前8個(gè)月整體呈上漲趨勢(shì) 太原樓市還有多少潛力?

隨著各路知名開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入太原（樓盤(pán)），太原樓市開(kāi)始出現(xiàn)明顯的兩極分化——優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)價(jià)高、開(kāi)盤(pán)迅速售罄；低端樓盤(pán)價(jià)低、面臨無(wú)人問(wèn)津的局面。在銷(xiāo)售市場(chǎng)上一直占主動(dòng)位置的開(kāi)發(fā)商們，現(xiàn)在都在絞盡腦汁迎合購(gòu)房者需求，尋求重生之路、突出重圍。

前8個(gè)月，太原房?jī)r(jià)雖然存在波動(dòng)，但整體仍呈上漲趨勢(shì)。若太原整體市場(chǎng)或?qū)⒂少u(mài)方轉(zhuǎn)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，那么房?jī)r(jià)會(huì)如何？是否后期仍有潛力？

品質(zhì)至上 市場(chǎng)“反轉(zhuǎn)”

“近幾年，進(jìn)入太原這個(gè)內(nèi)陸城市的知名房企接連不斷，這將在未來(lái)幾年內(nèi)給太原房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大變革?！睒I(yè)內(nèi)人士徐女士說(shuō)，“原來(lái)，活躍在太原市場(chǎng)上的大房企屈指可數(shù)，但這幾年進(jìn)入太原市場(chǎng)的新品牌不斷增加，就連在房產(chǎn)圈好多年的人也直呼，新來(lái)的大房企數(shù)都數(shù)不過(guò)來(lái)，項(xiàng)目遍地，鋪滿(mǎn)整個(gè)太原城?！?/p>

當(dāng)前，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存階段，眾房企紛紛布局龍城直接加劇了競(jìng)爭(zhēng)壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)整體正處在轉(zhuǎn)型和兩極分化的階段，市場(chǎng)早已由原來(lái)傳統(tǒng)的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變成為買(mǎi)方市場(chǎng)。近幾年，購(gòu)房者的需求不斷提高，房企要想爭(zhēng)奪市場(chǎng)必須呈現(xiàn)差異化特征才能吸引客戶(hù)眼球。在市場(chǎng)上，適老適幼戶(hù)型設(shè)計(jì)、原生大樹(shù)園林、超強(qiáng)收納體系……每個(gè)項(xiàng)目都充分展示著自己在眾樓盤(pán)中“一枝獨(dú)秀”的“技能”。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，太原四路環(huán)線(xiàn)周邊已被大盤(pán)全面覆蓋，環(huán)線(xiàn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱，品牌房企由之前的點(diǎn)狀布局，發(fā)展到如今的各方聯(lián)動(dòng)，使得其獨(dú)踞一方的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)不復(fù)存在，地緣性客戶(hù)回歸才是大勢(shì)所趨。

房?jī)r(jià)上行 仍有潛力

買(mǎi)賣(mài)雙方角色的轉(zhuǎn)變是否會(huì)影響未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)？

8月，太原房?jī)r(jià)較7月仍有小幅度的上漲，特別是成交活躍的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)較上月有上漲態(tài)勢(shì)。截至8月22日，太原8月新房價(jià)格9719元/平米，環(huán)比上月增長(zhǎng)5.86%。

在六城區(qū)樓市成交數(shù)據(jù)中，小店區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為9955元/平方米，杏花嶺區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為9431元/平方米，萬(wàn)柏林區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為9308元/平方米，迎澤區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為11344元/平方米，尖草坪區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為7247元/平方米，晉源區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為10088元/平方米。

據(jù)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，太原六大區(qū)域表現(xiàn)差異化較大，從成交套數(shù)、成交金額占比以及成交均價(jià)三方面看，小店區(qū)均居于榜首。目前小店區(qū)項(xiàng)目多處于持銷(xiāo)階段，剛需盤(pán)較少，以改善高端項(xiàng)目為主，成交持續(xù)向好。此外，尖草坪區(qū)三給片區(qū)持續(xù)火熱。晉源區(qū)目前處于缺貨狀態(tài)，在售項(xiàng)目尾盤(pán)較多，待售高端項(xiàng)目集中于晉陽(yáng)湖，蓄勢(shì)待發(fā)，是未來(lái)太原樓市的主力供應(yīng)區(qū)域。

隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城區(qū)土地越發(fā)稀缺。樓面價(jià)和土地價(jià)均呈不同幅度的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2013年至今，太原土地價(jià)格逐步上升，去年太原再次出現(xiàn)火爆的土拍市場(chǎng)，最高樓面價(jià)7800元/平方米?！皟扇旯て谶^(guò)后，這部分項(xiàng)目將開(kāi)售，房?jī)r(jià)的波動(dòng)與之前高價(jià)格地塊將呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系?！睒I(yè)內(nèi)人士李建明表示。除了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，稅費(fèi)、工程費(fèi)、人員工資等都在增加，成本的增加必然導(dǎo)致整體房?jī)r(jià)的增加。

房貸收緊 購(gòu)房難度增加

記者了解到，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，銀行信貸收緊提高了購(gòu)房門(mén)檻。

目前，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.99%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.02倍，環(huán)比上升了2.25%；值得注意的是，隨著樓市信貸不斷收緊，房貸利率上行已成為銀行的“集體動(dòng)作”，超九成銀行無(wú)利率優(yōu)惠。

在太原提供個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的銀行中，不少銀行從當(dāng)時(shí)的兩三天內(nèi)房款延長(zhǎng)至兩周、一個(gè)月，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，首套房房貸利率優(yōu)惠基本絕跡，少部分銀行上浮10%。

“不斷收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，約束房?jī)r(jià)上漲作用更加明顯?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，“隨著流動(dòng)性收縮、銀行負(fù)債成本上升，資產(chǎn)收益下行導(dǎo)致銀行的收入及利潤(rùn)承壓，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為必然選擇。”

而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，上調(diào)房貸利率會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，無(wú)論是對(duì)于首次置業(yè)的首套房，還是改善置業(yè)的二套房，此舉確實(shí)可以起到抑制需求放量與為市場(chǎng)降溫的作用。不過(guò)，各地將首套房利率大幅上調(diào)，緊跟著個(gè)人房貸開(kāi)始收縮，房地產(chǎn)降杠桿已大勢(shì)所趨。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。