住房投機面臨“釜底抽薪”

近日，部分城市房地產調控政策再次升級，熱點城市個人住房抵押貸款利率頻現(xiàn)上浮，監(jiān)管當局嚴禁“消費貸”資金進入樓市，住房投機炒作面臨“釜底抽薪”，樓市“金九銀十”恐難如期而至。

今年以來，我國商業(yè)銀行“消費貸”增長偏快，民間中介“首付貸”時隱時現(xiàn)，樓市對“金九銀十”仍存較大預期，種種表象既反映出樓市投機炒作慣性的頑固，也表明穩(wěn)定房地產市場的任務仍然任重道遠。

我國住房投機炒作屢抑而不絕，根本上還是因為在政策調控的夾縫中，投機客仍能找到一定操作空間，投機成本較低，轉手獲利較易。因此，以限售政策為主的新一輪調控政策，從某種程度上說，是對過去限購、限貸政策打了一次重要補丁，政策指向清晰透明，就是要抑制住房市場投機炒作。限售政策意味著投機客必須在較長時間內持有住宅而不能變現(xiàn)，基本喪失了交易便利性，而合理住宅需求多為首次置業(yè)，限售政策影響極小。

房貸利率上浮有其合理性。今年以來，隨著金融去杠桿進程的有序推進，銀行間市場利率中樞明顯抬升，房貸利率參考銀行間市場利率定價，是市場發(fā)展的結果。但房貸利率上浮對住宅購置成本影響較大，意味著以金融杠桿撬動住宅的交易，必須要承擔額外的財務成本，這實際上切中了熱點城市投機住宅交易的要害。限售政策的出臺，商業(yè)銀行上調房貸利率，向房地產市場傳遞出抑制住宅投機炒作的堅定決心，勢必對房地產市場預期產生深遠影響。

住宅限購、限售、限貸政策，是對短期住宅市場供求關系過度錯位和非理性運行的臨時性行政調節(jié)。行政干預措施不可避免存在局限性，但可能也是當前應對部分城市住宅市場非理性炒作，快速為樓市降溫的最現(xiàn)實選擇。一旦住宅市場陷入非理性的自我復制怪圈，市場投機炒作力量將以幾何級數(shù)增長，房價泡沫的形成和急速膨脹，將成為影響宏觀經濟穩(wěn)定的系統(tǒng)性隱患，且可能隨時被引爆。當前部分城市的商業(yè)銀行自發(fā)上調房貸利率，利率定價中樞的上升，適用于所有利用金融杠桿購置住宅的借款人，這在抑制住宅投機炒作的同時，不可避免會增加小部分剛需的財務負擔。而利率定價中樞上升對房價上漲的抑制作用，將是一個累進過程，初期反應并不明顯，中后期累積效應加速顯現(xiàn)。各國房地產市場波動實踐也充分表明，在住宅市場充分競爭的框架下，能夠影響房價的最終決定因素將是利率水平的持續(xù)上調。

房地產政策調控，是一個以時間換空間的過程。對絕大多數(shù)剛需而言，在一個沒有投機炒作力量興風作浪的住宅市場中，才有可能實現(xiàn)置業(yè)夢想。因而在政策上，短期內應利用限購、限售、限貸政策對住宅投機炒作力量進行“圍剿”，同時盡可能兼顧剛性和首次置業(yè)需求，把政策負面作用降低到最小;中期內對住宅市場供求關系進行前瞻性調整，有效發(fā)揮利率政策對住宅投機炒作力量的抑制作用，引導房地產市場理性運行;長期應加快房地產稅立法，通過稅收杠桿有力調節(jié)住宅供求關系，建成促進房地產市場健康運行的長效機制。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。