國(guó)資出手收購(gòu)二手房！太倉(cāng)為穩(wěn)樓市出奇招，試行升級(jí)版“以舊換新”

樓市持續(xù)深度調(diào)整背景下，江蘇省太倉(cāng)市祭出穩(wěn)樓市新招。

近期太倉(cāng)市開(kāi)始試行商品房“以舊換新”政策。不過(guò)，與其它城市通過(guò)二手房中介及房企之間聯(lián)手，以打通換房通道的“以舊換新”模式略有不同，太倉(cāng)當(dāng)前試點(diǎn)的“以舊換新”主要由國(guó)資企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)。

據(jù)太倉(cāng)市住建局工作人員介紹，該市試行的商品房“以舊換新”政策，是將本人名下符合條件的普通商品住房按照相應(yīng)規(guī)則出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買(mǎi)國(guó)資公司指定的新建商品住房。

對(duì)于“以舊換新”的商品房，太倉(cāng)也有其相應(yīng)要求。

據(jù)悉，對(duì)于享受“以舊換新”政策的舊房，要求包括，其為太倉(cāng)市市域范圍之內(nèi)建筑面積小于144平方米的存量普通商品住房；一套存量商品住房只能置換一套新建商品住房；存量商品房置換總價(jià)不得高于所購(gòu)新房總價(jià)的60%等。此外，存量商品房要求具有獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)，且產(chǎn)權(quán)清晰。

就為何推出該項(xiàng)政策，太倉(cāng)市住建局相關(guān)人士表示，一方面是為了支持改善性購(gòu)房需求，另一方面也可以豐富人才公寓和保障房供給種類(lèi)。因?yàn)橘?gòu)回的舊房將會(huì)改造成人才公寓或者保障房，房源分布面將更廣，可供市民選擇的余地也將更多。

“從已公布的信息來(lái)看，對(duì)于換房房源是有一定要求的。由于回購(gòu)的二手房要改造成人才公寓或保障房，因此對(duì)面積做了限制，都是小戶(hù)型的房源。”克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問(wèn)對(duì)財(cái)聯(lián)社記者表示。

上述太倉(cāng)市住建局相關(guān)人士告訴記者，太倉(cāng)近期試點(diǎn)的該項(xiàng)措施，目前主要由當(dāng)?shù)貒?guó)企城市發(fā)展集團(tuán)推動(dòng)。

目前太倉(cāng)試行的“以舊換新”，新房選擇方面也有一定的限制。據(jù)了解，收購(gòu)滿(mǎn)足相應(yīng)條件二手房的企業(yè)是城發(fā)集團(tuán)，而首批換購(gòu)的新房，也是由該企業(yè)開(kāi)發(fā)的。

目前，首批次房源選房搖號(hào)置換簽約工作已經(jīng)完成，第一批簽約“以舊換新”的居民大多住在老城區(qū)中的老小區(qū)，也有房齡相對(duì)較小的小區(qū)。首批推出的可供換購(gòu)的新房源共涉及鼎盛華庭、洞庭分秀、晨曦雅苑等3個(gè)小區(qū)，都是市城發(fā)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的新小區(qū)，3個(gè)小區(qū)都有住房成交。

“換購(gòu)的新樓盤(pán)，有相應(yīng)范圍。目前我們還不掌握第一批已成交的詳細(xì)數(shù)據(jù)，至于第二批什么時(shí)候進(jìn)行、有哪些樓盤(pán)的房源可供選擇，請(qǐng)關(guān)注后續(xù)公布的信息。” 城發(fā)集團(tuán)相關(guān)人士稱(chēng)。

“由于是試行，相關(guān)措施還在不斷完善過(guò)程中。后續(xù)是否會(huì)推廣、讓更多企業(yè)或樓盤(pán)參與進(jìn)來(lái)，以及如何展開(kāi)，目前還不清楚，這些仍要在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上摸索，逐步展開(kāi)。” 太倉(cāng)市住建局前述人士續(xù)稱(chēng)。

事實(shí)上，為加快住房置換效率，此前已有多個(gè)城市推出了住房“以舊換新”措施及活動(dòng)。

今年10月份，在寧波市住建局指導(dǎo)下，寧波在全市啟動(dòng)住房“換新購(gòu)”活動(dòng)：購(gòu)房者出售二手住房后，換購(gòu)新建商品住房，已有13家房企的34個(gè)樓盤(pán)，以及23家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與該活動(dòng)。

寧波該項(xiàng)活動(dòng)主要分為三個(gè)步驟：首先，購(gòu)房者與房企及房產(chǎn)中介簽署協(xié)議，明確房源；其次，鎖定新房房源，中介優(yōu)先售賣(mài)購(gòu)房者二手房源，再者，據(jù)成交與否，履行合同。值得一提的是，如二手住房未在約定時(shí)間內(nèi)售出，則房企按照約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。

除寧波，南京、揚(yáng)州、海寧等多個(gè)城市先后提出“以舊換新”活動(dòng)，部分城市還提出換房可給予適當(dāng)補(bǔ)貼的階段性扶持措施。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，部分城市的“以舊換新”是通過(guò)與房地產(chǎn)中介合作的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因周期相對(duì)較長(zhǎng)、不確定性因素多，使得政策的可操作性弱。而太倉(cāng)試行的“以舊換新”政策相對(duì)其他城市的政策，更具有可操作性。

“由國(guó)資企業(yè)來(lái)收二手房，此后所換新房也由國(guó)企開(kāi)發(fā)，后期的交付相對(duì)而言是比較有保障的，可防止購(gòu)房者出現(xiàn)‘兩頭落空’的情況。而國(guó)企收購(gòu)的二手房主要用途為人才公寓和保障性住房，地方上應(yīng)該會(huì)有相關(guān)資金進(jìn)行支持，這一方面可快速完成保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，還可盤(pán)活當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，有利于樓市的復(fù)蘇。”陸騎麟表示。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，太倉(cāng)該項(xiàng)試點(diǎn)由于設(shè)置了諸多條件，可推廣的范圍或相對(duì)有限。

“一方面，對(duì)‘以舊換新’的房源面積等方面都提出了要求；另一方面，換購(gòu)的新房選擇范圍有限，主要為地方國(guó)企所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而同時(shí)能滿(mǎn)足這些條件的房源及人群，數(shù)量都是有限的，而且在此限定范圍內(nèi)，需求與供應(yīng)之間能否在一定時(shí)間形成有效匹配，是個(gè)問(wèn)題。再者，參與‘以舊換新’的重要平臺(tái)為地方國(guó)企，對(duì)主體要求較高，這些條件使得該項(xiàng)舉措是否能在全國(guó)范圍內(nèi)得到推廣，還有待進(jìn)一步觀(guān)察。”張大偉在接受財(cái)聯(lián)社記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。