惠州市國(guó)土局出臺(tái)實(shí)施辦法 規(guī)范已出讓土地年限延期

記者日前從惠州市國(guó)土資源局獲悉，該局針對(duì)土地年限延期、補(bǔ)繳地價(jià)款等情況，發(fā)布《惠州市關(guān)于規(guī)范已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限的實(shí)施辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)“辦法”），對(duì)于已出讓用地在何種情況下允許申請(qǐng)延長(zhǎng)年限以及如何計(jì)算補(bǔ)繳地價(jià)款項(xiàng)數(shù)額均予以明確。

該局負(fù)責(zé)人表示，辦法的出臺(tái)一方面對(duì)于土地權(quán)屬和開(kāi)發(fā)單位形成指引，另一方面讓市民更好地甄別購(gòu)房項(xiàng)目所在宗地的土地屬性和年限補(bǔ)繳情況，從而有效規(guī)避糾紛的產(chǎn)生。

什么土地可延期？4種情況可申請(qǐng)改變土地年限

市國(guó)土局負(fù)責(zé)人介紹，辦法對(duì)于申請(qǐng)改變土地使用年限的情況，要求其改變后的年限不得超出土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例規(guī)定的最高年限。其中，住宅用地最高為70年、工業(yè)用地最高為50年，商業(yè)地塊為40年。

什么樣的土地符合延期的條件？辦法介紹，地塊需已領(lǐng)取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》，或取得住建部門(mén)同意改變有關(guān)土地使用條件批準(zhǔn)文件的出讓國(guó)有商住用地，含商業(yè)用途、商住用途和住宅用途的批復(fù)。

記者注意到，辦法還梳理出4種可變更年限的土地類(lèi)型；因城鄉(xiāng)規(guī)劃改變土地用途且該宗土地剩余使用權(quán)年限未達(dá)到法律規(guī)定的最高出讓使用權(quán)年限的；城鄉(xiāng)規(guī)劃要求統(tǒng)一開(kāi)發(fā)建設(shè)的多宗土地使用權(quán)、但各宗土地剩余使用權(quán)年限不一致的；在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權(quán)年限不一致而要求統(tǒng)一年限的；法律法規(guī)規(guī)定其他可以改變國(guó)有土地使用權(quán)年限的。

辦法對(duì)于不得申請(qǐng)改變土地年限的土地也作出規(guī)定，除了在辦法出臺(tái)前已辦理申請(qǐng)變更業(yè)務(wù)并已獲批和登記發(fā)證的土地，另外對(duì)于法律法規(guī)或合同規(guī)定不讓變更或需要收回的土地，以及開(kāi)發(fā)單位造成土地閑置的地塊等均不得辦理該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

土地延期需多少錢(qián)？由第三方機(jī)構(gòu)參考市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估

辦法提出，主管部門(mén)在嚴(yán)格審查申請(qǐng)資料之后，土地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與國(guó)土部門(mén)重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》約定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。補(bǔ)繳清楚土地出讓金和稅費(fèi)后，不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)將重新核發(fā)新的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。

如何計(jì)算地價(jià)補(bǔ)繳？辦法要求補(bǔ)繳土地出讓金事宜按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》要求嚴(yán)格執(zhí)行，在評(píng)估后則將按集體決策程序核定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金數(shù)額。

對(duì)于單獨(dú)改變土地使用權(quán)年限、土地使用權(quán)年限及用途同時(shí)改變、改變土地使用權(quán)年限及調(diào)低容積率的，補(bǔ)繳地價(jià)為前后的土地價(jià)格之差。對(duì)于改變土地使用權(quán)年限及增加容積率、土地使用權(quán)年限及容積率同時(shí)改變且改變用途的，樓面地價(jià)則需按照較高的價(jià)格確定。

其中，只改變土地使用權(quán)年限的，補(bǔ)繳土地出讓金=改變土地使用權(quán)年限后土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－剩余土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格；若土地使用權(quán)年限、容積率及用途均同時(shí)改變，補(bǔ)繳金額計(jì)算方式則為：擇高確定的新用途樓面地價(jià)（改變土地使用權(quán)年限后新容積率、新用途條件下樓面地價(jià)；改變土地使用權(quán)年限后原容積率、新用途條件下樓面地價(jià)）×新增建筑面積＋（擇高確定的新用途樓面地價(jià)－剩余土地使用權(quán)年限原容積率、舊用途規(guī)劃條件下樓面地價(jià)）×原建筑面積。

“補(bǔ)繳地價(jià)計(jì)算過(guò)程中均為市場(chǎng)價(jià)格，而不是按此前的出讓價(jià)格或此前的基準(zhǔn)地價(jià)。”該局負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的發(fā)展，土地使用權(quán)的價(jià)格一直在變動(dòng)，辦法是當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格水平為參考，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的程序和方法出具評(píng)估報(bào)告，最終來(lái)確定補(bǔ)繳地價(jià)的具體金額。

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中信新城樓盤(pán)合宗開(kāi)發(fā)需補(bǔ)地價(jià)

此前，位于惠陽(yáng)的中信新城業(yè)主無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，具體原因是項(xiàng)目將兩宗用途和使用年限不一致的土地合并規(guī)劃建設(shè)，部分樓棟出現(xiàn)跨宗地局面，導(dǎo)致權(quán)籍調(diào)查難以落地。該區(qū)國(guó)土局負(fù)責(zé)人批復(fù)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要先將兩宗土地“合宗”或“分宗”清楚，再完善相關(guān)用地手續(xù)并繳清地價(jià)款，才能辦理產(chǎn)權(quán)證。

比照《惠州市關(guān)于規(guī)范已出讓國(guó)有土地改變土地使用權(quán)年限的實(shí)施辦法》，記者發(fā)現(xiàn)，該情況屬于辦法規(guī)定“在辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權(quán)年限不一致而要求統(tǒng)一年限”的情形。這意味著該宗地開(kāi)發(fā)企業(yè)只有先完善手續(xù)才能完善產(chǎn)權(quán)。

事件距今一個(gè)半月，進(jìn)展如何？記者采訪了解到，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商方面正與惠陽(yáng)區(qū)住建局銜接用地紅線調(diào)整事宜。該局權(quán)籍調(diào)查工作負(fù)責(zé)人介紹，中信新城C區(qū)的宗地正在進(jìn)行分割，1—6棟目前已經(jīng)交付碧桂園進(jìn)行開(kāi)發(fā)，補(bǔ)繳地價(jià)的部分也主要集中在這塊宗地，7—12棟的區(qū)域則為中信此前開(kāi)發(fā)的部分，該宗地將按照此前的土地屬性和年限情況進(jìn)行產(chǎn)權(quán)辦理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。