專家：當(dāng)前住宅銷量增速處于半山腰 明年才可能到山腳

我國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，多而雜，有時(shí)候同一指標(biāo)，不同口徑，還會(huì)相互矛盾，甚至運(yùn)行方向相反。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有數(shù)據(jù)中，房屋交易量最重要！不幸的是，這個(gè)最重要的數(shù)據(jù)，當(dāng)前就存在很多矛盾之處，這會(huì)讓業(yè)內(nèi)外人士感到困惑。這里，比較兩組數(shù)據(jù)。

一、全國增長(zhǎng)與50城下降

今年1-7月份，全國新建商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-6月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅銷售面積增長(zhǎng)11.5%。

看到這一組數(shù)據(jù)，你會(huì)感覺今年全國房屋銷售勢(shì)頭相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)，商品房增長(zhǎng)14%，是一個(gè)較大增幅。2010年至2016年，全國這一指標(biāo)的均值是8%。即便是看住宅，11.5%的增幅也是很不錯(cuò)的。

如果僅看這兩組數(shù)據(jù)，購房者和開發(fā)商，似乎都應(yīng)對(duì)樓市持偏樂觀態(tài)度。

易居研究院的50城市場(chǎng)月報(bào)中，選取了50個(gè)大中城市：北京、上海、廣州、深圳、長(zhǎng)春、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、福州、南昌、武漢、重慶、昆明、南寧、?？?/strong>、呼和浩特、蘭州、牡丹江、張家口、廊坊、威海、徐州、無錫、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、溫州、嘉興、蕪湖、滁州、蚌埠、安慶、焦作、宜昌、襄陽、常德、岳陽、九江、贛州、莆田、佛山、東莞、惠州、韶關(guān)、北海、柳州、三亞、寶雞。

其中一線城市4個(gè)、二線城市16個(gè)、三線城市30個(gè)，考慮到了樣本分布的區(qū)域均衡性。

2017年8月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積，環(huán)比減少1%，同比減少26%。從數(shù)據(jù)來看，目前已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月的環(huán)比下跌，連續(xù)6個(gè)月的同比下跌。

2017年1-8月，50城新建商品住宅成交面積同比下降15%。而1-7月統(tǒng)計(jì)局的新建商品住宅成交面積增長(zhǎng)11.5%。市場(chǎng)方向正好相反！

需要解釋一下，這里有兩個(gè)差異：一是統(tǒng)計(jì)局的范圍是全國所有城鎮(zhèn)，而易居研究院只是50個(gè)城市（但都是大中城市）；二是統(tǒng)計(jì)局的商品住宅包括有經(jīng)適房、限價(jià)房、拆遷安置房等含有保障性、政策性的可交易住宅，易居研究院僅含純粹市場(chǎng)化的商品住宅。

兩組數(shù)據(jù)的口徑有差異，數(shù)值有所不同，完全可以理解。但一個(gè)是較大幅度增長(zhǎng)，一個(gè)是明顯下跌，顯著的反向關(guān)系。

如果你是一個(gè)市場(chǎng)參與者，不管是想買賣房子的，還是想拿地的開發(fā)商，這兩個(gè)數(shù)據(jù)，哪個(gè)更具參考價(jià)值？

在老楊看來：應(yīng)是50城純商品住宅成交量，因?yàn)檫@一指標(biāo)的變化，更加貼近市場(chǎng)，反應(yīng)更靈敏。當(dāng)前，全國樓市，尤其是出臺(tái)調(diào)控政策的一二線城市，正在降溫，而不是升溫！

二、兩個(gè)指標(biāo)的結(jié)構(gòu)對(duì)比

從統(tǒng)計(jì)局來看，今年1-7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)9.3%，增速比1-6月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)商品房銷售面積，增長(zhǎng)18.0%，增速回落1.9個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)20.0%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積增長(zhǎng)9.0%，增速回落4.3個(gè)百分點(diǎn)。

從區(qū)域分析，當(dāng)前全國四大板塊，銷售增速都是正的，但增幅都在收窄。從增幅來，當(dāng)前西部地區(qū)最強(qiáng)，東部較弱。西部增長(zhǎng)20%，說明房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)正在西部發(fā)威，而東部多數(shù)城市已經(jīng)輪動(dòng)過去 了。

同樣是統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-7月，上海商品住宅銷售面積同比下降36.5%。

從易居研究院的50城數(shù)據(jù)來看，一線和強(qiáng)二線的銷量都低迷了。強(qiáng)二線和三線還算平穩(wěn)，或者仍有一定的活躍度。

單看30個(gè)三線城市的月度成交量，其實(shí)相比去年和今年上半年，7月和8月的量能也小降了。尤其是東部的三線城市，成交降溫了。當(dāng)前靠中西部撐著量能。

三、最后，略作預(yù)測(cè)吧

根據(jù)易居研究院的50城數(shù)據(jù)，老楊認(rèn)為市場(chǎng)處于持續(xù)降溫中，傳統(tǒng)意義上的”金九銀十“，今年鐵定看不到了；2017年全年的50城商品住宅成交量將比2016年跌近二成。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的全國與全口徑數(shù)據(jù)，老楊認(rèn)為今年1-7月仍是10%以上的較高增速，但大家必須明白一點(diǎn)：這一增速去年4月就已見頂，之后開始持續(xù)收窄，當(dāng)前處于半山腰，2018年才可能到山腳。

2017年相比2016年，這個(gè)指標(biāo)很可能由正轉(zhuǎn)負(fù)。易居研究院去年底發(fā)布的市場(chǎng)年報(bào)中的預(yù)測(cè)是：2017年相比2016年，全國商品房成交面積下跌5%左右。當(dāng)前，沒必要修正這一預(yù)測(cè)值。

從各類市場(chǎng)主體的角度，想要及時(shí)的觀察住宅市場(chǎng)成交變化，以作為交易決策的輔助，老楊建議可能多關(guān)注一下易居研究院的50城指標(biāo)。