監(jiān)管再次強調支持房企合理融資，股權、債券融資各有發(fā)力點

從政策高度關注，到金融機構全力支持，推進房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展正在進行時。

11月17日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開金融機構座談會，在此次高層座談會上，監(jiān)管再次提及強調：一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好“第二支箭”支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資。

早在去年底，證監(jiān)會就出臺了支持房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的“股權五條”等政策措施，堅持股債聯(lián)動，堅持融資支持與風險防控并重，滿足正常經營房企的合理融資需求和穩(wěn)妥應對房企債券違約風險。

在業(yè)內看來，近年來，在滿足房地產企業(yè)合理融資上，券商發(fā)揮自身專業(yè)化綜合服務能力，在通過資本市場提供債券融資、股權融資上已經取得一定的成效，并且通過基礎設施公募REITs方式，協(xié)助企業(yè)盤活資產，為構建房地產發(fā)展新模式提供了助力。

政策高度關注房地產形成邊際提振效應

公開資料顯示，截至目前，A股上市房企共有104家，境外上市的境內房企98家，其中，港股上市房企達93家，總市值合計約2.3萬億元。持續(xù)支持房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，離不開資本市場的支持。

從政策導向來看，第六次中央金融工作會議以及央行、金融監(jiān)管總局、中國證監(jiān)會聯(lián)合召開的金融機構座談會中均提到“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。繼續(xù)用好‘第二支箭’支持民營房地產企業(yè)發(fā)債融資。支持房地產企業(yè)通過資本市場合理股權融資。”

自房地產市場下行以來，政策積極落實“三支箭”、房地產“金融十六條”等政策，是對房地產企業(yè)融資性現(xiàn)金流的有益補充。

與此同時，在金融支持房地產企業(yè)向新發(fā)展模式轉型上，要求金融機構積極服務保障性住房等“三大工程”建設，加快房地產金融供給側改革。“三大工程”即保障性住房、“城中村”改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。“三大工程”建設既可以擴展房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍，也為相關金融機構的房地產金融業(yè)務提供了新的方向。

中信證券相關負責人表示，金融機構積極參與房地產領域的“三大工程”建設，一方面有利于金融機構擺脫對于房地產傳統(tǒng)開發(fā)模式的依賴，另一方面也有助于化解現(xiàn)有房地產領域存在的各項風險，幫助推動房地產企業(yè)構建新發(fā)展模式。

房地產市場下行以來，中央各部委及地方各部門積極出臺房地產領域支持政策。各部委積極出臺房地產基本面支持政策，對市場起到邊際提振效果。

根據(jù)國家統(tǒng)計局，10月單月，全國商品房銷售面積同比下降11.0%，較前值保持平穩(wěn)；銷售金額同比下降8.1%，降幅收窄5.5個百分點。

股權、債券融資，REITs持續(xù)助力房企融資

金融與房地產良性循環(huán)，既是房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展的需要，也是防范化解金融風險的需要。今年9月，證監(jiān)會明確指出，要大力支持房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。

一方面，加大力度、加快速度抓好資本市場各項支持政策措施落地見效，助力房地產發(fā)展模式轉型；另一方面，落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉房重組。

回到一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求的落腳點，借助資本市場，房企在股權融資、債券融資方面取得一定成效。

數(shù)據(jù)顯示，股權融資方面，去年底以來，已有8單境內外上市房企再融資和并購重組項目通過證監(jiān)會注冊或備案，擬融資合計約440億元。例如，近期多單股權再融資取得進展。其中，招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份等企業(yè)再融資完成。

近期，萬科美元債陷入輿論危機，11月6日，萬科和境內外金融機構展開線上交流，會議期間深圳市國資委、深圳地鐵都明確表示將堅定支持萬科的正常經營。政策大力支持不同所有制房企，隨著后續(xù)針對房企融資需求的政策相繼落實，對于正常經營的房企而言，開發(fā)貸、債券、股權等融資渠道都將更為通暢。

此外，金融機構還在不斷拓展服務模式，以基礎設施公募REITs為例，有著協(xié)助企業(yè)盤活資產，豐富居民資本市場投資工具的雙重作用。中信證券在REITs上也有積極布局。公司介紹，目前成功完成華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT發(fā)售工作，助力保障性租賃住房市場健康持續(xù)發(fā)展；此外，還在積極推動華潤置地、中國金茂、印力集團等消費基礎設施REITs項目。

資本市場在房企債券融資同樣大有可為，今年1-10月，房企公司債券及資產支持證券發(fā)行超過2300億元。此外，中證金融公司也與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發(fā)行債券。

中信證券表示，今年前10月，公司也已協(xié)助42家房地產企業(yè)完成共計75筆債券及17筆ABS產品發(fā)行，合計融資規(guī)模992.70億元；其中，公司積極落實“第二支箭”及“央地合作”增信模式，支持9家民營房地產企業(yè)發(fā)行13筆債券，合計融資規(guī)模109.50億元。

此外，金融機構還在不斷拓展服務模式，以基礎設施公募REITs為例，有著協(xié)助企業(yè)盤活資產上，豐富居民資本市場投資工具的雙重作用。中信證券在REITs上也有積極布局。公司介紹，目前成功完成華夏北京保障房REIT、華夏華潤有巢REIT發(fā)售工作，助力保障性租賃住房市場健康持續(xù)發(fā)展；此外，還在積極推動華潤置地、中國金茂等消費基礎設施REITs項目完成受理。

值得關注的是，在推動消費基礎設施公募REITs發(fā)展上，監(jiān)管已經發(fā)布相關業(yè)務規(guī)則，將公募REITs資產范圍拓展至百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，拓展REITs底層資產范圍的覆蓋度，目前首批已受理4單消費基礎設施REITs。

中信證券相關負責人表示，未來，中信證券還將從債券融資、股權融資、公募REITs、私募股權投資基金等方面發(fā)力，積極發(fā)揮金融服務實體的作用，推進各項金融支持房地產政策落實。

“以債券融資為例，積極推動房地產企業(yè)債券發(fā)行，通過創(chuàng)設CDS、CRMW等方式多渠道、多手段支持民營地產合理資金需求，還將積極推動CMBS、類REITs等項目發(fā)行，協(xié)助房地產企業(yè)盤活存量資金，緩解債務壓力”中信證券上述人士指出，股權融資方面，中信證券將積極推動上市房企股權再融資和并購重組，積極協(xié)助出險房企通過債務重組等方式穩(wěn)妥化解風險。并將積極推動保障性租賃住房REITs、消費基礎設施REITs等，助力企業(yè)盤活資產，探索行業(yè)新發(fā)展模式。

此外，中信證券還表示，未來，還將繼續(xù)推動與各房地產企業(yè)通過聯(lián)合設立私募股權投資基金的方式投資及盤活存量持有型不動產資產。

政策呵護與風險處置兩手抓

冰凍三尺非一日之寒，在整體行業(yè)下行之下，金融機構風險偏好下調，房地產融資難困局仍需久久為功。

在業(yè)內看來，保持房企股債融資渠道總體穩(wěn)定，支持規(guī)范經營的民營房企持續(xù)發(fā)展，一方面要呵護，提供政策支持，一方面也要做好風險處置與違規(guī)查處工作。

在政策呵護上，可以持續(xù)發(fā)揮中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發(fā)債難問題。同時，做好房地產股債融資監(jiān)管，規(guī)范募集資金使用。

對于監(jiān)管而言，穩(wěn)妥做好風險處置和違規(guī)查處對市場的健康、平穩(wěn)發(fā)展同樣重要。此前，監(jiān)管也有相關表態(tài)，堅持“一司一策”化解大型房企債券違約風險，繼續(xù)應對上市房企集中退市問題，確保“退得下、退得穩(wěn)”。此外，從嚴查處上市房企、發(fā)債房企財務造假、虛假信息披露及相關中介機構未履職盡責等違法違規(guī)行為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。