從開發(fā)商不能為窮人蓋房說(shuō)起

十九大報(bào)告提出，要“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是立足中國(guó)國(guó)情和住房政策探索實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)中國(guó)住房市場(chǎng)的科學(xué)定位。十九大報(bào)告同時(shí)也勾畫出了中國(guó)住房發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的基本框架。

曾幾何時(shí)，開發(fā)商公開宣稱只替富人建房，而沒(méi)有責(zé)任替窮人蓋房。當(dāng)然這并不是狂妄之語(yǔ)，而是商品住房市場(chǎng)的普遍事實(shí)與規(guī)律。從世界各國(guó)的住房發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，低收入階層住房是一個(gè)令西方國(guó)家政府頭疼的議題。由于商品住房市場(chǎng)不能有效提供低收入階層住房或低價(jià)住房，所以各國(guó)政府大都需要提供一定的保障性住房或低價(jià)住房，供應(yīng)給中低收入階層。理論上，商品住房市場(chǎng)存在一種“過(guò)濾機(jī)制”，可以在富人購(gòu)房的同時(shí)改善所有收入階層的住房問(wèn)題。這個(gè)“過(guò)濾機(jī)制”說(shuō)的是，富人買入更好的商品住房后，會(huì)將他原有的住房出售給次低收入的人。而這個(gè)接手的人，又會(huì)將自己原有的住房賣給更低收入的人。這樣通過(guò)層層傳遞，一次的新房供應(yīng)，能將二手房銷售鏈條上所有人的住房水平都改善一次。然而具有諷刺意義的事實(shí)情況卻是，富人購(gòu)入更好住房后，并不將自己原有的住房出售，有的甚至也不出租。這樣隨著富人收入的增長(zhǎng)，手中的住房資產(chǎn)也越來(lái)越多，窮人的住房條件卻仍然沒(méi)有得到有效改善?？此泼篮玫?ldquo;過(guò)濾機(jī)制”為什么會(huì)失效呢，很大的原因是因?yàn)橥恋睾妥》扛嗟刈兂蔀橐环N金融資產(chǎn)、財(cái)富象征，它首先被用來(lái)炒作或囤積增值，而不首先被用來(lái)居住。

從本質(zhì)上看，商品住房必然同時(shí)具有兩種天然屬性，一是作為耐用消費(fèi)品的居住屬性，二是作為金融投資品的投資屬性。一般來(lái)說(shuō)，這兩種屬性是同時(shí)并存，不可分割的。這兩種屬性中，應(yīng)存在一個(gè)基本主次關(guān)系。其中居住屬性是商品住房的基本屬性，投資投機(jī)屬性屬于商品住房的派生屬性。離開了居住屬性，商品住房的投資屬性要么不復(fù)存在，要么只能對(duì)社會(huì)產(chǎn)生負(fù)的效應(yīng)。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。住房投資投機(jī)，必須以節(jié)約社會(huì)資源、提高居民居住水平為目標(biāo)。如果派生的投資屬性脫離或超越了基本的居住屬性，要么形成大量無(wú)人居住的鬼城，最后只能賣給投機(jī)者或單純套取銀行貸款，從而對(duì)社會(huì)資源造成極大浪費(fèi)；要么把房?jī)r(jià)不斷炒高，少數(shù)人擁有大量住房，而多數(shù)人居住水平提高緩慢，住房負(fù)擔(dān)沉重。實(shí)踐證明，“商品住房”并非一種單純的“商品”，商品住房的商品(投資)屬性不能脫離民生(居住)屬性而單獨(dú)發(fā)展。在住房全面商品化和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的條件下，不僅低收入階層無(wú)力購(gòu)房，還將產(chǎn)生大量介于高收入與低收入階層之間住房困難的“夾心層”，同時(shí)住房金融風(fēng)險(xiǎn)也在累積。

促使住房回歸居住屬性，是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的出發(fā)點(diǎn)。要回歸住房的居住屬性，其必經(jīng)之途有二：

首先要適度降低商品住房供應(yīng)占整個(gè)住房供應(yīng)體系比重，改變商品住房一枝獨(dú)大的局面。這也就是十九大報(bào)告中所指出的要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，同時(shí)也是住房供給側(cè)改革的基本內(nèi)涵。這其中又包括三方面的具體含義：一是需要鼓勵(lì)支持各地方政府，因地制宜創(chuàng)新商品住房之外的住房供給渠道，如北京等地的共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)驗(yàn)等均屬此類探索；二是完善基本住房保障制度，明確地方政府對(duì)本地基本住房保障體系建設(shè)擔(dān)負(fù)主體責(zé)任，同時(shí)鼓勵(lì)企業(yè)、用人單位、村集體等社會(huì)各方面利用各自資源積極參與住房保障建設(shè)；三是大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這需要全面推進(jìn)租購(gòu)房同權(quán)，立法保護(hù)租房家庭的權(quán)益，支持住房長(zhǎng)期租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同時(shí)輔以相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和土地政策便利。需要注意的是，租購(gòu)房同權(quán)的政策立足點(diǎn)并不是為了解決中高收入階層競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的問(wèn)題，而是為了讓廣大農(nóng)民工及中低收入階層子女也能平等享受基本公共服務(wù)。

其次要適度降低商品住房的金融屬性。如通過(guò)堅(jiān)持和改進(jìn)限購(gòu)、限貸等需求抑制政策，支持真實(shí)需求、控制投機(jī)炒作。限購(gòu)、限貸等政策不能單純理解為一個(gè)臨時(shí)性市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，它同時(shí)也是保證住房回歸居住屬性的基本性政策制度。商品住房預(yù)售制度也有必要作更深入的改革。期房預(yù)售制度巧妙地將購(gòu)房者自有資金和購(gòu)房貸款提前支付用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，曾經(jīng)對(duì)于緩解房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金緊張、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了積極作用。但是期房預(yù)售制度也顯著推高了地價(jià)，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)業(yè)的深度金融化。此外，期房預(yù)售制度下，購(gòu)房者將單方面承擔(dān)虛假宣傳與不實(shí)承諾風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量低劣風(fēng)險(xiǎn)、跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、延期交付及爛尾風(fēng)險(xiǎn)等四大風(fēng)險(xiǎn)。這嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的權(quán)益，導(dǎo)致了眾多的購(gòu)房糾紛與維權(quán)活動(dòng)。將預(yù)售制度改為成品銷售或根據(jù)建設(shè)進(jìn)度分期付款，或?qū)⑴c租購(gòu)?fù)瑱?quán)一樣，成為完善住房市場(chǎng)機(jī)制、深化住房制度改革及構(gòu)建住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要切入點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。