上海首個(gè)國企租賃住房品牌發(fā)布 擬投180億建2萬套

1月20日，滬上首個(gè)國企租賃住房業(yè)務(wù)品牌——城方，由功能性國企上海地產(chǎn)集團(tuán)正式發(fā)布。同時(shí)，上海地產(chǎn)集團(tuán)與臨港集團(tuán)、建設(shè)銀行、申壽潤投資、中信證券、中國通服、阿里云等二十多家企業(yè)組成的租賃住房建設(shè)運(yùn)營生態(tài)合作聯(lián)盟正式成立。按照計(jì)劃，首套租賃住房樣板房將在本月完成，面向社會(huì)、融合租賃住房運(yùn)營服務(wù)管理功能的租賃住房代經(jīng)租信息化平臺(tái)將在年內(nèi)正式上線。2017年下半年以來，上海地產(chǎn)集團(tuán)確定了首批17幅租賃房地塊（其中10幅在公開市場獲取、7幅為自有用地），總建筑面積超過100萬平方米，計(jì)劃投資約180億元，全部建成后可供應(yīng)約2萬套租賃住房。上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司黨委副書記、總裁朱嘉駿在品牌發(fā)布會(huì)上宣布，2018年是租賃住宅的發(fā)展元年，上海地產(chǎn)集團(tuán)租賃住房業(yè)務(wù)板塊全面啟動(dòng)。房東東公寓研究中心負(fù)責(zé)人全靂認(rèn)為，該舉措

一方面積極響應(yīng)中央號(hào)召，房住不炒的號(hào)召，另一方面讓國企全面進(jìn)入到租賃領(lǐng)域”。房東東公寓研究中心數(shù)據(jù)顯示，三大地方國企儲(chǔ)備的租賃用房數(shù)量大致在20萬間，而其他租賃房主要通過國有企業(yè)聯(lián)合體持有。其中，申通集團(tuán)和央企合作的單一公寓項(xiàng)目體量就超過5000套。目前，上海各區(qū)都在積極推進(jìn)住房租賃政策。上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目經(jīng)理邵明浩分析認(rèn)為，國企上海地產(chǎn)集團(tuán)作為上海開發(fā)平臺(tái)之一先一步來做這件事情，起到了推動(dòng)與穩(wěn)定作用，具有積極意義，接下來其他國有企業(yè)也會(huì)陸續(xù)有動(dòng)作。國企排頭兵上海地產(chǎn)集團(tuán)以城市更新為核心的各項(xiàng)功能性業(yè)務(wù)板塊正在加快布局，一批區(qū)域開發(fā)、生態(tài)環(huán)境、開發(fā)園區(qū)、大眾養(yǎng)老、岸線碼頭等項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。比如，三林楔形綠地項(xiàng)目，規(guī)劃面積4.46平方公里，作為上海最大城中村改造項(xiàng)目，改造后綠化面積將達(dá)到65%，相當(dāng)于兩個(gè)世紀(jì)公園大??；寶山新顧城項(xiàng)目，規(guī)劃面積8.3平方公里。

城方”目前已布局上海六大核心區(qū)域，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)2017年公開市場獲得的10幅地，以及自持的7幅地。據(jù)了解，這些地塊主要位于古北、虹橋、大陸家嘴(20.350,　0.00,　0.00%)、張江、世博等中心城區(qū)中央活動(dòng)區(qū)、黃金地段，周邊產(chǎn)業(yè)集聚、交通便利、生活配套齊全。按照

啟動(dòng)一批、改建一批、儲(chǔ)備一批”原則，今年上半年計(jì)劃開工4000套，年底前全面開工，2020年實(shí)現(xiàn)交付。目前古北、耀華、世博等地區(qū)7個(gè)項(xiàng)目正在深化方案。上海地產(chǎn)集團(tuán)租賃住房業(yè)務(wù)總顧問鄭華透露，團(tuán)隊(duì)花了用半年時(shí)間做了五千份面對(duì)面的客戶調(diào)研，發(fā)現(xiàn)很多客戶愿意共享廚房與客廳。因此，上海地產(chǎn)集團(tuán)所打造的租賃社區(qū)中，提供了更多的共享空間和共享交流的方式；開放性社區(qū)是

城方”的標(biāo)志之一，未來的社區(qū)一樓就是城市公園，二樓之上是封閉小區(qū)。上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司戰(zhàn)略投資部經(jīng)理?xiàng)钣卤硎?，產(chǎn)品租金定價(jià)將走市場化運(yùn)營之路。集團(tuán)手中一百多萬平方米的公租房，是有入住門檻的，而租賃住房是沒有門檻的。

但我們肯定會(huì)傾斜，政府也希望人才能夠留下來。”楊勇強(qiáng)調(diào)，城方提供的服務(wù)也不一樣，

租金按照面積算，還是按照性價(jià)比定，還有待商榷，集團(tuán)方面有將近一年的時(shí)間去考量這個(gè)問題”。他舉例稱，比如市場價(jià)六千塊一套，我們租四千塊一套，這個(gè)對(duì)市場化發(fā)展會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響。但并非沒有辦法解決差異化問題，比如企業(yè)可以稅負(fù)抵押租金折扣款。

有一個(gè)改造項(xiàng)目2018年就可以面市了。純建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該是2019年下半年或者是2020年上半年面市。”楊勇透露，

全部2萬套租賃住房將在2020年全部推出市場。”依據(jù)上海地產(chǎn)集團(tuán)的功能性平臺(tái)優(yōu)勢，

城方”將由已成立的租賃住房建設(shè)發(fā)展公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，并將成立租賃住房運(yùn)營管理公司，引入職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，探索專業(yè)化、市場化運(yùn)作機(jī)制。存量探索誠然，上海規(guī)劃中的70萬套租賃住房，除了國企擔(dān)當(dāng)領(lǐng)頭羊建設(shè)作用之外，更多的供應(yīng)仍然來自城市存量。有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)70萬套租賃住房的階段性整體目標(biāo)推算，目前上海各個(gè)區(qū)的土地供應(yīng)是個(gè)值得關(guān)注的問題。

從區(qū)政府的角度來看，本來賣一塊地，能收到幾十億甚至上百億土地款，如果是租賃住房用地，不僅不能收到這么多土地款，還要投入幾十億建設(shè)，（盈利）還不確定，財(cái)政緊張的區(qū)域就會(huì)有壓力。”一名業(yè)內(nèi)人士指出，這是一個(gè)愿景，以地產(chǎn)集團(tuán)為代表的國有企業(yè)，也正在結(jié)合自有的資源優(yōu)勢在往前推進(jìn)，上海各方都在努力做，共同把上海租賃市場規(guī)范起來。

國企打造的產(chǎn)品是集中式的、長期經(jīng)營，如果引導(dǎo)散戶的房子也拿出來，形成完整的市場供應(yīng)鏈條，市場供應(yīng)的總格局就形成了。”談及上海租賃市場大格局，楊勇如此對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說，這將牽涉到上海到底有多少需求，多少供應(yīng)，進(jìn)而與上海房價(jià)、上海人才問題等系統(tǒng)的社會(huì)問題相關(guān)。

我們只是其中一個(gè)環(huán)節(jié)，建立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，做一個(gè)示范，我們做的是很小的工作。所以存量有多少套，我們說不清楚，這個(gè)取決于每個(gè)區(qū)的政府能夠拿出來多少資源。最終決定的是到底有多少人需要這個(gè)房子。”楊勇認(rèn)為，租賃住房供應(yīng)體系的形成是上海城市結(jié)構(gòu)性調(diào)整的漫長過程。以目前掌握的數(shù)據(jù)來看，上海并沒有年輕人或者說各種年齡段的人租不到房子，租到外地去的，只是租賃市場不規(guī)范。

所以在這個(gè)過程中，我們樹立了租賃市場規(guī)范的運(yùn)作，這個(gè)國際化大城市需要這樣的市場標(biāo)準(zhǔn)。”邵明浩分析指出，國家隊(duì)入場對(duì)長租公寓整體發(fā)展將起到再次定性的作用。由于國有企業(yè)整體拿地運(yùn)營成本相比民企有較大優(yōu)勢，很多后發(fā)優(yōu)勢將逐步體現(xiàn)，在這一領(lǐng)域的整體份額與發(fā)言權(quán)都會(huì)非常大。上海租賃住宅發(fā)展，第一階段的主要任務(wù)包括企業(yè)摸索租賃住宅的運(yùn)作過程、如土地出讓、租金定位、運(yùn)營模式，預(yù)計(jì)在一年半左右完成。邵明浩指出，上海國企擎起大旗起到引領(lǐng)市場的作用之后，接下來上海租賃住房市場將會(huì)有兩條主線內(nèi)容：一是向更多開發(fā)企業(yè)放開準(zhǔn)入門檻。現(xiàn)在主要土地是新增供應(yīng)量，未來主要依賴存量。換言之，在70萬套標(biāo)準(zhǔn)中，新增土地供應(yīng)量是一個(gè)比較小的比例，這個(gè)比例在最近一年多會(huì)大量出現(xiàn)，8萬-10萬套已經(jīng)非常大規(guī)模了；二是未來更多從存量中挖掘市場。主要來自存量土地和物業(yè)，這方面的政策通道已在慢慢釋放，目前還不適宜以具體政策呈現(xiàn)，更多來自地塊轉(zhuǎn)性，包括物業(yè)轉(zhuǎn)型，主要以區(qū)政府的集體決議來實(shí)施。邵明浩認(rèn)為，由區(qū)政府集體決議來實(shí)施地塊與物業(yè)的轉(zhuǎn)性、轉(zhuǎn)型，都是階段性的過渡性的政策，未來將會(huì)在全市范圍內(nèi)實(shí)施指導(dǎo)意見，規(guī)范包括物業(yè)轉(zhuǎn)性、改造的做法，

這樣的局面在2018年是可以預(yù)期的”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。