限售的新舊經(jīng)濟(jì)學(xué) 只為抑制房地產(chǎn)投機(jī)

商品房限售，不是一項(xiàng)新政策。今年3月25日廈門就率先出臺了此類政策。但9月22-23日，6個(gè)城市推出新一輪的限售政策后，卻引起了較此前更多的關(guān)注。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，全國已有40多個(gè)城市實(shí)行各類限售政策。

倒不是說，這一波的限售就更嚴(yán)厲，限售時(shí)間為5年的城市，之前就有。更受關(guān)注，可能是因?yàn)?，一是出臺限售政策的這幾個(gè)城市，時(shí)間比較集中，好像是不謀而合；二是大家忍不住要猜測，下一批限售擴(kuò)圍的城市會有哪些？

如果擴(kuò)圍，“向上”無非是京滬深商品住宅也限售，“向下”無非是更多的三四線城市加入。無疑，其中，京滬深更具風(fēng)向標(biāo)意義?？赡苄允怯械模奘鄄幌奘鄱加兴牡览?。所以，一味地猜測，沒有太大意義。

顯然，商品房限售的目的是為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)。如果是以取得不動產(chǎn)證起算，限售2年，實(shí)際購房時(shí)間至少有3年。通常來說，辦下產(chǎn)權(quán)證，大約需要一年。如果限售5年，相當(dāng)于購房時(shí)間6年以上，不短了。

這種做法，與資本市場的股票持有政策本質(zhì)上是相通的。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，持有股票一年以上，其利息紅利免征個(gè)人所得稅。初衷也是為了抑制短期炒作過盛之風(fēng)，鼓勵(lì)價(jià)值投資。不過如你所知，利息紅利的個(gè)人所得稅與轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，不是一回事。

去年9月30日以來的調(diào)控，核心是去杠桿、去投資化。主要是首付提高、利率提升，限購限貸限售限價(jià)。效果還是比較明顯的。投資性購房的比例不能說是歸零，但盛行樓市多年的這股風(fēng)氣可以說是初步抑制住了。

各地的限售，基本是針對新房，個(gè)別城市涉及存量房（二手房）。我個(gè)人的建議是，無論下一步京滬深是否實(shí)行商品住房限售，其限售范圍最好是針對新房，而不要將存量房納入。

其實(shí)，新房交付之日就已是存量房。此處所說的不將存量房納入，是指，不溯及既往。比如，9月22日晚間宣布的政策，自9月23日起實(shí)施；而9月23日之前簽約的商品房不應(yīng)包括在內(nèi)（不論有沒有取得產(chǎn)權(quán)證）。

舉個(gè)例子。如果限售期是3年，并將存量房納入限售范圍，就意味著，取得產(chǎn)權(quán)證不滿3年的所有商品房，都不得轉(zhuǎn)讓。我們上面說了，取得產(chǎn)權(quán)證需要一年左右時(shí)間，也就是說，購房時(shí)間4年以內(nèi)的商品房，都不能上市。

這對市場的影響非常大。比如，2016年北京市商品住宅共成交114752套。如果適用于限售，不用說，這11萬套商品住宅短期內(nèi)是不能轉(zhuǎn)讓的。如果乘以4，就是40萬套。且不說40萬套吧，就是突然有20萬套存量房（二手房）不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，也會對供求關(guān)系產(chǎn)生重大影響。

有一個(gè)淺顯的道理，存量房是整個(gè)商品房市場的重要組成部分。在一線城市，存量房的成交量已經(jīng)超過新房。比如，去年北京二手房成交量為276493套，是新房的1倍多。想一想，如果2013-2016年銷售的新房，2017年不讓上市，會發(fā)生什么情況？

9月27日公布的中共中央、國務(wù)院關(guān)于對《北京城市總體規(guī)劃（2016年——2035年）》的批復(fù)提出，要加大住宅供地力度，完善購租并舉的住房體系，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。為什么要加大住宅供地力度？就是要增加商品住宅供應(yīng)。

但北京這種特大城市，要加大住宅用地供應(yīng)力度，是很不容易的。但盤活存量房市場，卻同樣可以起到增加商品住宅供應(yīng)的作用。如果行政性設(shè)限，突然之間，有幾年的存量房，不能上市，就會使市場供應(yīng)形成斷檔。這種巨量的斷檔，是任何城市的房價(jià)不能承受之重。

由此出發(fā)，我希望并且相信，所有城市在出臺相關(guān)限制性措施之前，會對市場供求關(guān)系進(jìn)行研判。比如，根據(jù)現(xiàn)有限售政策，從購房時(shí)間算起，最短也有3年期限。也就是說，這3年中間，即使你確有需要，以小換大，以舊換新，也不行。不能賣，由于限購，也不能買。

這實(shí)際上已經(jīng)限制了一批存量房的流通。它的數(shù)量有多少，對房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系有怎樣的影響，城市主管部門應(yīng)進(jìn)行量化分析。倘若對未來一段時(shí)間的住宅供應(yīng)有較大影響，那就必須采取堅(jiān)決措施，增加更多的有效的住宅用地供應(yīng)。

如上所述，中共中央、國務(wù)院對北京城市總體規(guī)劃的批復(fù)，再次提到了建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。在我個(gè)人看來，長效機(jī)制，不僅要增加住宅用地供應(yīng)，實(shí)行購租并舉，以及擬議中的房地產(chǎn)稅制改革，還必須包括存量房市場的流通搞活。

尤其是一二線熱點(diǎn)城市，任何對存量房市場人為設(shè)置障礙、影響再流通的行為，都會對已然緊張的供求關(guān)系造成威脅。所有政策措施不僅要顧及當(dāng)下，更須慮及未來。慎之。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。