銀行能承受房價下跌多少？專家：降20%就壓力山大

近日，平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家張明領(lǐng)銜的團隊發(fā)布了《中國房地產(chǎn)深度研究報告》，報告認為，通過綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮，認為中國房價下跌20%即會給銀行業(yè)帶來巨大壓力。而早在2010年，時任銀監(jiān)會主席劉明康要求各大中型銀行按照季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。當時中國的各大商業(yè)銀行曾經(jīng)根據(jù)銀監(jiān)會的要求對房貸進行了壓力測試，其給出的答案是——房價即使下跌30%-40%，房貸不良率也不會明顯上升。

報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)風險一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當其沖，國有商業(yè)銀行抗風險能力較強。風險水平：五大行<城商行<股份制商業(yè)銀行<農(nóng)商行。事實上，復(fù)雜的現(xiàn)實情況遠非模型能夠準確《估計，房價下跌帶來金融市場、實體市場和市場心理的連鎖反應(yīng)可能要超過預(yù)期。

報告認為，當前銀行整體資產(chǎn)安全狀況尚屬穩(wěn)定。2014年以來，幾個關(guān)鍵的風險指標均呈現(xiàn)持續(xù)的惡化，但今年以來狀況有所改善：銀行不良貸款率從2014年以來維持了很長一段時間的上升趨勢，進入2017年后相對持平，但農(nóng)商行高達2.6%的不良率在各類銀行中相對醒目；撥備覆蓋率從2014年超過270%的位置持續(xù)下降到目前180%左右；資本充足率一直較為穩(wěn)定；資產(chǎn)利潤率2014-2016年持續(xù)回落，但2017以來有所企穩(wěn)。

一般而言，房地產(chǎn)貸款對于銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對公房貸和個人住房貸款不良率都低于整體貸款不良率。但自從2016年樓市加強調(diào)控以來，房地產(chǎn)貸款的風險也發(fā)生了變化。據(jù)各代表性銀行2016年年報數(shù)據(jù)，個人住房貸款不良率依舊遠低于其他貸款，甚至比上年末還有所降低；但公司類房貸不良率則出現(xiàn)較大幅度的上升，特別是四大行，對公房貸不良率已經(jīng)接近甚至超過整體公司類貸款不良率。農(nóng)業(yè)銀行尤甚，對公房貸不良率從2015年的1.76%飆升至5.9%。

綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮，張明及其團隊認為，房價下跌20%即會給銀行業(yè)帶來巨大壓力。第一，2011年溫州房地產(chǎn)泡沫破裂后，溫州銀行業(yè)長達數(shù)年陷入困境，期間不良率的高點是2014年的4.68%。從我們的測試模型來看，房價下降20%，利率上調(diào)54bp的情景下，就能達到接近這個水平的4.18%。第二，美國2007年次貸危機時期，房價下跌20%~30%就造成了危及全球的后果。第三，房企毛利率大概也是這個水平，房價更進一步下跌將嚴重威脅到房企的生存。第四，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負債率目前是77%，房價下跌20%-30%差不多也就把凈資產(chǎn)跌沒了，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退不但影響涉房貸款的收回，還會通過影響其他行業(yè)進一步給銀行造成風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。