去地產(chǎn)化"，有的房地產(chǎn)企業(yè)沒辦法了就搞多元化，房企多元化很難成功”。陳啟宗表示，從過往海外市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，至今沒有多少企業(yè)的多元化是成功的，即便是全球知名的企業(yè)，在走上多元化道路之后，如今都已經(jīng)分崩離散、業(yè)務(wù)拆分。

陳啟宗坦言，目前市場(chǎng)機(jī)遇確實(shí)比從前少了，但這不意味著傳統(tǒng)模式就走不下去，相反并非到處都是金子，目前很多多元化業(yè)務(wù)其實(shí)都是不賺錢的，回報(bào)率低，“專心做好一件事情就好”。

在摩根士丹利董事總經(jīng)理、亞太房地產(chǎn)投資銀行部主管李尤佳看來，“多元化是一個(gè)偽概念，凡是往多元化走的，五年后要么走沒了，要么走到別的行業(yè)了，反正它已經(jīng)不是地產(chǎn)商了。地產(chǎn)商真正的出路是一個(gè)升級(jí)換代，世界上無論哪個(gè)行業(yè)，沒有一個(gè)多元化做得好，多元化做著做著就把自己做沒了，所以我覺得升級(jí)換代也許是一個(gè)出路”。

在關(guān)于“去地產(chǎn)化”這個(gè)問題上，參與上述論壇的業(yè)內(nèi)人士基本都認(rèn)為，房企“去地產(chǎn)化”行不通。不過，不可否認(rèn)的是，多元化發(fā)展戰(zhàn)略在一定程度上可以分擔(dān)、相對(duì)弱化企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如恒大也依靠多元化發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)了不斷擴(kuò)張業(yè)務(wù)版圖的目標(biāo)；然而，此前無數(shù)曲折坎坷的例子也是后來人不可忽視的警醒和借鑒。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。