調(diào)控難阻龍頭房企中報飄紅 凈利水平明顯回升

截至9月1日，內(nèi)地和香港已經(jīng)有超過百家上市房企披露了2017年中報，整體來看，在“限購、限貸、限價、限售、限商”的樓市調(diào)控政策下，上市房企尤其是龍頭房企仍然交出了一份靚麗的中報。多家房企錄得營收和凈利潤大幅增長，“多收三五斗”現(xiàn)象突出。另一個重要標志是，房企的凈利也出現(xiàn)明顯上升，中報平均凈利潤率已經(jīng)接近10%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受中國證券報記者采訪時表示，自去年四季度以來，房企在核心城市因為各種調(diào)控政策的影響，出現(xiàn)了成交量放緩的現(xiàn)象。但從全國看，特別是對上市公司來說，過去兩年的樓市爆發(fā)，隨著房源交付、2016年年末的結(jié)轉(zhuǎn)逐步體現(xiàn)在中報中并進入結(jié)算利潤環(huán)節(jié)，房企尤其是龍頭房企中報飄紅并不意外。不過調(diào)控對市場的影響目前已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，預計2017年下半年的趨勢性下調(diào)難以避免。

港股房企表現(xiàn)更加強勁

據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計，已公布半年報的130家房地產(chǎn)A股上市公司合計實現(xiàn)營收6226億元，凈利潤達到617億元，凈利率達到9.8%，同比增長近2個百分點。

部分上市房企凈利潤的高增速也令人側(cè)目，有57家房地產(chǎn)公司上半年凈利潤同比增速超過30%。其中，行業(yè)龍頭萬科A上半年實現(xiàn)銷售金額2771.8億元，同比增長45.8%；凈利潤為73.03億元，同比增長36.47%；華夏幸福上半年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為222.59億元和53.67億元，同比分別增長26%和36%。新城控股上半年實現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤分別為113.28億元和11.39億元，同比分別增加24.87%和33.66%。

相比之下，在港上市的龍頭房企盈利能力更加驚人。中國恒大上半年營業(yè)額約為1879.8億元，同比增長114.8%，實現(xiàn)凈利潤約為231.3億元，同比增加224.4%，核心業(yè)務利潤率14.5%。碧桂園上半年實現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元，同比增長35.5%，公司股東應占利潤75億元，同比增長39.2%。融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入133.3億元，同比增長26%，公司股東應占利潤13億元，同比大漲1683.4%。雅居樂上半年實現(xiàn)營收223億元，利潤同比上升130%至23億元。

2017年仍是房企盛宴

從數(shù)據(jù)來看，房企整體銷售數(shù)據(jù)升溫，多家龍頭房企上調(diào)了全年銷售目標。其中，碧桂園將全年銷售目標由4000億元上調(diào)至5000億元，上調(diào)幅度達25%。富力將提升全年協(xié)議銷售目標從此前宣布的730億元，上調(diào)至800億元。龍湖地產(chǎn)宣布，鑒于前七個月已完成了1030億元的銷售額，距離原定1100億元的目標只有一步之遙，上調(diào)全年銷售目標至1500億元，較此前目標增加36%。旭輝地產(chǎn)將年度目標由650億元提高至800億元，公司上半年銷售額為471.5億元。

由于房地產(chǎn)行業(yè)存在結(jié)轉(zhuǎn)周期，調(diào)控效果顯現(xiàn)往往存在滯后性。因此，2017年中報還難以體現(xiàn)調(diào)控對上市房企的影響。

張大偉認為，樓市雖然調(diào)控，但市場影響在2017年二季度末才出現(xiàn)，整體看，疊加2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)依然收獲了歷史最豐盛半年盛宴，2017年全國房地產(chǎn)市場有望繼續(xù)刷新2016年創(chuàng)造的紀錄。

“首先，雖然樓市調(diào)控抑制了部分城市的房地產(chǎn)市場，但從全國看，整體房價依然實現(xiàn)同比上漲。其次，由于2015年、2016年的銷售火爆，大型房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。從已經(jīng)公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企，主營業(yè)務是房地產(chǎn)的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。此外，龍頭房企轉(zhuǎn)型加速，布局合理，銷售價格上漲幅度超過市場平均漲幅。雖然在一二線城市樓市調(diào)控加碼的影響下，導致部分房企銷售速度開始放緩。但目前增速居前的恒大、碧桂園等房企來看，都是在三四線城市項目儲備豐厚的房企?！睆埓髠ミM一步表示。

趨勢性下降難以避免

不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，盡管房企目前中報盈利水平、現(xiàn)金流水平和整體負債率均處在歷史較好水平。但總體看，經(jīng)過2016年“9·30”開始的這一輪調(diào)控，2017年樓市已經(jīng)面臨非常明顯的降溫風險。

“由于大部分房企都在2016年拿了比較高價的土地，對未來房價上漲預期非常高，而調(diào)控又導致房價上漲難度非常大，這意味著資金成本逐漸增加；此外，2017年房企融資渠道壓力逐漸增大，資金鏈的風險逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風險可能加大?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

從全國主要城市銷售數(shù)據(jù)看，7-8月大部分熱點城市銷售均出現(xiàn)了環(huán)比與同比的調(diào)整，一二線城市環(huán)比下調(diào)明顯，整體市場分化趨勢加快。

穆迪分析師黃哲指出，嚴格的調(diào)控措施將影響下半年住宅銷量，并導致銷售增速放緩，預計未來6-12個月中國房地產(chǎn)業(yè)的運營環(huán)境仍將面臨挑戰(zhàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。