集體土地進軍住房租賃 配套措施亟需完善

住房租賃市場再興波瀾。

8月28日，國土資源部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》（下稱《方案》），根據(jù)方案，北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、佛山、肇慶（樓盤）、成都13個城市將作為首批試點，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。

兩部委表示，此舉是要構(gòu)建購租并舉的住房體系以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

在新政頒布之前，商品房開發(fā)必須經(jīng)過征地環(huán)節(jié)，不少農(nóng)村集體土地首先要成為“城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地”，才能變更土地性質(zhì)，變更為商業(yè)或住宅用途。此次政策實施之后，集體用地將無需再經(jīng)過“征地”環(huán)節(jié)，就能直接建設(shè)租賃住房。

從20世紀80年代開始，半公開形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓在珠三角一直存在，對此地方政府也基本采取“不支持”“不鼓勵”“不干預”的態(tài)度。雖然是常態(tài)，但法律風險一直存在。

如今，新政不僅讓租賃房的建設(shè)成本將會極大降低，也讓曾經(jīng)的“灰色地帶”變得更加明晰。

集體租賃的紫南村樣本

7月中旬，佛山住建發(fā)布的《佛山市關(guān)于開展全國租賃試點加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施方案》中就明確指出，將通過多種方式保證租賃房的市場供應(yīng)。其中，在各區(qū)開展集體土地建設(shè)“只租不售”試點項目亦被作為措施之一寫進去了。

在佛山市禪城區(qū)西部的全國十佳小康村―紫南村，住房租賃的政策村子里扎根，已經(jīng)是第三個年頭了。

2015年10月，紫南村村民大會通過《紫南村房屋限制出租管理暫行規(guī)定》，紫南村轄區(qū)內(nèi)的各自然村房屋將不能對外租借給外來人員居住或使用，外來人員統(tǒng)一集中租住于紫南員工村。

這一條規(guī)定，得到九成村民近4400票的支持而通過。

在紫南村黨委委員羅永秋看來，方案能夠落地還是在于村民的集體意愿，“雖然每年損失了一部分租金，但村居里面環(huán)境得到了明顯的改善，而且因為員工村和周邊配套設(shè)施的建立，出租土地帶來的收益能夠抵掉減少的租金收入。”羅永秋告訴時代周報記者。

如今，紫南村近6000名“新紫南人”，都已經(jīng)入住小區(qū)式管理的紫南員工村和賢德人才公寓。其中紫南員工村每平方米租金單價只有10元每月，主要面對中低收入的外來務(wù)工者；賢德人才公寓每平方米租金約為20元每月，入住人群以附近陶瓷城上班的白領(lǐng)為主。

據(jù)羅永秋介紹，上述兩個地塊均屬于紫南村集體所有，并通過土地出租的方式租給發(fā)展商，由發(fā)展商負責設(shè)計和建設(shè)，最終雙方按比例分享租金收入。房屋的租金定價由市場確定，其價格和周邊地區(qū)的租金價格基本持平。

紫南村對于租戶基本不設(shè)任何限制條件，但入住的輪候時間長達六個月。盡管如此，其整潔的居住環(huán)境還是受到了附近外來務(wù)工者的歡迎。對此，羅永秋說：“我們有一套自己的審核標準，對于入住期間不遵守文明公約的租戶，都會選擇不和他們續(xù)租。同時我們的租金已經(jīng)包含了物管的費用，整個小區(qū)的環(huán)境保護也就更有保障?！?/p>

羅永秋向時代周報記者透露，員工村和人才公寓的租金對于村里出租土地的收益只是九牛一毛，人群集聚帶來的商業(yè)租金的升值才是支撐紫南村近幾年分紅不斷增加的關(guān)鍵。僅在2016年，紫南商貿(mào)城就為村集體帶來超過2000萬元的收入。

“如果沒有配套設(shè)施和運營管理，員工村和人才公寓也沒有辦法發(fā)揮自己最大的價值。”羅永秋說道。

一年增加超過2000萬收入

在佛山禪城區(qū)某城中村，得知新政頒布以后，該村支書葉尚明（化名）興奮了足足一晚：“我是晚上得知這個消息的，知道消息之后我既興奮，又擔憂，結(jié)果兩點多才睡著?！?/p>

葉尚明和他的團隊早已完成了帶領(lǐng)村民富起來的目標。但是，隨著周邊經(jīng)濟的不斷發(fā)展，出租集體土地作工業(yè)用途的瓶頸已經(jīng)顯現(xiàn)：由于周邊路線限制貨車通行以及佛山的土地和人才成本不斷上升，很多工廠都已經(jīng)逐漸遷出，土地的空置率不斷提高。

“這里近100畝的土地都已經(jīng)空置了，原本在這里的幾家工廠都已經(jīng)逐漸搬出去了。”

葉尚明告訴時代周報記者，對于面臨發(fā)展瓶頸的集體土地而言，過去粗放式發(fā)展方式的問題已經(jīng)開始逐漸凸顯，此次讓集體土地進入租房租賃，或許可以一舉解決土地集約化發(fā)展和建設(shè)用地不足兩個問題。

“如果把這些集體土地變成租賃房，我們的收益能夠從大概5萬元/畝上升到接近15萬/畝?！比~尚明向時代周報記者算了一筆賬，他們有近200畝的土地能夠建設(shè)租賃房，若把這些土地都建成租賃住房出租，村委會一年就能夠增加超過2000萬元的收入。

對住房租賃公司而言，這也是一個難得的發(fā)展機會。據(jù)時代周報記者了解，包括建鑫住房租賃平臺、世聯(lián)等，都已經(jīng)開始在進行與村集體用地合作建設(shè)租賃住房項目。

“集體土地與公開招拍掛的出讓土地之間有巨大的價差：集體土地的單位價格可能只有出讓土地的四分之一到五分之一。這樣的低價，將會有效降低我們在建設(shè)租賃住房時的資金壓力。同時，更低的成本價格，能夠讓我們?yōu)槭忻裉峁└偷淖饨饍r格，這也符合住建部門對我們的指導意見?！弊鳛榉鹕絿凶》孔赓U平臺，佛山市建鑫住房租賃有限公司董事長蔡宇在接受時代周報記者采訪時曾表示，低廉的用地成本是他們對集體土地青睞有加的主要原因。

“除了集體土地所有者、租客和房屋租賃公司，這項政策還將會推動已經(jīng)提及多年的土地財政改革?！币幻Y深房地產(chǎn)高管向時代周報記者進一步指出，房屋租賃所帶來的現(xiàn)金流收入是穩(wěn)定且持久的。隨著新增供應(yīng)的增加，收入也會呈上升態(tài)勢。這個增量反過來也會推動區(qū)域公共配套建設(shè)。

解決土地確權(quán)

如何引導集體土地完成確權(quán)，也將成為集體土地入市前的重要一關(guān)。

以全國土地改革試點佛山市南海區(qū)為例，其出臺的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須在完成土地確權(quán)、整備之后才能入市流轉(zhuǎn)。

根據(jù)佛山市國土局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年5月底，佛山市累計完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)到村民小組（經(jīng)濟合作社）3743個，發(fā)證完成率99.28%，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證應(yīng)發(fā)證宗地數(shù)為24576宗，已完成發(fā)證24301宗。

盡管取得了不少成果，但土地確權(quán)工作遠沒有想象中那么順利。

葉尚明告訴時代周報記者，他們村就有一塊因為歷史遺留問題而導致所有權(quán)存在爭議的土地。

“80年代中期，地塊由耕地改造成廠房，并低價出租給當時的鄉(xiāng)政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，由于沒有簽訂明確的合同，目前該地塊的使用權(quán)究竟屬于村小組還是行政村存在爭議，確權(quán)也一直擱置?！比~尚明告訴時代周報記者。

“不處理土地確權(quán)問題，不但土地所有權(quán)難以轉(zhuǎn)移，整條村的人心都會散掉?！弊夏洗妩h委委員羅永秋也表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。