房地產稅起步宜穩(wěn)妥 未來商品房銷量將大不如前

最近幾年，在國人住房擁有率達到一定水平后，房地產稅這個發(fā)達國家通行的稅種，因其平抑房價與增加政府財政收入等功能，立法、實施與否不斷被提起和討論，日前再度成為熱議話題。

在剛剛出版的《黨的十九大報告輔導讀本》中，財政部部長肖捷談及房地產稅，提出按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，并明確未來的房地產稅將按照房屋評估值征收。

房地產稅問題由來已久，自2013年11月的十八屆三中全會提出“加快房地產稅立法并適時推進改革”后，財政部、全國人大常委會這幾年來不斷提及，到2015年8月，房地產稅正式列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，意味著立法啟動。當然，房地產稅不僅僅是一個立法，或者開征一項稅那么簡單，一旦實施將再造中國財稅體制，深刻改變中國社會，所以既需要積極推進，又要穩(wěn)妥地做好基礎性工作。

商品房70年產權到期如何處理，就是備受關注的問題。去年12月，國土資源部回復浙江少數(shù)住宅用地使用權到期問題時稱，地方在相關“法律安排”明確之前，可以不需要提出續(xù)期申請、不收取費用和正常辦理交易和登記手續(xù)。此方法會否推廣尚不明確，但從法理角度來說，在房地產稅立法前，70年產權問題應該得到妥善處理。

實施房地產稅，完成不動產登記是必要條件。國土資源部曾明確，到2017年底前，不動產統(tǒng)一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。也就是說，個人名下多少處住房，將在系統(tǒng)里一覽無余?？傊黜棞蕚涔ぷ骶途w后，相關掣肘、顧慮會少很多，房地產稅也就水到渠成。

房地產稅立法后，應根據實際情況先試先行、因地制宜，這也符合“立法先行、充分授權、分步推進”的原則。房地產稅最大的功能是增加地方政府稅源，因此可在財政困難地區(qū)先行先試，增加財政收入，緩解財政問題。同時，各地房地產情況差異大，地方政府對當?shù)胤康禺a情況更熟悉，應給地方充分授權，可在授權范圍內選擇具體開征時間、適用稅率、征收對象，從而有利于房地產稅平穩(wěn)落地。如對于去庫存壓力較大的地區(qū)，使用稅率可適當降低。

房地產稅茲事體大，事關各個社會主體的重大利益。對于地方政府而言，隨著房地產進入新時代，中小城市因棚改貨幣化安置庫存壓力大減，大城市未來將通過“租售并舉”多渠道完善住房供應體系，土地財政難以持續(xù)。對于房地產企業(yè)而言，房地產稅實施后，商品房銷量將大不如前，最近一年以來恒大、碧桂園、融創(chuàng)等地產商盈利和市值暴增不會重演，整個行業(yè)必須思考如何適應房地產下半場。以及房地產稅作為平抑房價的手段，實施后大城市房價必將有所反應。

至于普通民眾，如果參照發(fā)達國家通行的普遍征收，以房屋評估值為計稅基礎，那么影響將非常之大，特別是大城市的居民。以一線城市為例，十幾年前不到百萬的房產，如今或許是市值千萬，即便稅率千分之五，以七折征收，每年三四萬的房地產稅對一般家庭而言是不小的支出，對提振國內消費也頗為不利，尤其如果這是家庭唯一住房。因此，房地產稅具體如何征收應充分調研，包括民眾最關心的唯一住房是否征收，或者說是否有一定居住標準的免征面積等。

換言之，深化財稅體制改革大潮涌進，房地產稅立法與實施勢在必行。同時，對于房地產稅這項將深刻改變中國社會的稅種，基礎性工作不可缺，各方影響應充分考量。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。