融資環(huán)境趨緊償債期來(lái)臨 房企擴(kuò)張面臨“資金劫”

大小房企均倚重銀行貸款

在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸已經(jīng)明顯收緊，貸款額度相比去年同期增速也明顯下降。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月末，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額6.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%；其中，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額2.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.2%，增速比上季末低11.5%；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.36萬(wàn)億元，同比下降17.9%，降幅比上季末縮小3.6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》根據(jù)多家上市房企的半年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在“銀根”收緊的情況下，銀行貸款依舊是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最為倚重的資金來(lái)源。萬(wàn)科半年報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科的有息負(fù)債合計(jì)人民幣1391.6億元，其中銀行借款占比為61.3%，應(yīng)付債券占比為22.4%，其他借款占比為16.3%。

金地半年報(bào)顯示，截至2017年6月末，公司有息負(fù)債合計(jì)人民幣413.93億元，其中，銀行借款占比為53.31%，債券占比為44.51%，其他借款占比為2.18%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.48%。

不少央企如招商蛇口等，其主要資金來(lái)源也是銀行。招商蛇口半年報(bào)指出將銀行借款作為主要資金來(lái)源，截至2017年6月30日尚未使用的銀行借款額度為373億元，其中尚未使用的短期銀行借款額度為60.3億元。

不僅大型房企，對(duì)于融資渠道相對(duì)較少的中小型房企而言，銀行貸款也是它們最為倚重的融資渠道。

花樣年近年來(lái)一直在轉(zhuǎn)型路上探索，其半年報(bào)顯示，截至2017年6月30日，期末公司包含短期借款、優(yōu)先票據(jù)及債券、長(zhǎng)期借款等在內(nèi)的有息負(fù)債規(guī)模為224億元；而同期發(fā)布的花樣年債券報(bào)告則顯示，公司獲得的銀行綜合授信額度為77億元，剩余額度為22億元。

包括銀行、開(kāi)發(fā)商和券商等在內(nèi)的多名業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前銀行的房地產(chǎn)貸款仍然可以操作，只不過(guò)在向開(kāi)發(fā)商投放貸款時(shí)會(huì)更為謹(jǐn)慎，對(duì)于用途的監(jiān)管則非常嚴(yán)格，且融資成本也相應(yīng)有所上浮。

尋求海外債券和信托融資

最為倚重的融資渠道被收緊，房企不得不多方發(fā)力，從更多的渠道尋求資金。其中，海外債券和信托融資有明顯抬頭的趨勢(shì)。

民生證券的一份研報(bào)指出，今年上半年房企發(fā)行美元債的募集規(guī)模達(dá)到了244億美元，高出2016年全年發(fā)行規(guī)模近75%。

而中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，7月單月，房企海外融資合計(jì)達(dá)到32.8億美元；房企年內(nèi)累計(jì)海外融資額度達(dá)到255.7億美元，相較2016年同期的82.7億元上漲了209%。

比如走在復(fù)蘇路上的佳兆業(yè)，今年已經(jīng)發(fā)行了35億美元的債券。此外，中國(guó)海外發(fā)展、龍湖、碧桂園和綠地等，均發(fā)行了5億~10億不等的境外債。

除了“出?！睂で筚Y金，從信托渠道獲得資金的房企也明顯增多。

據(jù)用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年二季度房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)模達(dá)到了993.8億元，而一季度的規(guī)模為471.01億元。早前用益金融信托研究院的數(shù)據(jù)指出，今年1-5月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比逐月上升，其中5月的成立規(guī)模單月為256.61億元，同比上漲250.64%。

值得注意的是，房地產(chǎn)信托正受到監(jiān)管層的關(guān)注。信托業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，未來(lái)信托投向房地產(chǎn)的規(guī)模應(yīng)該會(huì)持續(xù)下降?！胺康禺a(chǎn)行業(yè)可能繼續(xù)下行，這會(huì)累積風(fēng)險(xiǎn)；其次，信托行業(yè)房地產(chǎn)信托集中度上升，后續(xù)對(duì)于相關(guān)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控要求會(huì)更高；此外，監(jiān)管部門(mén)也會(huì)密切關(guān)注房地產(chǎn)信托走向，不排除給予窗口指導(dǎo)的可能。”

如何面對(duì)償債期

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，由于房企加杠桿的資金周期一般為2年左右，也就是說(shuō)，始于2015年年中的房企加杠桿資金，將會(huì)在2017年下半年開(kāi)始到期。

如何應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的償債期？多數(shù)房企的方式是通過(guò)發(fā)新債替換舊債改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。6月22日，佳兆業(yè)及附屬公司擔(dān)保人額外發(fā)行4筆中長(zhǎng)期境外債券，共26.58億美元；8月4日，又增加2.85億美金的本金與其中三筆債券合并，總額29.43億美元，約合人民幣197億元。

佳兆業(yè)公開(kāi)表示，新票據(jù)發(fā)行所得的現(xiàn)金款項(xiàng)凈額將用來(lái)替換去年境外債務(wù)重組時(shí)向債權(quán)人發(fā)行的美元債券。

上半年雖有部分企業(yè)將短期債務(wù)置換為長(zhǎng)債，但就整個(gè)行業(yè)而言，債務(wù)壓力仍會(huì)很快到來(lái)。據(jù)數(shù)據(jù)，截至今年年中，128家房企的長(zhǎng)期債務(wù)比例為30.85%，中短期負(fù)債比例則接近7成，這也意味著，房企的償債壓力仍然較大。

張宏偉指出，伴隨供應(yīng)量增加與回籠資金壓力，房企已在2017年年中降價(jià)開(kāi)售。本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤(pán)以及高價(jià)地頻出的板塊，極有可能率先降價(jià)，市場(chǎng)也將進(jìn)入降價(jià)周期，投資客開(kāi)始退場(chǎng)，核心城市周邊城市也會(huì)降溫。市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的市場(chǎng)，或延續(xù)到2018年上半年。

海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超指出，企業(yè)分化將加劇，大型房企緩沖能力強(qiáng)于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩沖能力較強(qiáng)。且本輪地產(chǎn)周期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷(xiāo)售比普遍較低，未來(lái)去庫(kù)存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩沖能力較弱，未來(lái)可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。