長租公寓是有回報的長線投資

隨著樓市調控政策加碼，越來越多的機構開始布局長租公寓。在目前的政策和市場條件下，長租公寓短期的賺錢效應并不明顯，只有堅持穩(wěn)定經營、差異化定位的長租公寓才有可能在未來的市場競爭中獲得長期穩(wěn)定的回報

在樓市調控不斷加碼的情況下，房地產銷售和投資出現明顯回落。與此同時，住房租賃市場卻日漸活躍，長租公寓行業(yè)更是成為各路資本的新寵，房企、房產中介、酒店集團、互聯網企業(yè)紛紛布局長租公寓。目前，全國排名前30位的房企中，已有三分之一進入長租公寓市場。

各路資本涌入長租公寓市場，一方面是因為傳統(tǒng)地產開發(fā)業(yè)務利潤率不斷下滑，迫使企業(yè)尋求新的增長點。在房地產市場高速增長的“黃金十年”，開發(fā)銷售住宅更有利可圖，房企更傾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的單一模式。但隨著樓市調控的不斷加碼和日益慘烈的市場競爭，新房市場利潤空間受限，而長租公寓可以產生持續(xù)收益，自然吸引了企業(yè)的目光。

另一方面，住房租賃巨大的市場規(guī)模更讓企業(yè)心動。據住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，是一個萬億元級的住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國內的租房群體數量將達到2.7億人，整個房地產租賃市場的規(guī)模將達到4.2萬億元。鏈家的報告則稱，中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。

雖然各路資本已經蜂擁而至，但長租公寓市場挑戰(zhàn)與機遇并存。從目前各企業(yè)的經營情況來看，更像是“賠本賺吆喝”，不掙錢是普遍現象。

萬科自2014年以來便積極布局長租公寓市場，數據顯示，萬科泊寓目前在全國24個城市擁有2.4萬間公寓，但并未實現整體盈利。已試水公寓市場兩年多的世聯行，除北京紅璞公寓外，其余項目均處于虧損階段。鏈家旗下的自如運營到了第六年，才在北京實現了微利，其他城市仍處于投入期。

華興資本關于長租公寓的研報顯示，中國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發(fā)展狀態(tài)中，一個重要原因便是租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高。另一方面，我國市場利率水平較高，造成企業(yè)融資成本較高。過低的資產收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

在目前的政策和市場條件下，可以預見，長租公寓回報周期長，并不是一個能夠賺快錢的業(yè)態(tài)，但是經營出色的企業(yè)，將會擁有長期穩(wěn)定的回報。考慮到長租公寓行業(yè)的這兩大特點，入局企業(yè)在現階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。

在守住寂寞的同時，長租公寓企業(yè)不能只滿足于做“二房東”，光靠差價賺錢。長期來看，這樣的企業(yè)沒有出路。傳統(tǒng)開發(fā)商的思路在新產業(yè)并不適用，長租公寓更考驗企業(yè)的產品定位、研發(fā)、運營等能力，更要用服務來延伸產品價值，通過增值服務創(chuàng)造溢價能力。比如，萬科旗下的泊寓，摒棄以往冰冷的租房模式，提倡與租客交友、與租客互動的模式。通過舉辦定期的活動來拉近租客與租客、租客與運營方的關系。

長租公寓無疑屬于長線投資，市場的普遍認可也還需要一定時間。對于企業(yè)來說，只有做好消費者畫像和產品定位，不斷提升服務質量，開拓個性化需求市場，提升品牌美譽度和附加值，長租公寓的未來才能走得更長遠。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。