解構(gòu)中國(guó)樓市:“天羅地網(wǎng)”因城施策 沒(méi)有炒房才會(huì)有住房

樓市投資投機(jī)的瘋狂不滅、百姓居住房屋的需求不得，因城施策的天網(wǎng)便連綿不絕。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月，全國(guó)已超過(guò)60個(gè)地級(jí)市、30個(gè)縣級(jí)市出臺(tái)樓市政策，堪稱“天羅地網(wǎng)”。

房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的――中國(guó)的房子終于要回歸本源。

瘋漲的房?jī)r(jià)、狂熱的房市、浮躁的人心，那火熱卻泛黃的記憶最終定格在了2016年9月30日。彼時(shí)，一系列劍指引導(dǎo)樓市平穩(wěn)發(fā)展、讓住房回歸居住屬性的政策紛紛落地。此后，從中央到各級(jí)省市，隨著相關(guān)政策的不斷出臺(tái)與完善，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在歷經(jīng)一場(chǎng)史上范圍最廣、力度最強(qiáng)的行業(yè)調(diào)整。

樓市投資投機(jī)的瘋狂不滅、百姓居住房屋的需求不得，因城施策的天網(wǎng)便連綿不絕。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月，全國(guó)已超過(guò)60個(gè)地級(jí)市、30個(gè)縣級(jí)市出臺(tái)樓市政策，堪稱“天羅地網(wǎng)”。

安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏。無(wú)論是限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”制度，還是對(duì)開(kāi)發(fā)商、地產(chǎn)中介的嚴(yán)格監(jiān)管，或是土地、舊改、租房等多渠道供應(yīng)政策，以及資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全長(zhǎng)效機(jī)制等手段，均是為此目標(biāo)保駕護(hù)航――房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

政府供應(yīng)再多的土地，也難以填滿炒房者的投機(jī)胃口。國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤此前表示：據(jù)我們了解，全國(guó)范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對(duì)居住空間的需求。

沒(méi)有炒房客的樓市：交易穩(wěn)中有降

當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者找到他后，他的第一句話便是：“我已經(jīng)不炒房了?！?林先生(化名)從2003年就開(kāi)始專業(yè)炒房，其退出的理由是“房?jī)r(jià)翻了一番，門檻高了，空間小了”。

那群曾經(jīng)揚(yáng)言讓“不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)”的炒房客，如今已大量地退出了投資圈或者說(shuō)是炒房圈。

隨著這場(chǎng)從上至下的樓市大調(diào)整的大步前行，投機(jī)行為得到了有效的遏制，炒房客們也隨之蟄伏，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入了平穩(wěn)運(yùn)行的常態(tài)。如同中指院在上半年樓市總結(jié)報(bào)告中所言，2017年上半年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的政策指引下，熱點(diǎn)城市投機(jī)性需求得到迅速抑制。

2017年上半年，熱點(diǎn)城市交易穩(wěn)中有降。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)自去年9月以來(lái)，無(wú)大起大落，保持了良好的穩(wěn)定性。而第一太平戴維斯提供給第一財(cái)經(jīng)的數(shù)據(jù)顯示，上述15城新建商品住宅成交面積同比均有不同程度的下滑。其中，北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右；而合肥、無(wú)錫則分別下滑74%、70%；福州的降幅也達(dá)六成。

“現(xiàn)在首付比例那么高，炒房可以用的杠桿越來(lái)越少，那炒房本身也沒(méi)有太大的意義?！币晃粡氖路康禺a(chǎn)投資人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

不過(guò)，讓炒房者們望而卻步的，可不僅僅是“無(wú)錢可貸”這么簡(jiǎn)單，在購(gòu)房資格、資金門檻、交易時(shí)間、交易品類等方面的監(jiān)管嚴(yán)控也給炒房行為帶來(lái)了極為巨大的壓力。

2016年國(guó)慶前后，北京、深圳等一線城市率先出臺(tái)限購(gòu)、限貸、限價(jià)新政，提高購(gòu)房門檻，意在凍結(jié)市場(chǎng)，此后多個(gè)環(huán)一線的二三線城市跟進(jìn)；到了2017年，政策再次升級(jí)，延伸到三四線城市，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等多個(gè)市、區(qū)相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。

幾乎同步，在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的手段之外，限商與限售政策也被制定：從北京開(kāi)始，各地相繼發(fā)文清理整頓商辦類項(xiàng)目，嚴(yán)格限制了其改居住用途以及轉(zhuǎn)讓、分割銷售等方面的條件；而限售制度也在各熱點(diǎn)城市，明確了新購(gòu)買住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿一定年限方可上市交易。

至此，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商“五限”已齊，從一二線到三四線，國(guó)內(nèi)樓市全面進(jìn)入深度調(diào)整時(shí)期。炒房者徹底進(jìn)入無(wú)房可炒、無(wú)錢可貸、無(wú)人接盤的“三無(wú)”境地。

活躍在深圳房地產(chǎn)投資圈、已小有名氣的郎先生(化名)在與記者的交流中表示，不方便透露手中持有的房產(chǎn)數(shù)量。不過(guò)，他也坦言，已經(jīng)一年多沒(méi)有交易了。

一位從事二手房交易并與職業(yè)炒房者有較多接觸的林輝(化名)看來(lái)：這一輪上漲之后，炒房的門檻已經(jīng)大幅提高，加上政策對(duì)交易時(shí)間進(jìn)行了嚴(yán)格限制，投資房產(chǎn)的空間變得十分狹窄，普通人投資房產(chǎn)的意愿大幅下降。

回歸居住本源的房屋、沒(méi)有瘋狂轉(zhuǎn)手買賣的市場(chǎng)，這樣的現(xiàn)狀或許才是樓市的最常態(tài)。而在這樣的常態(tài)下，除了炒房客之外，最難以適應(yīng)的恐怕便是開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)中介了。

某中介此前發(fā)表聲明稱，截至今年5月，已累計(jì)關(guān)閉近87家門店。其預(yù)計(jì)，北京今年約有400余家中介店面關(guān)閉，占比將超過(guò)7%。而記者走訪多家房產(chǎn)中介后也發(fā)現(xiàn)，門店幾乎沒(méi)有客戶?！斑@個(gè)月沒(méi)有開(kāi)單，有同事都離職了?！币晃粯I(yè)務(wù)人員吐槽。

形成鮮明對(duì)比的是，這些路邊密密麻麻的房產(chǎn)中介曾是此前樓市火熱的最大受益者。而事實(shí)上，一部分的地產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商，在上一輪的樓市投機(jī)瘋狂之中扮演了推波助瀾的角色：追求利潤(rùn)與去庫(kù)存的開(kāi)發(fā)商、高度依賴交易量的房產(chǎn)中介，在各自利益的驅(qū)動(dòng)下，不惜采取違規(guī)行為，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，推高房?jī)r(jià)、刺激成交量，真正成為炒房者的“羽翼”。

壟斷房源，操縱市場(chǎng)價(jià)格；造謠生事，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期；提供虛假證明，擾亂市場(chǎng)秩序……

這些行為不僅損害了消費(fèi)者權(quán)益、助長(zhǎng)了炒房客的氣焰，也誤導(dǎo)了市場(chǎng)的正常預(yù)期。

政策迅速出手，雷霆萬(wàn)鈞。去年10月開(kāi)始，住建部陸續(xù)數(shù)次集中通報(bào)違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)的名單，其中包括世茂、保利、華潤(rùn)置地、我愛(ài)我家、美聯(lián)等知名企業(yè)。第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，至今總計(jì)100多家房企或中介機(jī)構(gòu)因違規(guī)行為被住建部通報(bào)。

除了在銷售、宣傳、交易等環(huán)節(jié)的嚴(yán)厲審查，金融對(duì)房地產(chǎn)的“輸血”也受到了更嚴(yán)厲的監(jiān)管，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等就已經(jīng)紛紛出臺(tái)新規(guī)，強(qiáng)化資金來(lái)源渠道監(jiān)管，嚴(yán)控資金大規(guī)模涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)?！拔覀兘?jīng)常收到房地產(chǎn)的融資項(xiàng)目，但是從去年10月開(kāi)始交易所的非標(biāo)、公司債審批開(kāi)始趨緊，目前能夠發(fā)出來(lái)的融資項(xiàng)目非常少?！币晃唤鹑谠u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)走低，合計(jì)包括私募債、公司債、中期票據(jù)等(不包括股權(quán)融資)的融資1771.8億。而2016年上半年同期發(fā)行融資額度高達(dá)6735.94億，同比減少幅度達(dá)到了74%。

隨著對(duì)炒房行為“羽翼”的整肅，此前樓市瘋狂之時(shí)賺得盆滿缽滿的開(kāi)發(fā)商和地產(chǎn)中介迎來(lái)了新的課題：當(dāng)炒房行為被肅清、房地產(chǎn)的交易量和價(jià)格恢復(fù)到常態(tài)之后，如何面對(duì)新的市場(chǎng)。

“我們的樓盤開(kāi)盤都沒(méi)有完成100%去化，以前這里的房子找關(guān)系都買不到，目前看來(lái)市場(chǎng)還是在回落?！币晃徊辉竿嘎缎彰?a href="http://m.wqcgm.cn/city/nanjing/" target="_blank">南京開(kāi)發(fā)商人士告訴記者，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不斷跑量。房子也開(kāi)始越來(lái)越難賣。

在華南，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打折促銷；在華東，多家房企開(kāi)始不斷提出去庫(kù)存的舉措。專家表示，7月份房企的推盤節(jié)奏和銷售節(jié)奏都在放緩，加之傳統(tǒng)淡季效應(yīng)的出現(xiàn)，銷售規(guī)模的下滑在所難免。

而諸如萬(wàn)科這樣的企業(yè)，早已在轉(zhuǎn)型的途中，自提出“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略后，其在商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、醫(yī)養(yǎng)、度假、教育、物流等方面進(jìn)行探索，嘗試將服務(wù)延伸到各個(gè)領(lǐng)域，以適應(yīng)全新的市場(chǎng)周期。

記者采訪結(jié)束與林先生告別，他最后透露，現(xiàn)在炒房政策限制極多，已經(jīng)無(wú)法回到從前了，還不如資本市場(chǎng)。

“但之前賣房炒股的人，被當(dāng)成是段子一樣開(kāi)玩笑？”記者反問(wèn)道。

“那是段子?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。