搶房背后南京樓市怪象:剛需者買房路上“疲于奔命”

11月15日，南京河西10家樓盤進(jìn)行開售登記，眾多購房者早早來到樓盤售樓處排隊(duì)買房。

2016年以來，在一線城市需求外溢和房地產(chǎn)去存庫的背景下，一些二線熱點(diǎn)城市房價(jià)迅速攀升，漲勢不亞于一線城市，其中以合肥、蘇州、廈門和南京的房價(jià)漲幅最為迅猛，被稱作“樓市四小龍”。

同時，一些“房價(jià)冒尖”的二線熱點(diǎn)城市也從去年開始遭遇連番調(diào)控，房價(jià)漲幅開始回落，樓市漸趨平穩(wěn)，甚至一些二線熱點(diǎn)城市，如南京的新房價(jià)格開始不漲反降，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年以來，南京新建商品房的價(jià)格環(huán)比始終保持持平或下降的態(tài)勢。

但在樓市逐步降溫的情況下，一些熱點(diǎn)二線城市卻仍在上演“搶房”的戲碼。11月15日，南京河西10處樓盤啟動驗(yàn)資登記報(bào)名，“近萬人排隊(duì)搶房”的消息隨即出現(xiàn)，南京本地的剛需購房者向記者感慨，“為啥樓市還這么熱？”

從《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在南京實(shí)地調(diào)查的結(jié)果來看，在政府部門的強(qiáng)力調(diào)控舉措下，表面上風(fēng)平浪靜的南京樓市背后卻暗流洶涌，此次南京河西樓盤引來“搶購”的背后是一系列“怪象”：二手房價(jià)格遠(yuǎn)超新房價(jià)格，價(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重；地價(jià)高過房價(jià)呈現(xiàn)“面粉貴于面包”的情況；剛需購房者在買房路上“疲于奔命”，中簽率過低使有的剛需參加數(shù)十次甚至上百次搖號仍“一房難求”；仍有部分開發(fā)商在新房二手房價(jià)格倒掛的情況下捂盤惜售。

2017年11月15日上午8點(diǎn)，河西10處新盤同時開啟24小時不間斷驗(yàn)資登記報(bào)名，而早在11月14日晚上，就有人提前到售樓處排隊(duì)。

南京“搶房”：數(shù)萬有錢人，幾百億巨資，3200套房

11月13日，保利天悅、金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場等10處位于南京河西的新盤領(lǐng)到了銷售許可證，南京河西樓市在“空窗”一年多后，此次迎來3200套左右的房源上市。10個樓盤的均價(jià)，除保利天悅和金隅紫京府在每平方米4.5萬元外，其余均為每平方米3.5萬元。10處樓盤均是先驗(yàn)資后登記，最低的驗(yàn)資門檻是朗詩熙華府的180萬元，最高的則是金隅紫京府的430萬元。在驗(yàn)資登記后，審核通過的購房者進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，而10處樓盤均確定首付八成，其中最嚴(yán)格的仁恒綠洲新島要求認(rèn)購當(dāng)天付首付，最寬松的是在7天內(nèi)付首付。據(jù)記者測算，此次10處新盤中最高首付金額將超過840萬元，而大部分在230萬元到600萬元之間。

河西有新盤開售的消息已經(jīng)在南京市民中發(fā)酵了一個星期的時間，并在11月15日進(jìn)入白熱化狀態(tài)，當(dāng)天上午8點(diǎn)，河西10處新盤同時開啟24小時不間斷驗(yàn)資登記報(bào)名，而早在11月14日晚上，就有人提前到售樓處排隊(duì)。

11月15日當(dāng)天，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在多個售樓處現(xiàn)場看到，售樓處門前均是豪車云集，有的人抱著枕頭，有的人裹著毛毯，都帶著馬扎或是板凳，一字排隊(duì)等候在售樓處門前，在現(xiàn)場甚至還有120救護(hù)車待命。15日早上7點(diǎn)，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者前往佳兆業(yè)城市廣場售樓處，發(fā)現(xiàn)四周道路已被堵住截?cái)?，車輛無法進(jìn)入，只能步行前往，據(jù)記者當(dāng)時粗略測算，當(dāng)時現(xiàn)場有3000多購房者，后續(xù)又增加至5000多人，而佳兆業(yè)城市廣場僅有349套房可供出售。

在現(xiàn)場的一位購房者告訴記者，佳兆業(yè)項(xiàng)目排隊(duì)人數(shù)最多，大概有5000多人徹夜排隊(duì)，他先跑到長隊(duì)的最前面領(lǐng)了一個號，排在了685號，然后又跑到近兩公里后的隊(duì)尾排隊(duì)，等到天色微亮，他發(fā)現(xiàn)自己的后面又排起了長龍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看不到盡頭。

而在朗詩熙華府的登記現(xiàn)場，一位購房者為了驗(yàn)資認(rèn)購新盤，連開了河西10家新開樓盤的指定銀行本票，每個樓盤都想認(rèn)籌的他在現(xiàn)場一路小跑，詢問周圍的人，“朗詩驗(yàn)資需要多少？我在銀行開了10張本票，都搞混了。”

南京樓市資深媒體人李子墨感慨稱，“11月15日注定載入史冊，南京河西10家樓盤登記現(xiàn)場，數(shù)萬有錢人，凍結(jié)幾百億巨資，來買3200套房，堪稱南京歷史上最大一波財(cái)富盛宴”。

“搶房”背后的一二手房價(jià)格倒掛，搶到就是賺到

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者此前在南京河西南部、河西中部、高鐵南站、燕子磯、仙林、江寧、板橋、江北等地采訪發(fā)現(xiàn)，為了抑制房價(jià)過快上漲，南京不同區(qū)域的新房銷售價(jià)格受到政府部門的嚴(yán)格管控，即限價(jià)，而二手房價(jià)格可以“隨行就市”，新房和二手房價(jià)格在限價(jià)區(qū)域普遍出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，尤以河西中部和河西南部的倒掛現(xiàn)象最為嚴(yán)重。

在河西中部和南部，有開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，他們到南京物價(jià)部門去申報(bào)新房銷售價(jià)格時，被明確告知，河西南部的新房價(jià)格不得超過3.5萬元/平方米，河西中部的新房售價(jià)不得超過4.5萬元/平方米。自2016年4月南京出臺“限價(jià)令”后，這種限價(jià)措施持續(xù)至今，“我們也沒有辦法，這是政府部門出臺的調(diào)控措施，必須遵守”。

所謂“限價(jià)令”指2016年4月末，南京市發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀中提出，“對主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2萬～3萬元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”

記者在走訪中獲悉，除河西南部和中部的新房被限價(jià)外，南京還有多處熱點(diǎn)區(qū)域的新房價(jià)格遭到限制，如南京南站的限價(jià)為不得超過3.5萬元/平方米，燕子磯的限價(jià)為2.5萬元/平方米，仙林為3萬元/平方米，板橋?yàn)?萬元/平方米，江寧為3萬元/平方米，江北為3萬元/平方米。

而在南京河西中部，記者走訪多家二手房中介并查詢365房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)，如宏圖上水云錦的二手房掛牌均價(jià)已接近6萬元/平方米，而同一區(qū)域新房限價(jià)為4.5萬元/平方米。類似的價(jià)格倒掛也存在于河西南部，今年12月底即將交付的佳兆業(yè)城市廣場一套期房，在8月以4.82萬元/平方米的價(jià)格售出，高出區(qū)域新房最高限價(jià)3.5萬。

除了河西，這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象在南京城東和南京南站等區(qū)域都大量存在。對此，河西中部的一位房產(chǎn)中介主管告訴記者，由于城東、南京南站特別是河西中南部的新房和二手房成交價(jià)出現(xiàn)高達(dá)一到兩萬元的價(jià)差，只要能搶到新房就是賺到，因此這部分區(qū)域只要有樓盤開盤，就會出現(xiàn)人滿為患、爭相搶房的狀況，有時候會出現(xiàn)十幾個人搶一套房的混亂局面。

這位主管稱，從實(shí)際情況看，河西中南部等區(qū)域的房子沒有“真正硬關(guān)系”想都不用想，根本搶不到。而由于新房與二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛，這個區(qū)域已經(jīng)很久沒有新盤推出了，有些開發(fā)商即使建好了房子，具備開盤銷售條件，也要千方百計(jì)延緩開盤，“捂盤惜售”，這個現(xiàn)象在河西地區(qū)很普遍。“哪個開發(fā)商不想等政府取消‘限價(jià)令’后把房價(jià)賣高些？因此客觀上造成河西新房稀缺、供應(yīng)量放緩，反而營造出了‘一房難求’的緊張局面。”

南京河西現(xiàn)“面粉貴過面包”，業(yè)內(nèi)：未來房價(jià)或再創(chuàng)新高

2016年上半年，南京河西曾有兩塊“地王”橫空出世。

2016年1月29日，南京國土局拍賣河西中部G68地塊，出讓面積69205.48平方米，起拍總價(jià)27.05億元，起拍樓面地價(jià)17767元/平方米。

G68地塊先后引來了融創(chuàng)、招商、華潤、仁恒等15家大牌房企輪番爭搶，經(jīng)過87輪不斷加價(jià)的白熱化競爭，該地塊最終被上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當(dāng)時河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達(dá)42561元/平方米，溢價(jià)率達(dá)139.6%。

無獨(dú)有偶。去年5月13日，南京國土局拍賣河西南部G14地塊，掛牌出讓起始價(jià)15.6億元，起拍樓面價(jià)21504元/平方米。

最終經(jīng)過25輪競拍，葛洲壩以32.8億元拿下該地塊，樓面價(jià)高達(dá)45213元/平方米，該地塊由此成為南京新“地王”。值得注意的是，這一樓面價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前河西南部的新房最高限價(jià)3.5萬元/平方米。

“地王”誕生之后就會帶來相應(yīng)的影響和效應(yīng)。南京河西一位房產(chǎn)中介主管稱，這兩塊“地王”的出現(xiàn)瞬間拉升了周邊二手房的價(jià)格，不少中介機(jī)構(gòu)迅速撤下原來的二手房掛牌價(jià)，加價(jià)三五千元再掛上去，“上漲幅度之大令人咋舌”，還有售房者聽說“地王”消息后當(dāng)即在高鐵上給中介機(jī)構(gòu)打電話要求給所售二手房加價(jià)。據(jù)媒體報(bào)道稱，當(dāng)時上海建工“地王”周邊的招商雍華府有一套二手房的標(biāo)價(jià)，一夜之間從660萬元提高到756萬元，上漲96萬元，單價(jià)也達(dá)到4.5萬元/平方米。

外界甚至預(yù)測，未來葛洲壩拍下的“地王”的新房銷售均價(jià)會達(dá)到7.8萬元/平方米，按照樓面價(jià)約占開發(fā)成本一半的規(guī)律，這一價(jià)格被認(rèn)為可能性很大。

對此，南京一位不愿具名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，葛洲壩“地王”地塊的樓面地價(jià)已高達(dá)4.5213萬元/平方米了，“面粉”價(jià)都已這么高了，“面包”的價(jià)格不會低，“總不能讓央企開發(fā)商高價(jià)拿地后虧本銷售，未來該地塊的新房售價(jià)肯定要創(chuàng)出南京新高。”

記者查詢發(fā)現(xiàn)，2016年南京土拍市場的相應(yīng)數(shù)據(jù)分別為368宗、1316.66萬平米和912.6億元，同比分別下降0.54%、5.97%、35.21%，但2017年上半年南京土地拍賣成交總金額超過去年全年之和，其中住宅用地的出讓占比增加和多家大牌房企進(jìn)駐，從側(cè)面反映出業(yè)界對未來2～3年內(nèi)的南京房地產(chǎn)市場前景依然看好。

低中簽率令剛需“難上車”，搖號幾十次甚至上百次仍“難求一中”

10月23日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份全國70個大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，記者注意到，2017年以來，南京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比始終處于持平或下跌的狀態(tài)。

南京剛需戶和改善戶似乎并沒有如愿迎來購房的“美好時光“：剛需戶參加數(shù)十甚至上百次的搖號，卻依然疲于奔命“上不了車”，改善戶也換不了房。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京多家房企推遲開盤上市時間，新房上市量減少，樓市庫存跌至新低。

由于新房價(jià)格被限制，遠(yuǎn)低于預(yù)期，使得開盤的新房成了購房人眼中的限價(jià)“福利房”，雖然南京樓市中這類新房不時會被推出上市，也屬于中低價(jià)位的剛需板塊，價(jià)格低于同區(qū)域的二手房，但由于參與搶購人數(shù)太多，參加公證搖號樓盤的中簽率屢創(chuàng)新低，甚至有購房者戲稱，“搖號買房就像買彩票中大獎”。

9月26日，南京江北大華錦繡華城時隔近一年后再度開盤，共247套毛坯房源，銷售均價(jià)為19664元/平方米，而周邊高層二手房掛牌價(jià)多為2.3萬～2.5萬元/平方米。吸引了上千名購房者前往排隊(duì)登記，不到早晨6點(diǎn)就有人前來排隊(duì)，長長的隊(duì)伍將售樓處圍了起來。現(xiàn)場有購房者表示，他們連戶型都沒有搞清楚，只是擔(dān)心能不能排上號、能不能買得到。

購房者丁雪洋對記者說，他曾先后參加南京各區(qū)域的限價(jià)福利房和新房搖號上百次之多，沒有中過一次，而打算在南京城區(qū)買一套改善型住房的曹興旺在過去兩年里輾轉(zhuǎn)南京數(shù)十個樓盤的搖號現(xiàn)場，沒有搖中過一次。

目前，南京開盤的新房及限價(jià)房均需要參加搖號才能購買，但從媒體此前的報(bào)道中不難看出一些樓盤的搖號中簽率非常低，例如江北高新區(qū)的亞泰山語湖排隊(duì)登記現(xiàn)場，1749組買房人搶購72套房源，中簽率僅為4%；江寧弘陽禹洲時光印象推出48套房源，有637組有效客戶報(bào)名，中簽率僅為7.5%；溧水中山首府推出266套毛坯房源，共有3213位購房者報(bào)名參與，中簽率僅為8.3%；江北弘陽時光里推出72套房源，有783組購房者報(bào)名，中簽率為9.3%等。

南京樓市的“一房難求”從下面的例子中也可見一斑。今年9月15日，地處河西南部的魯能公館有一套精裝修房退房，面積142平方米，單價(jià)34906元/平方米，該樓盤已清盤，由于受限價(jià)政策影響，魯能公館的價(jià)位始終維持在3.5萬元/平方米，數(shù)次開盤推出的新房源均被搶購一空，對于“一房難求”的河西南部來說，這套退房可謂購房者的福音，在開發(fā)商要求一次性付款的情況下還引發(fā)500多人爭搶。

有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然南京樓市的“限價(jià)令”表面上扼制住了房價(jià)瘋狂上漲的勢頭，但大多數(shù)剛需和改善需求購房者并不能如愿搶到新房而獲得實(shí)惠和福利，新房和二手房價(jià)格嚴(yán)重倒掛的樓市成了部分人追逐暴利的渠道，這是一個非常危險(xiǎn)的信號。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。