郁亮遠(yuǎn)征 普洛斯之后萬科為何擬購俄羅斯43億美元資產(chǎn)

繼7月份遠(yuǎn)走新加坡之后，萬科再次將目光投向了海外，這一次是俄羅斯。

9月26日俄羅斯媒體消息，萬科正與俄羅斯商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)O1 Properties舉行談判，商討收購其30-51%的股份，但目前沒有簽署任何協(xié)議。

O1 Properties在2010年成立，主要投資于俄羅斯的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，截至2016年底，擁有和管理位于莫斯科市的15棟運(yùn)營中的辦公物業(yè)，上述資產(chǎn)的總價(jià)值約為43.4億美元。

就此事件，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向萬科董事會(huì)秘書朱旭進(jìn)行求證，但截至發(fā)稿，對(duì)方并未予回應(yīng)。

郁亮遠(yuǎn)征俄羅斯

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2016年底，O1 Properties擁有的投資物業(yè)總建筑占地面積（Gross Building Area）為74.3萬平方米，可出租凈面積（Net Rentable Area）合計(jì)58.4萬平方米，其中11棟為甲級(jí)（Class A）寫字樓。

公開信息顯示，O1 Properties上述物業(yè)的主要租戶為跨國藍(lán)籌企業(yè)和俄羅斯本土公司，包括大眾汽車集團(tuán)、華特迪士尼公司、普華永道、麥肯錫、德勤、LG和花旗銀行等。

俄羅斯的商業(yè)地產(chǎn)投資，曾因地緣政治問題和金融市場(chǎng)在2014年末-2015年初過度波動(dòng)，而進(jìn)入了不景氣的狀態(tài)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年1-5月俄羅斯商業(yè)房地產(chǎn)投資同比下降44%，投資額為6.5億歐元，原因之一是金融市場(chǎng)“過度波動(dòng)”。這一狀況從去年年底已開始得到改變，包括O1 Properties在內(nèi)正在吸引著來自中國的買家。

此前9月19日，外媒已披露O1 Properties與一家來自中國的投資者商討股權(quán)出售事宜。報(bào)道稱，俄羅斯商人Boris Mints及其家族擁有O1 Properties的多數(shù)股權(quán)，而Mints家族準(zhǔn)備出售其所擁有的重大股份。O1 Properties回應(yīng)時(shí)承認(rèn)，確實(shí)正在與包括中國投資者在內(nèi)的不同公司進(jìn)行接觸。

隨著更多細(xì)節(jié)浮出水面，9月26日外媒披露，上述“中國投資者”即為萬科。報(bào)道進(jìn)一步指，目前萬科正在對(duì)O1 Properties公司進(jìn)行盡職調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果將決定股比的大小，可能收購的股權(quán)比例范圍介于30-51%之間，但尚未簽署任何協(xié)議。

實(shí)際上，近來關(guān)注俄羅斯投資機(jī)會(huì)的中國企業(yè)不止萬科一家。

路透4月曾報(bào)道稱，中國國家開發(fā)銀行考慮為一個(gè)尋求入股俄羅斯最大黃金生產(chǎn)商極地黃金(Polyus)的中國財(cái)團(tuán)提供融資。該財(cái)團(tuán)由復(fù)星國際牽頭，自去年以來一直在洽商收購極地黃金的部分股權(quán)。復(fù)星國際已與俄方商定，斥資20億美元收購“極地黃金”公司20%至25%股權(quán)。

從更大的層面而言，俄羅斯的投資環(huán)境似乎對(duì)中國更加開放。在9月6─7日俄羅斯海參崴舉行的東方經(jīng)濟(jì)論壇上，俄方還特意安排香港恒隆集團(tuán)兼恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗作為主持。

當(dāng)時(shí)俄羅斯總統(tǒng)普京在對(duì)話中提及，俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)吸引到的投資“80%來自中國朋友”，投資額約達(dá)90億美元。他亦表示，希冀遠(yuǎn)東地區(qū)的繁榮能使俄羅斯作為一個(gè)全球性大國的影響，反映在經(jīng)濟(jì)層面上。

萬科海外觸角

萬科是一個(gè)不缺乏新聞的公司，收購俄羅斯O1 Properties股權(quán)的消息一出，便引起了極大的關(guān)注。

實(shí)際上，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束的背景下，近幾年萬科一直在謀求為多產(chǎn)業(yè)化、全產(chǎn)業(yè)鏈布局做準(zhǔn)備，海外收購看起來將可能成為其多產(chǎn)業(yè)化中的重要部分。

在遠(yuǎn)征俄羅斯之前，萬科董事局的變動(dòng)已經(jīng)預(yù)示著，白銀時(shí)代下這家房企將發(fā)生改變。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，自6月底接替王石出任萬科董事會(huì)主席以來，郁亮在國內(nèi)先后祭出700億收購廣信資產(chǎn)包、聯(lián)手天安數(shù)碼城擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及落地健康小鎮(zhèn)等指令。

對(duì)于海外市場(chǎng)，郁亮執(zhí)掌下的萬科，先將目光投向了新加坡的物流巨頭普洛斯。

7月14日，萬科公告披露，此前其聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯的收購事宜，已經(jīng)獲得普洛斯及董事會(huì)同意，交易收購單價(jià)為每股3.38新加坡元，交易總價(jià)約為159億新加坡元，折合約785億元人民幣，約116億美元。

這是萬科過去30余年以來，在海外最為大膽的一次投資行動(dòng)。如若本次普洛斯私有化能夠完成，將成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購，而萬科也有望成為普洛斯的最大股東（持股21.4%），更是一舉擴(kuò)大了其在物流地產(chǎn)的布局。

郁亮在2017年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，萬科的物流地產(chǎn)在行業(yè)大概排名第四到第五位，但與普洛斯結(jié)合后，將追求成為全國乃至全球第一。

實(shí)際上，萬科的海外投資步伐從2015年開始便不再是小步走。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬科此前在內(nèi)部啟動(dòng)一項(xiàng)以金融和投資為主要業(yè)務(wù)計(jì)劃，亦即如今的V Capital。

2015年6月17日，萬科在香港設(shè)立萬丈資本作為VCapital計(jì)劃的業(yè)務(wù)實(shí)體，時(shí)任萬科副總裁的丁長峰曾指出，該公司的投資方式和目的是以獨(dú)立或者聯(lián)合其他合作方以投資為目的，對(duì)境內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行收購。

此后的萬科，于2015年10月通過注資收購倫敦科技城核心帶The Stage大型樓盤項(xiàng)目21%的股份，獲得共包括14個(gè)地塊的12個(gè)規(guī)模不等的樓盤、總量逾3000套的住宅項(xiàng)目群；并于在2016年，以1.15億英鎊的價(jià)格，從英國Henderson房地產(chǎn)基金手中購買位于倫敦核心區(qū)域St James的商業(yè)物業(yè)Ryder Court。

2016年6月，萬科和美國Brightstone Capital Partners聯(lián)合宣布在紐約建立一個(gè)全球地產(chǎn)投資管理平臺(tái)“Brightstone”，該平臺(tái)旨在購置全球主要市場(chǎng)的高品質(zhì)物業(yè)。

隨著王石淡出、郁亮接任董事會(huì)主席，外界開始見證，“郁時(shí)代”的萬科，正在大刀闊斧地進(jìn)行海外并購。在大肆進(jìn)行國際收購背后，郁亮推行的“春暖花開”人才計(jì)劃，正悄然為海外業(yè)務(wù)補(bǔ)充團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，2016年下半年，郁亮發(fā)起海外精英人才的招聘計(jì)劃，其中一撥人正將為萬科海外拓展之用。據(jù)悉，“春暖花開”招聘計(jì)劃為期四年，共計(jì)約招聘五六十人，平均每年十來個(gè)，而且這些人必須出身名校/名企/海外商學(xué)院。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。