一二手預(yù)測(cè) 今年“金九”樓市成交或難超去年

預(yù)測(cè)1：一手

庫存量較低成交或仍處低位

方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志認(rèn)為，因?yàn)槟壳?a href="http://m.wqcgm.cn/city/guangzhou/" target="_blank">廣州樓市庫存量比較低，去庫存周期在5個(gè)月左右。尤其是市中心，可賣的樓盤并不太多。而且，仍有相當(dāng)一部分樓盤由于超過指導(dǎo)價(jià)拿不到預(yù)售證，只能開放，并不能真正銷售，也影響了成交量的突圍。而網(wǎng)簽的滯后性，也將影響黃金月的總體成交情況。

此外，目前房貸也將影響市民入市買房。一名不愿具名的中介按揭部門人士告訴記者，目前銀行放款速度比較慢，有的甚至超過半年的時(shí)間才能放款。因此，不少樓盤對(duì)貸款購(gòu)房者的折扣越來越少，希望買家一次性付款或盡量多交首付，但并非所有買家都有足夠?qū)嵙σ淮涡愿犊睢?/p>

價(jià)格方面，當(dāng)下由于備案價(jià)情況存在，價(jià)格難以用數(shù)據(jù)說明。但總體來說，廣州現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)以保持穩(wěn)定為主，也有分化：部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上揚(yáng)，比如新世界凱粵灣；一小部分項(xiàng)目推出特價(jià)產(chǎn)品，真正讓利。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)需求仍強(qiáng)大，所以已買房的大多會(huì)堅(jiān)定持有，還沒買房的都在伺機(jī)而動(dòng)。故價(jià)格整體下挫不大可能，但或局部有松動(dòng)。

預(yù)測(cè)2：二手

8月不發(fā)力“金九”旺季或會(huì)延遲

進(jìn)入8月底，對(duì)于二手房市場(chǎng)來說難熬的淡季終于結(jié)束，進(jìn)入金九銀十市場(chǎng)能否走出新氣象？中介人士指出，8月市場(chǎng)成交雖然較7月有所回升，但同比去年仍明顯降溫，今年9月成交量大幅反彈的可能性不大。據(jù)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月1日至28日，全市二手住宅成交6724套，環(huán)比7月同期增加139套，成交量微漲2%；但比去年同期的7478套下降10%?？梢?，今年8月的二手成交量無法超越去年幾乎是“板上釘釘”了。

從8月以來各周的走勢(shì)來看，成交量高峰期出現(xiàn)在8月中旬，八月第2周（8月7日至13日）和第3周（8月14日至20日）二手成交分別為1789套和1704套，單周成交超過1700套；而進(jìn)入8月末，成交量又開始下滑，第4周（8月21日至27日）全市單周成交1593套，成交量已連降兩周。

8月份市場(chǎng)發(fā)力不明顯，一定程度上反映出市場(chǎng)對(duì)“金九”的熱情并不高。廣州二手房高級(jí)分析師李超表示，去年9月全市二手成交成功破萬，成交量環(huán)比大增20%；而事實(shí)上去年8月第二周開始，樓市成交就已“上了發(fā)條”，連續(xù)3周保持正增長(zhǎng)；去年8月第四周，全市二手房單周成交已達(dá)到2239套。而今年8月市場(chǎng)的表現(xiàn)低調(diào)得多，李超認(rèn)為，9月成交量或會(huì)出現(xiàn)止跌反彈，但大幅升溫可能性不大，樓市旺季可能會(huì)延遲，成交量也難超越去年水平。

熱門商圈業(yè)主議價(jià)心理有所松動(dòng)

據(jù)悉，今年六七月份的成交淡季與二手房供應(yīng)減少不無關(guān)系，數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的網(wǎng)站掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來全市二手房供應(yīng)已連降4個(gè)月，7月二手房供應(yīng)量跌至谷底，較3月下降了30%；而8月以來局勢(shì)有所逆轉(zhuǎn)，截至28日的8月累計(jì)掛牌量同比上升6.2%，出現(xiàn)了3月以來首次環(huán)比上升，其中增幅較大的是黃埔和南沙，分別環(huán)比增26.6%和13.4%；中心區(qū)海珠和天河房源供應(yīng)也有所增長(zhǎng)，分別環(huán)比增9%和8.8%。李超表示，與今年的情況類似，去年8月全市二手房供應(yīng)也呈現(xiàn)6.5%的環(huán)比增幅，而去年9月全市供應(yīng)量環(huán)比增長(zhǎng)超過一成，預(yù)計(jì)今年九月的二手房供應(yīng)也會(huì)相對(duì)充裕。

番禺大石、南浦和雅居樂都是庫存量相對(duì)充裕的熱門商圈，廣州二手房番禺區(qū)商圈經(jīng)理黃留慶介紹，目前業(yè)主的心態(tài)普遍比買家樂觀，進(jìn)入9月，不少業(yè)主看好樓市反彈，之前捂盤惜售的業(yè)主也打算趁機(jī)賣個(gè)好價(jià)錢；而在價(jià)格上部分業(yè)主也有所松動(dòng)，黃留慶表示，有業(yè)主準(zhǔn)備9月放售位于番禺市橋的二手房。據(jù)業(yè)主透露，如果遇到一次性付款的誠(chéng)意買家，可以接受10萬元以內(nèi)的議價(jià)幅度。

網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)

番禺超越天河成最受關(guān)注區(qū)域

據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年8月網(wǎng)友對(duì)全市樓盤的搜索量環(huán)比增長(zhǎng)4%，但同比大降39%；其中番禺區(qū)的樓盤搜索量占比達(dá)19.57%，位列全市第一，其次是天河和白云，搜索量占比分別為13.9%和10.8%。廣州二手房高級(jí)分析師李超表示，從今年3月起，番禺就超越了天河成為網(wǎng)友搜索占比最多的區(qū)域。在調(diào)控政策影響下，不少買家調(diào)整了購(gòu)房預(yù)算，從市中心轉(zhuǎn)移到二線區(qū)域購(gòu)房，因此番禺成為剛需買家扎堆選擇的地段。

與區(qū)域熱度一致，8月番禺不少商圈也成為買家關(guān)注度最高的地段。數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的搜索數(shù)據(jù)顯示，8月最受歡迎的板塊中番禺獨(dú)霸全市前五名，分別為洛溪、大石、祈福、市橋南和南浦；其中排名第一的洛溪搜索量占比1.2%，同比去年高出0.4個(gè)百分點(diǎn)；而去年排名前三的商圈分別為海珠的濱江東、天河的珠江新城和東圃。

一年以來購(gòu)房者對(duì)商圈的關(guān)注發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，但對(duì)戶型的偏好卻始終如一。數(shù)據(jù)顯示，去年8月最受歡迎的戶型分別為3居、2居和4居，其中3居搜索占比高達(dá)39%，而今年8月這一比例又上升至44%。廣州二手房番禺區(qū)商圈經(jīng)理黃留慶表示，3居仍然是目前市場(chǎng)上的成交主力，8月以來也有部分從荔灣老城區(qū)轉(zhuǎn)移到番禺的改善型買家，這類買家一般是以小換大購(gòu)買3至4居室戶型?！敖鹁拧蓖境山辉鲩L(zhǎng)有賴于剛需買家作為主力，3居室依然會(huì)成為購(gòu)房者的首選。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。