余英加盟之后 寶能22億拿下鄭州8宗地塊化身高樓控對壘綠地

11月16日，深圳房企寶能在鄭州斥資22億元一口氣拿下高鐵站東廣場的八宗地塊，土地總面積246.27畝。

這是寶能在2016年10月大舉拿地之后，時(shí)隔一年再度在公開市場上露臉，而這距離前保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英加盟不到一個(gè)月。

余英加盟與寶能重新拿地，兩者時(shí)間點(diǎn)上或者僅僅是巧合。因?yàn)?，作為寶能與鄭東新區(qū)的合作項(xiàng)目之一，“國際金貿(mào)中心”至少在2016年底就已經(jīng)在持續(xù)推進(jìn)。

不過，可以預(yù)料的是，在余英加盟后，寶能近兩年在全國簽訂框架協(xié)議的地產(chǎn)項(xiàng)目或許將加速推進(jìn)，包括它在十余個(gè)城市推進(jìn)的摩天大樓。

對壘綠地獲超高層項(xiàng)目用地

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，寶能競得的八宗地塊分別為鄭政東出（2017）15號(hào)（網(wǎng)）至鄭政東出（2017）22號(hào)（網(wǎng)）號(hào)地，總面積為246.27畝（約合16.41萬平方米），均為商服用地。

早于2016年10月，寶能集團(tuán)便與鄭東新區(qū)管委會(huì)舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，計(jì)劃在鄭東新區(qū)總投資超過1000億元，開發(fā)建設(shè)區(qū)域總部、以及金融、醫(yī)療、物流、大數(shù)據(jù)、科技園等板塊的多個(gè)高端項(xiàng)目。

其中便包括了在鄭東新區(qū)高鐵站東廣場項(xiàng)目，其將建成集團(tuán)區(qū)域總部、結(jié)算總部及金融項(xiàng)目的后臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目；金融板塊將入駐人壽、基金、金控等項(xiàng)目。

2017年3月，深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司中國區(qū)總裁鄒明武與鄭東新區(qū)簽約建設(shè)寶能集團(tuán)鄭州金貿(mào)中心，國際金貿(mào)中心項(xiàng)目塔樓項(xiàng)目擬建三座240米到369米的高樓，根據(jù)后期發(fā)布的控規(guī)文件，國際金貿(mào)中心項(xiàng)目便是東廣場項(xiàng)目中的一部分。

在5月份鄭東新區(qū)發(fā)布的《鄭州綜合交通樞紐東部核心區(qū)B-14、15、20、34、35、36、40、41街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃批前公示》中，包括了該次出讓的八宗地塊，亦為項(xiàng)目中的一期用地，二期商業(yè)用地則包括B-15-01，及B-36-01，后續(xù)兩宗地塊尚未有成交。

出讓公告顯示，B-16號(hào)地塊建設(shè)面積3.8萬平方米，容積率小于6.4，地塊限高369米，為寶能國際金貿(mào)中心的用地。除此，15號(hào)及18號(hào)地塊限高240米，20號(hào)地塊限高150米。

值得注意的是，出讓公告中提及，在鄭東新區(qū)投資重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)總部類項(xiàng)目，總投資不低于 20億元、物業(yè)自持比例不低于50%、畝均年稅收不低于20萬元。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體還了解到，實(shí)際上，高鐵站東廣場地塊原先是由綠地來打造。在2015年4月的第九屆中國（河南）國際投資貿(mào)易洽談會(huì)上，鄭東新區(qū)管委會(huì)曾與綠地集團(tuán)中原事業(yè)部正式簽訂鄭州高鐵站東廣場超高層項(xiàng)目合作框架協(xié)議。

據(jù)介紹，這個(gè)項(xiàng)目將是綠地中原事業(yè)部在鄭州擬建設(shè)的第四個(gè)超高層項(xiàng)目，凈空高度為360米，項(xiàng)目計(jì)劃投資約40億元，總用地面積約38225平米（57.34畝），容積率為8.5，總建面積約38萬方，項(xiàng)目建成后與西廣場的綠地中心雙子塔遙相呼應(yīng)。

不過，隨著寶能競得項(xiàng)目地塊，已經(jīng)在高鐵站西廣場擁有285米高的雙塔的綠地，已無緣這塊建筑最高達(dá)360米高的地塊。

高樓控寶能的挑戰(zhàn)

業(yè)內(nèi)人士分析稱，在寫字樓市場，由于鄭東新區(qū)近年來較多大體量寫字樓項(xiàng)目入市，片區(qū)內(nèi)的空置率較高。相比起寶能項(xiàng)目所在的高鐵片區(qū)，區(qū)內(nèi)寫字樓出租率較高且租金水平較高要屬CBD片區(qū)。

在寶能國際金貿(mào)中心附近，除了綠地雙子塔，還有西廣場的升龍廣場以及綠地之窗兩個(gè)高樓項(xiàng)目，以及雅寶東方國際廣場、楷林IFC、綠地新都會(huì)及建正東方中心等二十余座寫字樓。

分析指，隨著鄭東新區(qū)CBD商圈的飽和，高鐵片區(qū)將受溢于寫字樓需求的外溢，入駐率將會(huì)提長。而且，項(xiàng)目鄰近鄭州高鐵站，將享受交通樞鈕所帶來的利好。

據(jù)悉，國際金貿(mào)中心建成后，將成為中原區(qū)最高的建筑。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，除了這個(gè)項(xiàng)目，作為十足的高樓控，寶能熱衷于在國內(nèi)各大二線乃至三線城市建設(shè)商業(yè)綜合體，特別是超高層項(xiàng)目。

譬如，東北第一高，高達(dá)568米的沈陽寶能環(huán)球金融中心；中亞第一高的新疆寶能城高度達(dá)300米；588米的合肥寶能城，也有望成為合肥第一高。此外，366米人大連寶能環(huán)球金融中心高度、317米的深圳寶能中心、258米的南寧寶能環(huán)球金融中心……更有統(tǒng)計(jì)指，寶能在建、規(guī)劃的200米以上的超高層建筑超過20棟。

但值得注意的是，寶能過去在全國各地簽訂項(xiàng)目的速度，與后續(xù)的項(xiàng)目推進(jìn)存在一定的偏差。除了資金實(shí)力外，姚振華麾下尚缺乏一支具備操盤能力與經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)隊(duì)伍。

因此，姚振華引來保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理余英加盟，看中的就是其房地產(chǎn)一線的實(shí)操能力。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，余英曾主修建筑學(xué)，先后擔(dān)任過廣州、沈陽城市規(guī)劃負(fù)責(zé)人，曾主抓兩地多個(gè)著名的項(xiàng)目規(guī)劃。尤其在余英任職保利的十年時(shí)間里，其帶領(lǐng)的廣東保利業(yè)績每年增長率都在20%以上，2015年便破500億規(guī)模，2016年全年更成為廣州市場唯一銷售額超200億的房企。

市場人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，余英擁有豐富的成色極規(guī)劃與建設(shè)、一線公司產(chǎn)品和市場等實(shí)操經(jīng)驗(yàn)以及集團(tuán)管控能力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。