樓市再迎“限售”沖擊波

9月22日－23日，兩天時間內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市出臺樓市新政，限售成為本輪政策的主要特征。其中，除西安、武漢外，其余城市均實施了限售。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有至少44個城市樓市加入到限售隊伍行列。

多地“限售”抑制房地產(chǎn)投機

中國銀行國際金融研究所主管周景彤在接受記者采訪時表示，“限售”是在新形勢下，對房地產(chǎn)市場調(diào)控進一步的加碼，主要是想制約和打擊投機性需求。“這些城市近兩年漲幅比較快，我了解到西部的這幾個城市，相當(dāng)于是房地產(chǎn)價格的洼地，現(xiàn)在出臺"限售"政策來抑制需求和供給，進而控制房價。”“限售”加上之前多個城市不斷上浮的房貸利率，成為新一輪的樓市調(diào)控組合拳，周景彤對此表示，政府部門的調(diào)控政策對住房的銷售和成交是起到一定限制作用的。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉關(guān)注到了限售政策中對時間的界定，他認為此舉有兩個目的，一是將樓市需求凍結(jié)并后置，打擊快進快出的投機行為；二是為樓市后續(xù)政策調(diào)整爭取時間。“為什么樓市"限售"政策中時間上定為"須取得不動產(chǎn)證滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)"？因為樓市"限售"的時間長度與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期的時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等因素相關(guān)，"限售"時間不是隨意制定的。”時間限定起到的作用讓房產(chǎn)成為真正的“不動產(chǎn)”，等到長效調(diào)控機制的相關(guān)措施基本完成的時候，稅收政策也可適時推出。

但在青島大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授易憲容看來，推出限購令，短期內(nèi)可以抑制房價上漲。但同時他指出，購買住房后短期內(nèi)無法出售，會導(dǎo)致二手住房供給減少，一段時間后價格會漲到比限購政策發(fā)布前還高，只不過時間延后了。

打擊炒房同時恐傷及正規(guī)房產(chǎn)商從億翰智庫公布的2017年1－8月典型房企銷售金額TOP200的數(shù)據(jù)來看，8月份企業(yè)銷售，經(jīng)歷上半年業(yè)績沖刺后，各梯隊企業(yè)業(yè)績環(huán)比均有所下滑。值得關(guān)注的是，TOP10梯隊業(yè)績穩(wěn)中有升，而TOP51－100梯隊的業(yè)績下滑則明顯偏大，龍頭房企憑借充裕、分布廣泛、成本低廉的土地儲備以及精細化管理能力，體現(xiàn)了對政策較強的適應(yīng)性。而中小房企則因儲備、資金、人才、管理等諸多方面的短板，調(diào)控背景下，高成本項目難以開盤，銷售承壓，競爭壓力持續(xù)加大。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨預(yù)測，后續(xù)市場將持續(xù)這種態(tài)勢。她分析，主要從兩個層面來看，一是政策層面，從以往的政策調(diào)控周期(一般持續(xù)2年)、現(xiàn)階段熱點城市的庫存(仍處于較低水平)、經(jīng)濟回暖等方面來看，預(yù)計短期內(nèi)政策將持續(xù)，不會出現(xiàn)實質(zhì)性放寬；二是各能級市場層面，一二線城市供需失衡短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)，市場基本被冰封，而三四線城市上漲勢頭出現(xiàn)明顯放緩。因此，政策不松動的情況下，市場成交量或?qū)⒗^續(xù)下降。

嘉豐瑞德CEO薛李鵬表示，在各地區(qū)、各部門的探索努力下，房地產(chǎn)市場有望保持一個平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。更多挑戰(zhàn)可能還是開發(fā)商面對的多一些。由于購房限制和價格上限等嚴格的調(diào)控措施可能會持續(xù)，這將繼續(xù)抑制全國銷售增速，因此未來6－12個月房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨挑戰(zhàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。