廣州首套房貸利率突破LPR下限，對(duì)樓市影響幾何？

本輪樓市調(diào)控中表現(xiàn)頗為積極的一線城市廣州，再次領(lǐng)銜推出了新的利好新政。

近日，廣州首套房商貸利率下限已突破貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），降至LPR減10個(gè)基點(diǎn)（BP），廣州也因此成為了首個(gè)下限突破LPR的一線城市。繼在一線城市里最先出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，廣州持續(xù)發(fā)力房地產(chǎn)政策的調(diào)整。如今市場(chǎng)反響如何？

一線城市首個(gè)，廣州接連調(diào)整房貸政策

據(jù)廣州日?qǐng)?bào)，當(dāng)前廣州的最新政策為：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為L(zhǎng)PR減10個(gè)基點(diǎn)；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為L(zhǎng)PR加30個(gè)基點(diǎn)；在廣州有2套房及2套以上，暫停發(fā)放。

新政從9月8日起執(zhí)行，9月8號(hào)之前（不含9月8號(hào)）已完成買賣合同或房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽的，按原規(guī)定執(zhí)行。

這一政策依據(jù)的是8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，其中規(guī)定，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。利率方面，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。

市場(chǎng)人士表示，雖然廣州首套房貸首付比例沒(méi)有下調(diào)至市場(chǎng)此前期待的二成，仍為三成。但購(gòu)買二套房最低首付比例降為四成，超出市場(chǎng)預(yù)期，此前廣州這種情況的首付比例為五成（普通商品住房）或七成（非普通商品住房）。

“相比調(diào)整之前的政策，調(diào)整后的二套房貸首付比例有明顯下調(diào)，有一套住房但無(wú)貸款或者貸款已結(jié)清，首付比例下降了二成；有一套住房但未還清貸款的，首付比例下降了三成。同時(shí)貸款利率也相較此前的LPR加60個(gè)基點(diǎn)有明顯下降。”中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)解釋稱。

“下調(diào)二套房貸首付比例及利率，主要是針對(duì)在廣州擁有一套住房且有一定支付能力的改善人群，無(wú)需通過(guò)‘賣一買一’來(lái)置換，同時(shí)也有利于加快二套房改善需求的釋放。”陳雪強(qiáng)認(rèn)為，這與此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不同的是，此次執(zhí)行政策主要針對(duì)二套購(gòu)房人群，大大降低了二套置業(yè)門檻及購(gòu)房成本。

8月末，廣州市人民政府發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，是“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在一線城市首次落地，被認(rèn)為在為廣州樓市“金九銀十”蓄能造勢(shì)。

“組合拳”能否助力“金九銀十”？

“9月2日-3日，新政剛剛宣布，但是天氣不太好，因此來(lái)實(shí)地看房的并沒(méi)有增加得很明顯，上周末屬于是穩(wěn)中有升。但是線上、電話咨詢的明顯多了一些，大多是剛需換房，但真正落實(shí)到成交的比例還不大，漲價(jià)更是還沒(méi)有想。”廣州市一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示。

廣州市民黃女士就在近日剛剛定下了一套房子。“家人朋友們都說(shuō)，感覺(jué)房?jī)r(jià)還會(huì)降一些，不著急出手。但我們屬于是剛需買房，小孩明年就要上學(xué)了，買的學(xué)區(qū)房。”黃女士說(shuō)，買房后最大的感覺(jué)就是學(xué)區(qū)房還是很搶手的，特別是越秀區(qū)、海珠區(qū)這些區(qū)域的好學(xué)區(qū)，根本不愁賣。

但作為賣方，廣州市民林小姐就糾結(jié)得多。“我們是想把現(xiàn)在的房子賣掉再買一套，屬于是改善置換。房源掛了有半年，已經(jīng)降了差不多二十萬(wàn)元了，一直還沒(méi)賣出去。”林小姐說(shuō)，自己小區(qū)里有一些樓層不是特別好的業(yè)主，可能直接降價(jià)四十萬(wàn)元、五十萬(wàn)元掛牌，買家看到了就也希望用這個(gè)低價(jià)買好樓層，業(yè)主不賣也不著急，因?yàn)榇蠹疫€都是觀望心態(tài)比較重。

“觀望”“不急”似乎是近日來(lái)眾多廣州買房人共同的心態(tài)。中指研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，廣州新房成交自今年4月份以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，2023年8月新房成交50.4萬(wàn)㎡，環(huán)比下降0.6%，同比下降25.7%，當(dāng)前市場(chǎng)成交已處于歷史低位水平。

不斷出臺(tái)的新政能為廣州樓市帶來(lái)多大的激勵(lì)？

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，廣州增城、從化、花都、白云非核心區(qū)等區(qū)域庫(kù)存量較大，基本上為首套剛需置業(yè)區(qū)域，這些區(qū)域的樓盤的購(gòu)房者會(huì)受益于廣州首套房利率LPR減10個(gè)基點(diǎn)的優(yōu)惠，有助于這些區(qū)域樓市進(jìn)一步消化庫(kù)存。

“這首先有利于換房需求，包括‘賣一買一’的需求，特別是二套房的需求，包括給父母、子女買房，以及投資性需求，順應(yīng)了新房市場(chǎng)以改善為主、大戶型為主的新形勢(shì)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，換房需求釋放的小戶型、低總價(jià)房源，也能帶動(dòng)剛需入市，特別是急于上車的結(jié)婚、就業(yè)、生子等人群。

“不過(guò)，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復(fù)，脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩(wěn)，還需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢(shì)。”李宇嘉認(rèn)為。

陳雪強(qiáng)認(rèn)為，隨著廣州首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”及二套住房首付比例及利率大幅下調(diào)的執(zhí)行，短期內(nèi)將明顯提振樓市信心，同時(shí)對(duì)于受益的剛性及改善人群也將加快入市步伐，在接下來(lái)的“金九銀十”節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商也將利用政策窗口期加快推貨節(jié)奏，廣州樓市“金九銀十”可期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。