中指院報(bào)告解讀房地產(chǎn)政策：抑制投機(jī) 強(qiáng)化自住屬性

中國房地產(chǎn)政策解讀

報(bào)告撰寫人：吳建欽；周宣

多城樓市調(diào)控深化，力促市場穩(wěn)定運(yùn)行

報(bào)告要點(diǎn)：

l事件：多城先后出臺樓市新政，限售成為政策核心，推動(dòng)市場穩(wěn)預(yù)期、促理性。

l影響：強(qiáng)化住房自住屬性，引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)回應(yīng)自住需求，增強(qiáng)租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。

報(bào)告正文：

1、事件：多城先后出臺樓市新政，限售成為政策核心，推動(dòng)市場穩(wěn)預(yù)期、促理性

9月22日-9月23日，西安、重慶、南昌、南寧、長沙等城市先后出臺樓市新政。此次政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為：此前沒有出臺限購限貸限售政策的城市，或政策力度未及其它城市的，在此次進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長沙限購升級，貴陽結(jié)合此前調(diào)控力度，此次限售并限貸升級。而最重要的特點(diǎn)就是，多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)。政策的核心訴求就是：抑投機(jī)、穩(wěn)預(yù)期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調(diào)控力度達(dá)到較高的程度，將進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)市場更快地向理性方向發(fā)展。

截至發(fā)稿，根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，限售城市數(shù)量已達(dá)到40余城，政策通過以流動(dòng)性為切入點(diǎn)，立足于引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，與限購、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制。未來，在新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制下，短期投機(jī)行為將得到精準(zhǔn)的抑制，住房自住屬性將得到進(jìn)一步強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端將更加重視如何讓產(chǎn)品更有效地回應(yīng)自住需求。

2、影響：強(qiáng)化住房自住屬性，引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)回應(yīng)自住需求，增強(qiáng)租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性

◇對需求端的影響：T+n抑制短期投機(jī)行為，強(qiáng)化住房自住屬性

此輪限售政策具有精準(zhǔn)化的特點(diǎn)。例如，從時(shí)間期限來看，有2年限售的，有3年限售的，有5年限售的，有從2年升級到3年的，甚至有特定項(xiàng)目5年、10年限售的；從范圍來看，有針對戶籍性質(zhì)進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對城市內(nèi)部不同區(qū)域進(jìn)行限售規(guī)定的，有針對新建商品房和二手住宅進(jìn)行規(guī)定的。限售政策對需求端口最大的影響就是改變此前“急買急賣”的短期持有心理，通過降低交易頻次、消除短期獲利心理，達(dá)到抑制市場不理性需求。更為重要的是，限售政策對長期的自住需求來說并無實(shí)質(zhì)性的影響，不容易誤傷剛需。同時(shí)，也有利于引導(dǎo)居民提高對市場中產(chǎn)品的品質(zhì)要求。

從本輪新出臺政策的城市來看，石家莊限售年限較長，且為第一次出臺限售政策，后期對市場預(yù)期的影響將較為明顯。南昌、重慶、貴陽此前亦無限售政策，對市場后期的影響也將是一個(gè)分水嶺的作用。而長沙則是進(jìn)一步升級限售年限，目前的年限也處于較嚴(yán)的程度。結(jié)合前期已出臺政策的城市市場走勢來看，在限售、限購、限貸政策的共同作用下，形成的立體化需求引導(dǎo)機(jī)制能夠更好地保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。

◇對供應(yīng)端的影響：自住屬性強(qiáng)化，引導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)回應(yīng)自住需求

從限售帶來的需求格局改變來看，住房的自住屬性將進(jìn)一步強(qiáng)化，限售政策也將進(jìn)一步引導(dǎo)居民提高對市場中產(chǎn)品品質(zhì)的要求。也就是說，到售樓處購房的大部分群體將花更多的時(shí)間為自己精挑細(xì)選未來想要的生活環(huán)境。這就會(huì)對小區(qū)的配套、物業(yè)服務(wù)、開發(fā)商品牌、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性、價(jià)格的合理性等方面有更多的考慮。開發(fā)企業(yè)識別到政策帶來的消費(fèi)群體預(yù)期的改變，以及在做決策時(shí)哪些關(guān)鍵性因素地位發(fā)生了變化是非常關(guān)鍵的。我們認(rèn)為，隨著政策效應(yīng)的持續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)端將更加重視如何讓產(chǎn)品更有效地回應(yīng)自住需求。

◇對長效機(jī)制建立的作用：增強(qiáng)租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性

無論是對法人還是自然人，限售帶來的直接影響就是持有周期的加長。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入了供給側(cè)政策集中出臺階段，立足房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，全面構(gòu)建新的供應(yīng)體系，擴(kuò)大對中、低端的住房的政策支持是對“高端有市場，中端有支持，低端有保障”政策目標(biāo)的實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。限售的作用在于，從短期看，通過降低交易頻次，有利于增強(qiáng)租賃市場房源供應(yīng)的穩(wěn)定性。特別是在后期，租賃將與享受基本公共服務(wù)相掛鉤，房源供應(yīng)穩(wěn)定性的提高有利于推動(dòng)住房租賃市場健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。