10月住房銷售數(shù)據(jù)下跌有很多影響因素

11月14日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了一系列宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與上個(gè)月相比略有下調(diào)，但幅度很小。例如：1-10月全國固定資產(chǎn)投資同比增長7.3%，而1-9月份的固定資產(chǎn)投資同比數(shù)據(jù)是7.5%，1-8月份的固定資產(chǎn)投資同比數(shù)據(jù)是7.8%。其實(shí)，固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)從年初3月份之后就一直小步下滑，并不是最近才出現(xiàn)的新情況。

宏觀經(jīng)濟(jì)的另外一個(gè)重要數(shù)據(jù)是社會(huì)消費(fèi)品零售額，10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額34241億元，同比名義增長10.0%。而今年前9個(gè)月的消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)基本都在10%至11%之間波動(dòng)，8月份和9月份零售消費(fèi)數(shù)據(jù)分別是10.1%和10.3%?？梢?0月份的消費(fèi)數(shù)據(jù)也并沒有出現(xiàn)明顯的下跌。

與投資和消費(fèi)一致的是工業(yè)數(shù)據(jù)，10月份的表現(xiàn)也基本平穩(wěn)。10份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長6.2%，雖然比9月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，但比8月份的6%高出0.2個(gè)百分點(diǎn)，并無異常波動(dòng)。

但平靜的數(shù)據(jù)還是在金融市場引起了不小的波瀾。11月14日股市結(jié)束連續(xù)數(shù)日的多頭走勢，盤中出現(xiàn)近1%的跌幅，有些強(qiáng)勢股出現(xiàn)了放量下跌的走勢，如三安光電大跌7%、中國國旅和復(fù)星醫(yī)藥跌均超過5%，伊利股份、隆基股份、京東方等跌幅超過4%，這些都是今年的強(qiáng)勢股，出現(xiàn)放量下跌的走勢是相當(dāng)異常的，顯然不是散戶所為。

部分機(jī)構(gòu)投資者之所以驚慌失措，與房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)有關(guān)。10月房地產(chǎn)銷量同比增速下跌了6.0%，創(chuàng)2015年3月以來新低。光看這個(gè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)銷售的確不容樂觀。從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)在邏輯看，房地產(chǎn)在當(dāng)前依然是龍頭產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)銷售下滑，很快就傳導(dǎo)到房地產(chǎn)投資，鋼鐵、有色、建材、家電、化工都將走下坡路，會(huì)引起一系列產(chǎn)業(yè)的連鎖反應(yīng)。

如果把這個(gè)數(shù)據(jù)與11月8日公布的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)結(jié)合在一起看，情況就更加不妙。2017年10月份全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）數(shù)據(jù)顯示，CPI環(huán)比上漲0.1%，同比上漲1.9%；PPI環(huán)比上漲0.7%，同比上漲6.9%。無論是居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)還是工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)都是環(huán)比上漲的，而房地產(chǎn)銷售卻出現(xiàn)大跌，這就是明顯的滯脹現(xiàn)象。

難怪股市和債市都出現(xiàn)下跌。如果說宏觀數(shù)據(jù)在股市引起了波瀾的話，那么在債市已經(jīng)導(dǎo)致了驚濤駭浪，11月13日國債期貨的主要品種均大跌0.5%以上，這是債市連續(xù)多日下跌后出現(xiàn)的暴跌，殺傷力巨大。14日國債期貨盤中再次出現(xiàn)大跌，只是尾市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

但魔鬼往往就隱藏在細(xì)節(jié)中。在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19048萬平方米，同比增長12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)據(jù)不僅沒有減少，而且還比9月的數(shù)據(jù)增加了。在銷售大幅度減少的情況下土地購置面積卻大幅度增加，這是為何？

筆者認(rèn)為，上述矛盾的數(shù)據(jù)背后是調(diào)控政策起作用的結(jié)果。隨著2016年各城市地價(jià)飆升，有關(guān)部門采取臨時(shí)性行政措施限制住房銷售最高價(jià)，去年高價(jià)拿到的土地經(jīng)過1年左右的建設(shè)已經(jīng)接近竣工，按照正常的節(jié)奏可以投入市場銷售了，但在限價(jià)措施作用下，這些“地王”項(xiàng)目無法正常投入市場銷售，如果按照政府的指導(dǎo)價(jià)投入市場，開發(fā)商可能會(huì)賠錢。于是，有些開發(fā)商選擇延遲入市銷售，也有些開發(fā)商甚至進(jìn)行私下交易（先把房子高價(jià)賣掉，等待時(shí)機(jī)再登記過戶），但私下交易無疑是沒有經(jīng)過政府網(wǎng)簽的，無法納入統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)范圍。

在北、上、廣、深等熱點(diǎn)城市，每個(gè)城市都有數(shù)十個(gè)受限制的高地價(jià)項(xiàng)目無法投入市場銷售，因此，我們看到這些城市的住房銷售下跌幅度都比較大。

影響銷售的另外一個(gè)政策是按揭貸款的窗口指導(dǎo)。為了控制按揭貸款的增長速度，金融監(jiān)管部門從去年底開始對(duì)各家商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，加大了按揭貸款審批的難度，拉長了辦理按揭貸款的時(shí)間周期。金融政策不僅影響到新房銷售，對(duì)二手房市場同樣影響巨大。

可見，10月的住房銷售數(shù)據(jù)下跌有很多影響因素，有限制的痕跡，并非市場本身走向衰退的標(biāo)志。從另外一個(gè)數(shù)據(jù)也能佐證我的推測：10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.49，比9月份提高0.04點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。