房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制 全面落地時機(jī)已成熟

黨的十八大以來，在控制房價上漲的同時，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)、住房制度改革和頂層設(shè)計(jì)全面起步。10月10日，國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在國新辦新聞發(fā)布會上表示，住房的基本屬性是消費(fèi)，國家反對房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會變，房地產(chǎn)調(diào)控政策會繼續(xù)發(fā)揮效應(yīng)。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制正在緊鑼密鼓地制定，會適時出臺。

眾所周知，我國開啟房地產(chǎn)調(diào)控以來，需求端“短期化”調(diào)控一直是主基調(diào)。2016年10月份，樓市新一輪調(diào)控開啟。本輪調(diào)控有兩個重大變化，一是“投資投機(jī)需求不停、調(diào)控不止”。例如今年前9個月，北京發(fā)布調(diào)控政策超過20次，15個核心熱點(diǎn)城市發(fā)布調(diào)控政策均超過4次。二是千方百計(jì)打掉頑固不化的“舊式預(yù)期”，即房價長期上漲預(yù)期和經(jīng)濟(jì)形勢一下滑調(diào)控就松綁的預(yù)期。這樣做的目的，一方面是為長效機(jī)制的建設(shè)創(chuàng)造“窗口期”；另一方面，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型疊加實(shí)體盈利下滑，需保持穩(wěn)健的貨幣政策，基準(zhǔn)利率難以提高。為防止資金“脫實(shí)入虛”、“轉(zhuǎn)型未成、泡沫泛起”，要給市場傳達(dá)調(diào)控的決心。

正如寧吉喆所言，黨的十八大以來，各地因地制宜、因城施策，房地產(chǎn)調(diào)控的效果是好的。目前，三四線城市整體庫存消化周期已降至18個月的警戒線以內(nèi)；投資投機(jī)需求基本褪去，京滬深龍頭代理中介統(tǒng)計(jì)的投資客占比降至4%，這是歷史最低值。

同時，利用調(diào)控創(chuàng)設(shè)的難得的“窗口期”，長效機(jī)制建設(shè)全面啟動。相對于短期調(diào)控，長效機(jī)制建設(shè)著力于供給端（非需求端）、著力于住房回歸居住屬性（非偏離居住屬性）、著力于實(shí)現(xiàn)新市民的有效需求（非投資投機(jī)等無效需求）、著力于房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相得益彰（非“工具化”）。目前，長效機(jī)制的輪廓眉目漸顯。

首先，在樓市的源頭——土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，過去“價高者得”的“招拍掛”出讓模式，被“控地價、競配建（租賃住房或自持）”或完全自持的出讓模式替代。首先，這種出讓模式規(guī)避了過去“面粉價格推高面包價格”的邏輯；其次，不管是配建租賃住房還是公共設(shè)施，或企業(yè)自持，都是順應(yīng)新市民為主體的住房需求，這是住房回歸居住屬性在供地環(huán)節(jié)的應(yīng)有之義；最后，土地漲價邏輯褪去，土地供應(yīng)面向新市民了，地方政府“土地財(cái)政”自然消解。近期，各地“人口引進(jìn)”政策頻頻出臺，落戶門檻降低，竭力修補(bǔ)公共服務(wù)欠賬，這意味著地方開始從依賴土地轉(zhuǎn)向依賴人口。因?yàn)橛辛巳司陀辛讼M(fèi)、投資，也就有了稅收和經(jīng)濟(jì)增長。

土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，就在于集體土地入市改革“破冰”。近期，國土部和住建部下發(fā)《集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點(diǎn)。目前，新市民、農(nóng)村“留守人群”、大學(xué)畢業(yè)生、城鎮(zhèn)無房戶總?cè)丝谠?~5億，相當(dāng)于現(xiàn)有城鎮(zhèn)常住人口的80%。高房價背景下，單靠新地出讓、盤活存量土地，難以滿足新市民借助低成本租賃房屋在城市“安頓”下來的訴求。過去，囿于“房地產(chǎn)化”等顧慮，集體土地入市躊躇不前。集體建設(shè)用地建租賃住房、企業(yè)和村集體（村民）合作持有、長期經(jīng)營完全可避免上述顧慮，還能保障并賦予農(nóng)民分享城市化紅利的訴求。更重要的是，這一供給端改革將大幅降低租賃成本。

其次，樓市源頭被控制住，地價難以上漲，新市民需求導(dǎo)向土地供應(yīng)。接下來，就是改革住房供應(yīng)體系。目前，不僅新地配建（或自持）租賃住房“常態(tài)化”，存量用地盤活并建設(shè)租賃住房也已“常態(tài)化”，“以租為主”、“租售并舉”、“先租后買”的住房供應(yīng)新體系正在形成。圍繞“租售并舉”的住房新制度，不僅是長效機(jī)制的重要內(nèi)容，更是堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新。

賦予租房者一樣的權(quán)利，會分流購房需求但不會明顯沖擊房價，因?yàn)樽夥亢唾I房是兩個群體，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租賃崛起了，并建立起“先租后買”的消費(fèi)模式，很多人甚至長期租房，過去由旺盛需求推動的房價上漲、上漲預(yù)期拉動的投資投機(jī)就會慢慢退潮，“灰犀牛”風(fēng)險漸進(jìn)疏解。

另外，租賃能讓新市民、無房戶在城市“安頓”下來，但其解決的只是基本需求，想要更好的居住環(huán)境、更大的空間、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，就得努力工作，以后在市場上或租或買。

我國素有安居樂業(yè)、結(jié)婚買房、為后代留家產(chǎn)的傳統(tǒng)。因此，租房3~5年后，很大一部分人要去買房，但也不是一窩蜂涌入市場。這種有效需求，不僅確保樓市不會因需求斷檔、調(diào)控打壓而大幅度下滑，還能確保以有效需求逐漸代替無效的投資投機(jī)需求，這是我國樓市“軟著陸”的優(yōu)選。

因此，共有產(chǎn)權(quán)住房也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容。近期，京滬大規(guī)模啟動的共有產(chǎn)權(quán)住房模式，目前已經(jīng)擴(kuò)展到深圳、廈門、福州、海南等地，未來也必將擴(kuò)展到全國。

綜上，探索多年、因內(nèi)涵和外延寬泛而一直模糊的房地產(chǎn)長效機(jī)制，近期逐漸清晰起來。當(dāng)前，風(fēng)險擔(dān)憂倒逼形成“天時”，地方政府漸進(jìn)告別土地財(cái)政、土地供給端改革形成“地利”，政府銳意改革形成“人和”。利用持續(xù)調(diào)控形成的“窗口期”，以住房回歸居住屬性為導(dǎo)向，以土地和住房供給端改革為著力點(diǎn)，以擴(kuò)大有效且低成本供給、滿足新市民住房需求為主要內(nèi)容的長效機(jī)制，其效果開始顯現(xiàn)，全面推出的時機(jī)已經(jīng)成熟。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。