六線小城房價逼近1.5萬 炒房者依然趨之若鶩！

前段時間，筆者曾寫了一篇《手里有100多萬，在帝都可以買個什么樣的住宅？》，如今，再次踏上看房之路了！

隨著環(huán)京限購的升級，北京周邊的置業(yè)顧問們基本上，都放假了！北京市的樓市也一片慘淡，剛剛過去的“銀十”網(wǎng)簽量以6000多套草草收場，在宣稱回暖乍始（9月10000多套網(wǎng)簽量）的中介臉上狠狠地扇了一巴掌。

下圖是引用的一個環(huán)京限購圖。

圖中黃色：代表中心城區(qū)，也就是經(jīng)常提到的北京“城六區(qū)”；

周邊藍紫色：代表幾個“城市發(fā)展新區(qū)”，屬于北京的平原區(qū)，將作為中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)疏解的主要承載地；

綠色：基本是北京的山區(qū)部分，在新的北京總規(guī)中，主要作為生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)規(guī)劃。

環(huán)京限購團▼

從圖中可以看到，不僅是北三縣，北京周邊的區(qū)域，基本上，都限購了！與北京主要產(chǎn)業(yè)或者是未來產(chǎn)業(yè)的聚集地接壤的地方，都已經(jīng)無法再下手了。

在北京艱難地尋找100多萬首付能夠得著的貓姨，在上個冷嗖嗖的周六，終于找到了一個湊夠了人的看房團，跟著車去了一百多公里遠的地方，見到了消失己久的環(huán)京置業(yè)顧問。他們都來到了這里——下花園！

周六早上，9點在惠新西街南口集合，9：20發(fā)車，走G6晃了2個多小時，11點40才終于來到了下花園，11點50進了售樓處。

北京到下花園開車路線▼

這是張家口市的一個區(qū)，離北京140多公里，離張家口市區(qū)50多公里，人口大約七萬。有個雞鳴驛作為明代的驛站遺存小有名氣。

這個小縣城之所以會成為各大地產(chǎn)商角逐之地，就在于，它是京張高鐵的一個節(jié)點。

懷來的官廳水庫、即將開通的京張高鐵，以及附近的溫泉資源，加上恒大打造的國際文化城，還有京西北在整個華北地區(qū)相對優(yōu)質(zhì)的空氣質(zhì)量，使得懷來的官廳沿岸成為了一個度假和養(yǎng)老的熱點區(qū)域，也因此聚集了恒大、碧桂園等一系列大大小小的地產(chǎn)商。

在懷來限購以后，又有人把眼光轉(zhuǎn)向了下花園。置業(yè)顧問們將其解讀為：張家口政府為了扶持下花園，崇禮、懷來和張家口市區(qū)均限售，目前只有下花園還可以購買。

這個小縣城的主要賣點就是：京張高鐵延途設(shè)十站，通往冬奧會太子城站的崇禮支線從這里接出。

京張高鐵▼

圖片來源:北京規(guī)劃國土資源管理委員會

根據(jù)銷售的說法，這里也會規(guī)劃建有一個冰球場，作為冬奧的備用場地，另外也有一個滑雪場將會開工。各大開發(fā)商也會在這里建設(shè)各種配套，免稅店、購物中心、奢侈品商店，以及幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院也會有所配套。

于是，看房團領(lǐng)著大家去了三個項目。

第一個位于高鐵站邊上，號稱走路200米，基本都是高層，賣點在于“27分鐘直達西直門”?？梢哉f目標客戶很明確，就是在北京工作，但又買不起北京房子的剛需群體。

如果恰好在西直門或者清河上班，確實可以考慮每天掐點高鐵往返。地點離老城區(qū)比較近，號稱未來配套也會比較齊全，買東西啥的肯定會有。參考北京到涿州的票價，一個人每天往返的成本大約在55塊，一個月22個工作日，大約1200多的成本，兩個人則是2400多，大約是目前清河附近比較不錯的一個單間的租金。這個項目毛坯交房，售價大約在11000/平米。

第二個項目是本地開發(fā)商的項目，號稱對標碧桂園在當(dāng)?shù)氐捻椖?。房子臨著一條小河，離高鐵站大概在兩公里左右的步行距離，有別墅有洋房。開發(fā)商做酒店出身，目標定位主要還是養(yǎng)老度假人群。精裝交房，售價大約在13000/平米。

第三個項目，離高鐵站直線距離三四公里，走路基本是不現(xiàn)實的，開車也需要十來分鐘。臨著洋河，還在當(dāng)?shù)刈畛雒碾u鳴山腳下，夕陽下看上去環(huán)境似乎還有些不錯。開發(fā)商在當(dāng)?shù)啬昧撕艽蟮囊粔K地，還要給政府配建一個冰球場作為冬奧的備用場地；不遠處據(jù)說有一個滑雪場已經(jīng)開建；項目據(jù)說還配套有酒店和商業(yè)等。這個項目的定位應(yīng)該是半旅游度假半養(yǎng)老性質(zhì)了。不過公共交通的配套相對比較欠缺。毛坯交房，售價大約在12000/平。

第三個項目周邊環(huán)境▼

基本上去到每一個項目，都會祭出一張差不多的交通圖。銷售會告訴你：G7很快就要通車，19年京張高鐵通車，這里每天會有99趟列車往返北京，27分鐘直達西直門。

現(xiàn)在的交通貓姨親身體驗了一番，早上從惠新西街南口出發(fā)，晃了差不多兩個半小時才到；晚上5點左右返程，到北京8點餓得夠嗆。如果是現(xiàn)在這種交通，周末度假可以說很多時間都是浪費在路上了。據(jù)稱G7開通后可以有一定的改善，當(dāng)然項目更主要的賣點還是在高鐵的開通，這些項目也基本都是預(yù)計在高鐵開通之前交房的。

目前整個區(qū)域確實基本都是工地。

可以看到，因為高鐵即將開通，冬奧會的到來，這個7萬人的小城集中了各種開發(fā)商，在進行各種建設(shè)，也帶來了各種資源的投入。作為當(dāng)?shù)卣?，?022年展現(xiàn)給全世界的，冬奧會關(guān)鍵的一個交通節(jié)點，一定不能是一個寂寞冷清的北方小縣城。所以，這里需要投入，需要基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。

這個地區(qū)的拍地記錄是可以查到的，最近最貴的樓面價大約在1000元/平米左右，之前甚至有各種樓面價不到500元/平米的項目。

開發(fā)商拿地，配建相應(yīng)的公建設(shè)施，再建起相應(yīng)的住宅等銷售型產(chǎn)品回款。銷售產(chǎn)品的賣點，則是當(dāng)?shù)馗哞F的開通。

去年這里的價格大約是4000多每平米，當(dāng)?shù)氐腉DP25.3億，人均3.5萬左右。當(dāng)?shù)叵M水平不高，越來越摳門的看房團現(xiàn)在午飯都不管啦。貓姨花了9塊在小縣城解決了午飯，2塊錢的小米粥，7塊錢的肉夾饃，味道還是不錯的。這里曾經(jīng)是產(chǎn)煤基地，如今仍有一個發(fā)電廠。

如今，在距離北京大約100多公里，已經(jīng)通高鐵或動車，車程在半小時左右的小城中，涿州到北京高鐵不到30分鐘，現(xiàn)在的價格在10000-20000不等。另外還有保定、天津，也是屬于北京高鐵一小時范圍內(nèi)的城市。

但是，不知道大家是否知道，每天在瑟瑟寒風(fēng)中等待著公交進場的燕郊群眾，其實也曾經(jīng)有過通勤動車，半小時直達北京。不過，燕郊的動車在15年初開通了20天左右，就因為3成左右的上座率而慘淡停運。但是，即使如此，現(xiàn)在每天仍有燕郊站開往北京站耗時34分鐘的直達火車。只是，又有多少人選擇這樣的交通公具呢？

同時，我們又看到，高碑店的高鐵新城已經(jīng)在銷售，碧桂園在興隆縣的項目也將會開盤（興隆西站將是京沈高鐵出北京后的第一站），售價估計在9500/平。

就在這篇文章還未成文之時，新的消息傳來，北京平谷限競房的土地流拍了，這塊地規(guī)定的銷售均價不超過26014元/平，最高銷售單價不得超過27315元/平，土地起始樓面價8902元/平。這塊地距離在建的平谷線最末一站泃河灣站直線距離大約是五公里，屬于北京市。這個樓面價和規(guī)定的銷售均價之間的差價，對開發(fā)商來說應(yīng)該是有利益空間的。

流拍的結(jié)果，讓我們不得不思考：如果說，開發(fā)商都開始不愿意相信，能夠在平谷這樣的地方賣出2.6萬的價格，我們又將如何看待下花園逼近1.5萬的價位呢？還有，其它的“高鐵新城”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。