零溢價成交土地市場開始退燒 北京樓市有望結構性降價

即便頂著樓市降溫的巨大壓力，但北京的土地市場今年以來仍舊是捷報頻傳，截至10月25日，北京已成為今年第一個土地成交額超過2000億元的城市，將上海、南京、重慶、蘇州和杭州等地甩在身后。然而，僅僅5天后，熱情的土地市場就迎來了一陣寒風，10月30日，北京土地市場再次成交3宗住宅用地：其中大興黃村地塊以36億元的底價成交，金地以零溢價成功“撿漏”；房山地塊也僅僅是象征性地經歷了9輪舉牌后，就被中海地產以13.5億元拿下；唯有順義地塊的競爭較為激烈，最終被中糧天恒旭輝恒基聯(lián)合體以49.5億元總價、自持12%的住宅（11923平方米）獲得。值得注意的是，這也是今年以來首次出現(xiàn)零溢價的住宅土地成交。顯然，北京房地產市場在降溫半年后，土地市場也開始出現(xiàn)了退燒跡象。

土地降溫多個熱點城市出現(xiàn)零溢價土地

今年一個奇怪的現(xiàn)象就是，雖然樓市急劇降溫，但土地市場始終維持火熱，很多熱點土地都出現(xiàn)了數十家開發(fā)企業(yè)圍獵搶地的現(xiàn)象。統(tǒng)計數據顯示，截至10月30日，年內北京土地出讓金合計已經達到了2129億元，刷新歷史紀錄。

然而，一宗零溢價住宅用地的成交，卻給土地熱潑了一盆冷水。

北京市國土資源局的網站公開信息顯示，這次零溢價出讓的住宅地塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)。地塊合計220105平方米，其中住宅部分為67310平方米，還包括650平方米左右的各種配套用房。出讓條件顯示，住宅部分限價均價為55016元/平方米，最高銷售單價不超過57767元/平方米。公建需要自持50%，且20年內不得銷售。由于住宅部分比例較低，僅獲得一次報價，最終由北京金地遠景企業(yè)管理咨詢有限公司以底價36億元獲得。

由于這兩年的樓市火熱，土地成交也從來不缺競爭者，因此，這塊零溢價成交的住宅用地同時也是北京最近兩年來第一次底價成交的住宅地塊。

其實不只是北京，嚴厲的樓市調控下，包括上海、杭州等地早已出現(xiàn)零溢價的住宅用地。

在上海，萬科早在8月份就以29.19億元近乎零溢價競得了寶山工業(yè)園區(qū)的一塊住宅用地，成交樓面價約20069元/平方米。

9月份，上海市青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側04A-01地塊公開出讓，該地塊出讓建設用地面積20959平方米，規(guī)劃用途為商住，起始價為100604萬元，僅經過兩輪競價，遠洋以101004萬元競得該地塊，樓面價24096元/平方米，溢價率0.4%。

9月份，上海還出讓了4宗租賃住宅用地，建筑面積共計21.84萬平方米。均被上海地產（集團）有限公司競得，價格總計16.87億元，且4幅地塊溢價率均為零。

杭州也在近日出讓了首宗“只租不售”的70年純住宅用地。最終，被杭州市城東新城建設投資有限公司以底價4.54億元獲得。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然零溢價不完全反映市場真實土地供需情況，但北京房地產市場降溫半年后，土地市場也開始出現(xiàn)了退燒。從2016年9月30日開始，北京嚴格限制簽約，很多開發(fā)商回款壓力極大，能夠用于土地市場的資金量越來越少了，后續(xù)地價很可能會開始出現(xiàn)趨勢性下行。

零溢價代表住宅市場轉折？業(yè)內并不認同

按照以往的調控經驗，土地下行往往意味著樓市調控進入深水區(qū)，開發(fā)商拿地熱情和拿地能力的持續(xù)下滑很可能伴隨著特價房和降價的出現(xiàn)。那么這次北京時隔兩年后再次出現(xiàn)零溢價住宅用地，會否又是一個轉折的信號呢？

對此，多位業(yè)內專家都給出了否定的答案。

張大偉認為，雖然土地價格明顯退燒，但從參與競爭土地的企業(yè)數量看，房企依然處于拿地補庫存狀態(tài)中。“對于房企來說，拿地的難度依然很大，房企依然要從降低管理成本，加大地下、車位等開發(fā)強度尋找利潤”。

有業(yè)內人士就認為，雖然黃村土地零溢價出讓，但同時出讓的順義區(qū)住宅用地，則出現(xiàn)了激烈的競價，并最終在達到49.5億元的天花板后，開始競自持面積，并最終由中糧天恒旭輝恒基聯(lián)合體以自持12%的住宅（11923平方米）獲得。這就說明優(yōu)質地塊對于房企的吸引力依舊很大。

回顧整個2017年的土地供應，呈明顯上升狀態(tài)，其中住宅土地同比上漲超過3倍。然而，2017年所供應的住宅用地全部為限價土地，且供應量大幅上漲。可見，北京房地產市場的調控在持續(xù)發(fā)力。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對北京青年報記者表示，黃村的零溢價住宅用地，目前來看并不能代表土地市場轉衰的象征，而是有其自身的特殊性。一是因為該地塊有大量的商辦部分，在土地面積中占比較大。而眾所周知，商辦類產品受到了嚴格的政策控制，因此未來在產品規(guī)劃和產品打造上會是一個難題，并且商辦部分中有一半的面積還需要自持20年，限制條件比較苛刻，也制約了利潤空間。

二是因為住宅部分全部執(zhí)行70/90政策，并且限價5萬多元，在周邊二手房已經達到4萬-5萬的背景下，限價也明顯制約了開發(fā)商的利潤空間，所以未來該地塊可售部分的貨值非常有限，這也導致該地塊并未受到足夠重視，并不意味著開發(fā)商對于整體的土地市場喪失了信心。所以郭毅認為，并不能因為黃村地塊是兩年來第一個零溢價住宅用地，就將它簡單與市場轉折掛鉤。

成交價可能出現(xiàn)結構性下降

雖然談及市場下行拐點業(yè)內并不認可，但業(yè)內專家的普遍觀點還是認為，北京樓市將出現(xiàn)進一步的價跌量升。

不過，郭毅表示，這樣的價跌量升主要是因為大量“限價房”及共有產權房的入市，導致樓市產品結構發(fā)生變化，繼而出現(xiàn)均價下降的波動。

郭毅認為，北京樓市在2015年以前是以剛需和首次改善為主流的市場，但隨著2015年、2016年的豪宅化趨勢，市場產品供應多以高端改善項目為主，單價高，面積大，總價高。不過，隨著一系列調控措施的出臺，尤其是今年出讓的住宅用地，全部為“限售價”地塊，并且大多要求執(zhí)行70/90政策，即90平方米以下的戶型要占到總比重的70%，這就導致未來單套面積90平方米以下的剛需客群有望回流北京樓市，這部分曾被擠壓到二手房和環(huán)京區(qū)域的需求一旦回流，勢必提高目前的成交量。因此，大部分新成交的“限價房”項目未來的去化并不是難題。

再加上共有產權房的即將大規(guī)模入市，將徹底改變北京市場這兩年以高端為主形態(tài)，從而形成覆蓋了剛需到中層置業(yè)，再到豪宅的多元化需求。

產品供應結構的轉變，將帶來整體成交量的上升，成交均價也會出現(xiàn)結構性下跌。不過，郭毅強調道，雖然土地出現(xiàn)了一定程度的降溫，但開發(fā)商對于北京優(yōu)質的住宅用地仍舊是補倉的心態(tài)，加上目前市場上沒有出現(xiàn)嚴重的供大于求，因此她認為樓市不會出現(xiàn)拐點，單純直接的降價行為，甚至以特價房為主的暗降，也暫時不會出現(xiàn)。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。