長沙土地庫存量全國第四 18月才能賣完

“現(xiàn)在政策刺激的效果并不明顯，我們4月份還沒有止住房地產(chǎn)下滑的態(tài)勢。”湖南省住建廳有關(guān)人士告訴記者，問題是庫存太大，目前的關(guān)鍵在于如何去庫存。

今年3月底，國土部聯(lián)合住建部出臺政策強調(diào)，各地住房供過于求的，要適當控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進度；對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至暫停計劃供應(yīng)。

“政府只有減少供地，才能讓市場供需達到平衡，但實際上，土地收入仍是地方財政的主要收入來源，依靠政府主動減少賣地的方法基本不現(xiàn)實，只能靠市場自身來調(diào)節(jié)。”上述湖南省住建廳人士稱。

暫停供地之難

上述湖南住建廳人士稱，目前當?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)已基本停止，主要通過收購商品房用作保障房，幫助房企去庫存。

不過，對地方政府而言，“減少土地供應(yīng)去庫存”與“土地財政依賴”顯然有些矛盾。

上述住建廳人士認為，解決去庫存問題最好的辦法是停止供地兩年，但在當前的經(jīng)濟壓力下，讓地方減少土地供應(yīng)幾乎是不可能的，就目前來看，地方財政對土地收入的依賴基本無可取代。

目前，在土地控制方面，溫州（樓盤）市已明確提出要嚴格控制土地供應(yīng)。而庫存量較大的寧波（樓盤）、杭州（樓盤）、無錫（樓盤），當?shù)卣⑽疵鞔_提出要控制土地供應(yīng)量。不過有開發(fā)商透露，常州（樓盤）今年可能會縮減土地供應(yīng)，一些前幾年供應(yīng)量較大的區(qū)域，如武進區(qū)，土地出讓將受限。

“對于庫存量較大的杭州、常州、寧波等地，去庫存仍是今年的主旋律。出于穩(wěn)定市場的需要，這些城市的土地階段性的供應(yīng)有可能會有所縮減，但總量是否會減少仍不確定?！贝鞯铝盒凶≌慷挛榛菝舾嬖V記者，因為土地供應(yīng)分階段，如果新房市場銷售較好，即使?jié)撛趲齑媪枯^大，地方政府出于財政收入考慮，未必會減少全年的土地供應(yīng)。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國300個城市共推出土地6554宗，推出土地面積22482萬平方米，同比減少34%。共成交土地4849宗，成交面積17110萬平方米，同比減少41%。但環(huán)比來看，隨著房企拿地意愿增加，3月份供地的速度在加快。

“政府主觀上并不愿意減少賣地，但是由于市場下行，開發(fā)商都在減少拿地，客觀上造成了政府賣地少了?！焙鲜≌f(xié)委員王義高認為。

據(jù)數(shù)據(jù)，今年一季度，土地出讓金同比漲幅超過50%的城市有廈門（樓盤）、青島（樓盤）、成都、昆明（樓盤）、重慶（樓盤）等，而西寧（樓盤）、貴陽、福州（樓盤）、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、長沙（樓盤）、沈陽、杭州等城市降幅同比超過80%。

長沙樣本

據(jù)上述住建廳人士介紹，3·30樓市新政并沒有止住房地產(chǎn)下滑態(tài)勢，4月份以來，湖南除了衡陽（樓盤）和湘潭（樓盤）銷售量上漲，其余城市仍在下跌。

湖南中原地產(chǎn)總經(jīng)理胡治剛告訴記者，目前長沙拿了預售許可證尚未銷售的面積將近1500萬平方米，去庫存周期18個月，盡管3月銷售環(huán)比回升20%多，但壓力猶存。

“目前長沙推進的舊改有四十多個，這也會創(chuàng)造剛需，但目前銷售仍緩慢，開發(fā)商都在去庫存，買地不積極，土地成交自然少?！焙蝿傉f。

長沙某國有房企一位總經(jīng)理稱，目前房地產(chǎn)過度開發(fā)，開發(fā)商只能放緩開發(fā)節(jié)奏，房子嚴重過剩，如平江縣在去年年關(guān)就有不少開發(fā)商因資金鏈斷裂而跑路。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在過去兩年里，長沙共賣出了近2萬畝的土地，總建筑面積超過3000萬平方米。2014年，長沙的庫存量同比上漲了40.5%，一躍成為了全國第四。

“現(xiàn)在政府賣地機構(gòu)經(jīng)常勸說開發(fā)商買地，但土地市場熱度不高，有的開發(fā)商準備退出長沙市場，目前香港恒基地產(chǎn)就已經(jīng)將旗下項目委托旭輝接管?！遍L沙本土一位開發(fā)商告訴記者，“長沙的房價平均只有五六千元，但地價普遍到了三四千，開發(fā)商根本無利可圖。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。