嚴(yán)查消費(fèi)貸：資金入樓市動力仍在 調(diào)控政策從緊

“我們用了30萬的消費(fèi)貸，又在中介那兒做了一部分墊資，才湊齊了首付?！苯衲?月，王先生在北京朝陽區(qū)購買一套二手房，為湊齊首付，他向銀行申請了一筆消費(fèi)貸款。

隨著首付比例提高以及貸款審核更加嚴(yán)格，消費(fèi)貸、抵押貸等方式一度受到部分購房者的青睞。但今后將遭遇嚴(yán)格監(jiān)管。

9月初，北京銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)通知，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)針對個人經(jīng)營性貸款和個人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。北京市住建委同時發(fā)文，要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展違規(guī)行為自查，內(nèi)容就包括“單筆貸款金額20萬元以上的個人消費(fèi)貸款”。隨后，深圳、江蘇也傳出嚴(yán)查個人消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn)市場的消息，并最終被證實(shí)。

北京、深圳，以及江蘇省的南京、蘇州、無錫等城市，均為樓市調(diào)控的“熱點(diǎn)城市”：調(diào)控趨嚴(yán)后，今年的市場交易量也出現(xiàn)明顯下滑。此時，消費(fèi)貸款仍然“逆勢”進(jìn)入樓市，其背后的邏輯值得關(guān)注。嚴(yán)查消費(fèi)貸流向的信號意義，同樣不容忽視。

數(shù)據(jù)顯示，2017年1-7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬億，同比多增7137億，并已遠(yuǎn)超去年全年8305億的水平。但這部分消費(fèi)貸中有多少進(jìn)入了房地產(chǎn)，目前尚難估算。

湊首付缺口

“買房就是個資金杠桿行為，如果真的看好這套房子的升值潛力，不如把杠桿用足?！蓖跸壬f。除了消費(fèi)貸款，他還考慮過抵押貸款的方式進(jìn)行湊錢。這些年，他身邊的朋友曾使用過這兩種渠道籌集購房資金，雖然利率較高，但考慮到房價上漲的幅度，仍然有收益。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小陳證實(shí)了這種現(xiàn)象。他所在的門店位于北京市朝陽區(qū)雙橋區(qū)域，按照他的說法，過去這些年，一直有客戶使用消費(fèi)貸或抵押貸來湊首付。

小陳向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年同樣有這種情況出現(xiàn)，因?yàn)椤笆赘侗壤险{(diào)了，很多購房者面臨資金缺口”。

今年3月17日，北京市多部門聯(lián)合發(fā)布樓市調(diào)控政策，其中將個人購買普通自住房的最低首付款比例提高至60%，購買非普通自住房的首付款比例提高至80%，且在確定購房套數(shù)時，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。這一條款使得很多購房者的首付款驟增，按照當(dāng)前北京的房價水平，首付款可增加數(shù)十萬至數(shù)百萬不等。

這輪調(diào)控政策使得很多購房者的購房計劃擱淺，北京樓市的成交量也明顯下跌。但與此同時，部分中介機(jī)構(gòu)開始向購房者推介首付貸、抵押貸，以及墊資業(yè)務(wù)。

所謂“墊資”，指買方或賣方出現(xiàn)資金缺口時，由中介機(jī)構(gòu)先行墊付，而后借款方再進(jìn)行償還，但需要支付一定比例（通常高于貸款利率）的“手續(xù)費(fèi)”。如果墊資金額較大，則需要使用房產(chǎn)等進(jìn)行抵押。

小陳表示，在他經(jīng)手的客戶中，今年有一部分使用了他推介的抵押貸、消費(fèi)貸和墊資等，且大部分都是用于湊首付。但具體多少比例不好判斷，因?yàn)椤翱蛻粲锌赡茏约簭你y行借貸款”。

在新房市場，同樣有消費(fèi)貸款的介入。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，北京的樓市調(diào)控政策比較嚴(yán)格，按照政府限定的價格，項目的盈利空間很小。因此總部對回款的要求比較高，很多項目要求全款支付。他表示，在一些項目中，的確有購房者通過抵押貸或消費(fèi)貸的方式來支付。

據(jù)了解，由于供應(yīng)不足且價格受限，今年北京新房項目頗受市場青睞。部分項目的驗(yàn)資標(biāo)準(zhǔn)大幅提高，一些支付能力不足的人被擋在門外。為獲取這類購房“資格”，消費(fèi)貸和抵押貸成為常用的方式。

中原地產(chǎn)張大偉也認(rèn)為，北京、深圳、江蘇等地率先傳出嚴(yán)查消費(fèi)貸的消息，某種程度上也是因?yàn)檫@些區(qū)域的“限價令”較為嚴(yán)格所致。

樓市調(diào)控“打地鼠”

雖然有客觀原因，但若消費(fèi)貸過多地進(jìn)入房地產(chǎn)市場，會有損樓市調(diào)控的效果。

張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這部分新增的消費(fèi)貸款，很大比例進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，因?yàn)椤爸袊藳]有使用貸款消費(fèi)的習(xí)慣”。這與大多數(shù)機(jī)構(gòu)分析師的觀點(diǎn)相同。

張大偉認(rèn)為，經(jīng)過去年以來的多輪樓市調(diào)控，信貸、稅收、限購、限價等政策都已出盡。三地嚴(yán)查消費(fèi)貸流向，是對樓市調(diào)控的一個重要補(bǔ)充。

同時，嚴(yán)查消費(fèi)貸，對于防范市場風(fēng)險亦有幫助。“不管市場好的時候還是差的時候，都有加杠桿炒房的人。”上述房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，“一旦房價出現(xiàn)持續(xù)下跌，炒房客容易遭受損失。若大量資金來源于銀行等金融機(jī)構(gòu)，則有引發(fā)金融風(fēng)險之可能?！?/p>

值得注意的是，就在三地開展上述檢查之前，這些城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。

根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，今年1-8月，北京成交新房住宅16822套，同比下滑49%；成交二手住宅102471套，下滑44%。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計的北京新房和二手房價格也均出現(xiàn)下探。

深圳和南京的房價則出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，自去年10月以來，深圳新建商品住宅價格已連續(xù)10個月環(huán)比止?jié)q，其中8個月下滑，2個月持平。南京房價的止?jié)q時間為8個月，其中6個月下滑，2個月持平。按照機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，兩地的樓市成交量同樣下滑明顯。

張大偉指出，上述三地嚴(yán)查消費(fèi)貸流向，體現(xiàn)出樓市調(diào)控“打地鼠”的特征。即針對個別城市、個別領(lǐng)域的亂象，進(jìn)行有針對性的調(diào)整，而非全盤打壓。

但在當(dāng)前的時間節(jié)點(diǎn)上，這種舉動的信號意義也不容忽視。按照多位分析人士的看法，一方面，在上輪調(diào)控已過半年后，嚴(yán)查消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)，釋放出樓市調(diào)控不會松動的信號；另一方面，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”已至，上述動作對市場的非理性情緒也將起到一定的震懾作用。

張大偉也認(rèn)為，今年下半年，樓市調(diào)控一直處在零星加碼的過程中，沒有出現(xiàn)明顯的松動跡象，未來清查消費(fèi)貸的行為有可能擴(kuò)大。若市場反彈過于激烈，對于個別地區(qū)或領(lǐng)域，不排除調(diào)控進(jìn)一步升級的可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。