房價每年漲幅15% 柬埔寨成海外投資熱門

近20年，國內(nèi)房價總體上漲，尤其近5年，一線城市房價年均漲幅超10%，遠超其他投資產(chǎn)品，不動產(chǎn)儼然已經(jīng)成為公認(rèn)的最佳投資品，“買房致富”更是不少內(nèi)地普通人親眼見證或經(jīng)歷的“投資真理”。

隨著國內(nèi)房價一路的“水漲船高”，加上自2016年起，國內(nèi)樓市新政不斷，限貸、限購、限售不斷加碼升級，分化加劇，很多投資者已經(jīng)將房產(chǎn)投資的目光從國內(nèi)轉(zhuǎn)向國外。

從赴東南亞旅游到赴東南亞置業(yè)，不少中國家庭正從東南亞國家開始邁出自己海外置業(yè)的第一步。

與過去較高凈值人群多出于移民或子女教育等考慮在英美等發(fā)達國家大城市置業(yè)的需求不同，投資東南亞地區(qū)樓市的需求往往與賺取租金回報、養(yǎng)老、度假等目的聯(lián)系在一起；相比歐美中心 城市動輒上千萬元的房產(chǎn)投資門檻，一兩百萬元，甚至幾十萬元的購房門檻深得不少中國家庭的青睞。

世邦魏理仕在近期的一份報告中指出，中國內(nèi)地于2017年上半年再度成為亞洲區(qū)內(nèi)最大的跨境房地產(chǎn)資金來源地。中國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商及綜合企業(yè)于上半年離岸房地產(chǎn)交易中，亦成為舉足輕重的買家。人民網(wǎng)近期援引一份追蹤中資房地產(chǎn)企業(yè)在東南亞國家投資的研究報告顯示，包括富力、碧桂園、綠地等在內(nèi)的8家中資地產(chǎn)商在東南亞國家已經(jīng)投入或宣稱的投資總額已經(jīng)超過了2900億元。

另一方面，中資與“一帶一路”倡議沿線國家的各方面經(jīng)貿(mào)往來正日益增加，私營機構(gòu)也在該地區(qū)更加活躍；各種大型鐵路基建項目的陸續(xù)開展都預(yù)示著未來這一區(qū)域更為緊密的聯(lián)系和巨大的發(fā)展空間。

東南亞可入手投資機會在哪？

與新加坡、馬來西亞、泰國等早有一批中國投資客涌入，房價高、投資門檻較高相比，房價較低且有發(fā)展?jié)摿Φ募砥艺蔀橛幸馔顿Y東南亞的中國家庭的最佳選擇。

柬埔寨近6年來經(jīng)濟保持平均7%以上的高速增長，增速排名全球第六，據(jù)亞洲開發(fā)銀行（ADB）預(yù)測： 柬埔寨GDP將在2017年將維持7.1% 的增長速率；跑贏整個東盟地區(qū)2.5個百分點的平均水平。

中國“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃可預(yù)期帶動柬埔寨經(jīng)濟增長，泛亞鐵路的建成，將使柬埔寨的貨物在中國-東盟自貿(mào)區(qū)框架下走向地區(qū)與全球市場，屆時柬埔寨的經(jīng)濟及房價漲幅可期。

據(jù)悉，今年上半年，柬埔寨建筑業(yè)投資總額達到近50億美元，相比去年增長27.44%，顯然房地產(chǎn)已經(jīng)成為柬埔寨投資最熱門的項目。而今年上半年，柬埔寨國土規(guī)劃和建設(shè)部批準(zhǔn)的建筑項目共有1523個，面積為728萬余平方米；而去年同期則有1183個項目，投資總額接近39億。從2000年至2017年6月份，柬埔寨建筑業(yè)共吸引來自18個國家，共309個投資項目，面積為1346萬余平方米。

根據(jù)柬埔寨城市發(fā)展戰(zhàn)略的研究報告顯示，2014年在金邊市與各省大城市居住的人口共有450萬，約占全國人口的27.1%，2030年柬埔寨城市人口將增至792萬，約占全國人口的44%。該數(shù)據(jù)顯示，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80萬個住宅，即每年住宅的需求量超過5萬個，由此可見，柬埔寨目前樓市將長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

自2012年以來，金邊房價從原來的1000美元/平漲到如今的3000-3500美元/平，年均漲幅大于15%，部分地區(qū)房價表現(xiàn)甚至高達25%的漲幅。租金方面，目前金邊公寓租金投報率保守預(yù)估約8%-10%，核心區(qū)域投資回報率高達12%-20%。出租比例80%-95%，持有時的空房率極少。

柬埔寨樓市起步 公寓產(chǎn)品需求量大

目前金邊樓市的發(fā)展情況比較像早期的深圳，城市規(guī)劃才剛剛起步，不少基建項目也正在落實，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的逐步落實，房價的增值空間也會隨之而增長。

在樓市中，最值得關(guān)注的產(chǎn)品是公寓，潛在需求市場非?？捎^，金邊公寓租戶中，98%為跨國企業(yè)的外國員工。金邊是一個國際化程度非常高的城市，跨國企業(yè)眾多，常住的外國工作人員密集，目前金邊大街上的5個人里就有1個外國人，預(yù)計到2018年在柬埔寨長住外籍人口保守估計為30萬，也就是說，2018年的金邊有差不多20個外國人分享一套公寓，如果平均一套公寓能進去3個人的話，金邊將面臨的問題是：如何為剩下的17個人解決住房問題，金邊對公寓的需求量非常大。

在樓市中，最值得關(guān)注的產(chǎn)品是公寓，潛在需求市場非?？捎^ 。

截止2014年6月，不算別的國家，僅中國人持有柬埔寨商務(wù)簽證的就有8萬（現(xiàn)在是2017年這個數(shù)據(jù)將會更多）。而金邊的公寓數(shù)量2014年僅3000多套，雖然金邊目前已有很多高層公寓的建筑工地在緊張施工，到2018年金邊地區(qū)完工的公寓量大約在13000套-15000套之間，還無法滿足市場的需求。

除了外國人的租房需求，柬埔寨本國中產(chǎn)階級的剛性住房需求還有很大潛力等待釋放。柬埔寨1500萬人口中有一半年齡在25歲以下，再過幾年，他們與中國的年輕人一樣，都面臨著結(jié)婚生子，隨著家庭經(jīng)濟收入的逐年提高，這一部分人同樣對住宅環(huán)境有更高的要求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。