北京擬推25萬套 共有產(chǎn)權住房 產(chǎn)權比例分配受關注

10月13日，北京土地市場推出一宗位于海淀北部地區(qū)西北旺鎮(zhèn)亮甲店村村東的“限房價、競地價”地塊。其出讓公告顯示，此宗地塊為R2二類居住用地，未來商品住房銷售均價不超過58622元/平方米。

由于此前北京在相同區(qū)域推出了限價37800元/平方米的共有產(chǎn)權住房用地，兩宗地塊的價格差異，引發(fā)了各界對共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權比例的關注。

根據(jù)9月30日實施的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產(chǎn)權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委托房地產(chǎn)估價機構進行評估，并由市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。

由于針對這類共有產(chǎn)權住房的評估還沒有進一步細則，因而仍具探索空間。相關專家認為，科學合理地制定產(chǎn)權比例、定價機制，有利于北京構建可持續(xù)的共有產(chǎn)權住房體系。

10月16日，北京市住建委稱，今后五年本市將完成25萬套共有產(chǎn)權住房供地，通過增加中小套型住房供應，合理制定價格，有效推動本市住房價格平穩(wěn)健康運行。

個人產(chǎn)權份額最低50%

所謂“限房價、競地價”的地塊，是指這宗地塊將限定商品住房銷售價格、并設定土地合理上限價格，當企業(yè)競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序。開發(fā)商自持的商品住房面積，必須全部作為租賃住房，不得對外銷售。自持商品住房面積以外，剩下的均為普通商品住房。

值得關注的是，在9月30日，北京市曾集中推出4宗共有產(chǎn)權住房用地。其中，海淀區(qū)的共有產(chǎn)權用地同樣位于西北旺站亮甲店村村東，與上述“限房價、競地價”地塊屬于同一區(qū)域。

根據(jù)掛牌公告，這宗18萬多平方米建筑規(guī)模的地塊，其居住建筑規(guī)模將全部建設共有產(chǎn)權住房，銷售價格37800元/平方米（含全裝修費用）。

根據(jù)北京市相關規(guī)定，50%是個人產(chǎn)權份額比例的“保底線”。共有產(chǎn)權住房的個人產(chǎn)權份額比例按照5個百分點一個檔位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10檔。

因此，相同地段的兩宗地塊，3.8萬元與5.8萬元之間的價格差異，迅速引發(fā)了外界對于這宗地塊產(chǎn)權份額比例分配的猜想。

根據(jù)北京共有產(chǎn)權住房的制度設計，產(chǎn)權比例設定的原則是“多出多得，少出少得”，購房人產(chǎn)權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。共有產(chǎn)權住房供地時定的價格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權份額就占多大比例。

但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，盡管兩宗地塊屬于同地段，但二者在土地招拍掛時的銷售限價并不能準確計算其產(chǎn)權比例。

他表示，一方面，北京市在評估確定了普通商品住房價格后，會在這個價格的基礎上打九折，確定出計算產(chǎn)權比例的“分母”，同時還有個人比例分檔就高原則等因素。另一方面，共有產(chǎn)權份額的比例確定，將以購房者申購時的周邊普通商品住房的價格來為基準，這一價格與土地招拍掛時的限價相比，可能出現(xiàn)波動。

此前，北京首個共有產(chǎn)權住房項目——朝陽區(qū)錦都家園的搖號公告顯示，該項目單套住房的購房人產(chǎn)權份額比例為50%，北京市朝陽區(qū)住房保障事務中心（政府產(chǎn)權份額代持機構）持有剩余50%份額。

定價機制或可調整

不僅是產(chǎn)權份額比例，由于尚未有相關細則出爐，共有產(chǎn)權住房的定價體系，在一些專家看來也需要更加細致的研究。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，共有產(chǎn)權住房的轉讓是有一定限制的，其和普通住房的本質區(qū)別就是通過減少流動性來換取購房成本的降低。

這一思路在北京共有產(chǎn)權住房的相關文件變動中體現(xiàn)得更加明顯。9月20日公布的《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》，與此前的征求意見稿相比，刪除了轉讓規(guī)定中的一條，即“共有產(chǎn)權住房購房人和代持機構經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權。購房人和代持機構按照所占產(chǎn)權份額獲得轉讓總價款的相應部分”。

這也就意味著，在《暫行辦法》的有效期內，政府持有產(chǎn)權份額“暫時”不能出手，共有產(chǎn)權住房的“共有”性質無法轉變?yōu)槠胀ㄉ唐纷》慨a(chǎn)權。不論是代持機構購買了個人部分的產(chǎn)權，還是個人將其產(chǎn)權份額轉讓，都只能面向下一個有共有產(chǎn)權住房資格的家庭。

在張大偉看來，這一改動使得共有產(chǎn)權住房的流動性進一步受限，流動性會影響其估值，因此，目前的定價體系或許存在商榷余地。他表示，商品住房的最高抵押率是70%，共有產(chǎn)權住房的定價基準，或者可以考慮這一數(shù)字。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷則認為，不論定價體系如何設定，考慮到北京的共有產(chǎn)權住房主要是為了解決住房“夾心層”的購房需求，因此管理部門一方面需要通過定價區(qū)分不同需求人群，使得共有產(chǎn)權房可以真正解決中等收入的城鎮(zhèn)戶籍無房家庭和以年輕人為主的“新市民”群體的住房需求，另一方面，也需要衡量居民購買力、政府收入、公共服務提供和城市運營之間的平衡問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。